AfA für Immobilien: Abschreibungstabellen richtig nutzen (2026)

Stellen Sie sich vor, das Finanzamt zahlt Ihnen jährlich Geld zurück - nicht als Geschenk, sondern weil Ihr Haus altert. Klingt zu gut, um wahr zu sein? Für Millionen Vermieter in Deutschland ist die Abschreibung jedoch der effektivste Hebel, um die Steuerlast zu senken und die Rendite auf Immobilieninvestitionen deutlich zu steigern. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist kein Bonus, sondern ein rechtlicher Anspruch auf die steuerliche Berücksichtigung des Wertverlusts eines Gebäudes.

Viele Eigentümer schlafen jedoch auf diesen Vorteilen. Oft fehlt es an dem Wissen, wie man die offiziellen Abschreibungstabellen korrekt auslegt oder welche Fallstricke bei der Aufteilung von Grund- und Gebäudewert lauern. Ein Fehler hier kann im schlimmsten Fall zu Nachzahlungen führen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die AfA-Tabelle richtig nutzen, um Ihre Steuern optimal zu gestalten.

Was genau ist die AfA und wer darf sie geltend machen?

Einfach gesagt: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sinkt der Wert des Gebäudes mit der Zeit durch Alterung und Nutzung. Das Grundstück behält seinen Wert meist stabil oder steigt sogar, aber das Gebäude wird alt. Der Gesetzgeber erlaubt Ihnen, diesen Verlust als „Betriebsausgabe“ zu verbuchen. Das reduziert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen.

Wer kommt infrage? Grundsätzlich jeder, der eine Immobilie vermietet oder gewerblich nutzt. Ob Sie eine einzelne Eigentumswohnung besitzen oder ein ganzes Mehrfamilienhaus, die Regeln gelten für alle privaten Vermieter und Gewerbetreibende. Wichtig ist dabei: Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig. Den reinen Bodenwert dürfen Sie nicht abschreiben.

Die goldenen Zahlen: Abschreibungssätze nach Baujahr

Der Schlüssel zur richtigen Berechnung liegt in der AfA-Tabelle. Diese Tabelle gibt vor, über wie viele Jahre Sie ein Gebäude abschreiben dürfen und welcher Prozentsatz pro Jahr abgesetzt werden kann. Hier sind die aktuellen Sätze, die Sie kennen müssen:

• Baujahr vor 1925: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre). Diese alten Gebäude gelten als besonders langlebig.
• Baujahr nach 1924: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre). Dies ist der Standardfall für die meisten Bestandsimmobilien in Deutschland.
• Neubauten (Kaufvertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029): Hier greift das Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetz. Es bietet neue Optionen, die wir weiter unten detailliert besprechen.

Ein konkretes Beispiel macht es klar: Sie kaufen ein Altbauhaus aus dem Jahr 1950 für 500.000 Euro. Davon entfallen laut Gutachten 80 % (also 400.000 Euro) auf das Gebäude. Ihre jährliche Abschreibung beträgt dann 2 % von 400.000 Euro = 8.000 Euro. Diese 8.000 Euro können Sie direkt von Ihren Mieteinnahmen abziehen, bevor die Steuer berechnet wird.

Grundstück vs. Gebäude: Der kritische Split

Das größte Problem bei der AfA ist nicht die Multiplikation, sondern die Aufteilung. Sie dürfen nur das Gebäude abschreiben, nie das Land. Doch wie hoch ist der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis?

In der Praxis wird oft ein Richtwert von 60 bis 80 Prozent für den Gebäudewert angesetzt. Aber Vorsicht: Das Finanzamt erwartet eine plausible Begründung. Ein pauschales „ich nehme mal 80 %“ reicht bei einer Prüfung nicht. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom November 2021 klargestellt, dass die Aufteilung realistisch sein muss.

Ihre beste Waffe ist der Kaufvertrag. Wenn dort bereits eine Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewert steht, ist dies meist ausreichend. Fehlt diese Angabe, sollten Sie sofort ein Immobilienwertgutachten beibringen. Ein solches Gutachten kostet zwar einige hundert Euro, spart Ihnen aber im Zweifel tausende Euro an Nachzahlungen und Zinsen.

Lineare oder degressive AfA? Die Wahl fällt schwer

Bisher war die lineare Abschreibung der Standard. Sie schreiben jedes Jahr denselben Betrag ab. Seit Oktober 2023 hat sich das Bild für Neubauten jedoch geändert. Durch das Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetz können Sie für Neubauten, deren Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 unterzeichnet wurde, die degressive AfA wählen.

Was bedeutet das praktisch? Bei der degressiven AfA schreiben Sie in den ersten Jahren einen höheren Prozentsatz des Restwerts ab (bis zu 5 %). Das führt dazu, dass Sie in den Anfangsjahren sehr hohe Abschreibungsbeträge geltend machen können. Das ist ideal, wenn Sie gerade viel Einkommen haben und Steuern sparen möchten.

Es gibt jedoch einen Haken: Diese Wahl ist bindend. Sie können später nicht mehr zur linearen Methode wechseln. Zudem gibt es eine sogenannte „Sonderabschreibung“ (§ 7b EStG), die im Anschaffungsjahr zusätzliche Vorteile bieten kann. Experten wie die Deutsche Steuerberaterkammer warnen davor, dies ohne genaue Planung zu tun. Für langfristige Anleger, die die Immobilie halten wollen, ist die lineare Methode oