Wann lohnt sich eine Immobilienrenovierung? Kosten, Rendite und Förderungen 2025

Wenn du eine alte Immobilie kaufst oder besitzt, fragst du dich vielleicht: Loht sich eine Immobilienrenovierung überhaupt noch? Die Antwort ist nicht einfach ja oder nein. Es hängt davon ab, was du sanierst, wo du wohnst und wie du das Geld finanzierst. Im Jahr 2025 ist die Lage klarer als je zuvor: Wer smart sanieren kann, verdient mehr - und zwar dauerhaft.

Die große Verschiebung: Bestand statt Neubau

Vor zehn Jahren war Neubau das Ziel. Heute ist Sanierung die Regel. In Deutschland entfielen 2019 nur zehn Prozent aller Immobilienprojekte auf Bestandsgebäude. Für 2025 rechnen Experten mit 23 Prozent. Das bedeutet: Fast jeder vierte Bauherr entscheidet sich heute für eine bestehende Immobilie - und nicht für ein neues Haus auf frischem Grund. Warum? Weil Bauland knapp und teuer geworden ist. In Berlin, München oder Hamburg gibt es kaum noch freie Flächen. Und wer einen Neubau plant, zahlt 40 bis 50 Prozent mehr als für eine sanierte Bestandsimmobilie.

Dazu kommt: Die Energiegesetze verschärfen sich. Ab 2026 müssen fast alle Gebäude deutlich besser gedämmt sein. Wer jetzt nicht sanieren will, muss später viel mehr ausgeben. Und die Förderung? Die ist jetzt am höchsten, seit Jahren.

Was bringt wirklich Geld: Energetisch oder kosmetisch?

Nicht jede Renovierung lohnt sich. Ein neuer Anstrich oder neue Fliesen im Bad bringen zwar mehr Komfort - aber kaum Wertzuwachs. Eine Studie der Deutschen Energie-Agentur (dena) zeigt: Kosmetische Renovierungen steigern den Wert einer Immobilie nur um 5 bis 7 Prozent.

Anders bei energetischen Sanierungen. Wenn du die Dämmung der Außenwände erneuerst, neue Fenster einbaust und eine moderne Heizung installierst, kannst du den Energiebedarf um 50 bis 70 Prozent senken. Und das zahlt sich aus. Die Miete steigt um 15 bis 25 Prozent - und das ist erlaubt, wenn du den Energieausweis von Klasse H auf mindestens C hebst. In vielen Städten darfst du dann sogar eine Modernisierungsumlage von bis zu 11 Prozent auf die Miete aufschlagen.

Der Wert der Immobilie steigt durch eine gute energetische Sanierung durchschnittlich um 18,7 Prozent. Das ist mehr als dreimal so viel wie bei einem neuen Badezimmer. Und das ist kein Zufall. Mieter zahlen heute mehr für Wohnungen, die warm bleiben, ohne dass die Heizung ständig läuft.

Wie viel kostet eine Sanierung - und wie lange dauert es, bis sie sich rentiert?

Eine umfassende energetische Sanierung kostet zwischen 250 und 350 Euro pro Quadratmeter. Für ein 120 Quadratmeter großes Haus sind das 30.000 bis 42.000 Euro. Klingt viel? Ist es auch - aber es lohnt sich.

Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat berechnet: In 78 Prozent der Fälle amortisieren sich energetische Sanierungen innerhalb von fünf Jahren. Wie? Durch zwei Dinge: niedrigere Heizkosten und höhere Miete. Ein Nutzer auf ImmobilienScout24 berichtet: Nach der Sanierung seines Hauses aus den 1970ern konnte er die Miete um 22 Prozent erhöhen. Die Kosten hat er nach 6,2 Jahren wieder reingeholt.

Die durchschnittliche Amortisationszeit liegt bei 6,8 Jahren. Das ist schneller als viele denken. Vergleich: Ein Sparbuch bringt 0,5 bis 1 Prozent Zinsen, Festgeld maximal 3 Prozent. Eine gut gemachte Sanierung bringt dir 4 bis 8 Prozent Rendite - und das ohne Aktienmarkt-Schwankungen.

Förderungen: Die staatliche Hilfe, die du nicht ignorieren darfst

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zahlt bis zu 30 Prozent der Kosten für Dämmung, Fenster und Heizung zurück. Das ist kein kleiner Rabatt - das ist fast ein Viertel der Investition, das der Staat übernimmt. Du musst es nur beantragen. Und zwar vor der Baubeginn.

Dazu kommt: Eine Energieberatung vor der Sanierung kostet meist 500 bis 1.000 Euro. Aber das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erstattet bis zu 500 Euro davon. Das ist ein gratis Check-up, der dir zeigt, wo du wirklich sparen kannst - und wo du Geld verschwenden würdest.

Und wenn du die Immobilie vermietest? Dann kannst du die Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen. Und wenn du sie nach zehn Jahren verkaufst? Gewinnsteuer? Fehlanzeige. Der Verkauf von vermieteten Immobilien nach zehn Jahren ist steuerfrei.

Wo lohnt sich Sanieren - und wo nicht?

Nicht überall ist jede Sanierung sinnvoll. In strukturstarken Regionen - also Großstädten und Ballungsräumen - steigen die Preise. Hier lohnt sich fast jede Renovierung, solange sie modern ist. In ländlichen Gebieten dagegen nur, wenn du den Energiebedarf drastisch senkst. Mieter dort zahlen nicht mehr für einen neuen Anstrich - aber sie zahlen mehr für eine Heizung, die nicht nach Öl riecht.

Besonders lukrativ ist die Umnutzung von alten Bürogebäuden. Die Kaufpreise sind niedrig, weil niemand sie braucht. Aber die Sanierungskosten sind oft geringer als bei einem Neubau. Und der Verkaufspreis? Kann doppelt so hoch sein. Prof. Dr. Julia Richter von der TU München sagt: „Hier ist die Differenz zwischen Kauf- und Sanierungskosten und dem erzielbaren Verkaufspreis am größten.“

Aber Achtung: In einigen Großstädten, wie Frankfurt oder Stuttgart, warnen Experten vor einer „Renovierungsblase“. Da werden Häuser für zu viel Geld gekauft und dann so teuer saniert, dass der Preis nicht mehr gedeckt ist. Die Bundesbank warnt: In diesen Gebieten könnten die Sanierungskosten die Wertsteigerung bereits übersteigen.

Die größten Fallen: Was du nicht unterschätzen darfst

Die meisten Sanierungen laufen nicht so glatt wie geplant. 15 bis 20 Prozent der Projekte stoßen auf unerwartete Bauschäden: Asbest in den Dachplatten, Schimmelpilz hinter den Wänden, defekte Rohre unter dem Estrich. Das kann die Kosten um 10.000 bis 30.000 Euro nach oben treiben.

Dazu kommt: Die Planung dauert länger als gedacht. Genehmigungen, Handwerkertermine, Förderanträge - das nimmt 4 bis 6 Monate mehr Zeit in Anspruch als kalkuliert. Und die besten Handwerker sind aktuell 8 bis 12 Wochen im Voraus gebucht. Wer nicht früh genug plant, verzögert die ganze Sanierung.

Und dann gibt es noch die laufenden Kosten. Ein Nutzer auf Reddit schreibt: „Die neue Heizung hat sich erst nach acht Jahren amortisiert - weil ich die Wartungskosten unterschätzt habe.“ Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe braucht jährlich 200 bis 400 Euro Wartung. Das ist kein Einmalbetrag. Das kommt jedes Jahr dazu.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du eine Immobilie besitzt oder kaufen willst, dann mach das hier:

1. Bestimme den aktuellen Energieausweis. Wenn er Klasse H, G oder F ist, lohnt sich eine energetische Sanierung fast immer.
2. Hole dir eine Energieberatung. BAFA zahlt bis zu 500 Euro. Das ist dein erster Schritt zur Rendite.
3. Rechne die Kosten: 250-350 Euro pro Quadratmeter für eine komplette Sanierung. Vergleiche das mit der möglichen Mietsteigerung und den Fördergeldern.
4. Prüfe die Lage. In Ballungsräumen: Sanieren. In ländlichen Gebieten: Nur energetisch sanieren.
5. Plane früh. Warte nicht bis der Handwerker frei ist. Buche die Beratung und den Antrag jetzt.

Die Zeiten, in denen man nur auf den Preis schaute, sind vorbei. Heute zählt, was die Immobilie nach der Sanierung wert ist - und wie viel sie einbringt. Wer smart handelt, macht aus einer alten Immobilie eine echte Investition - und nicht nur ein Haus.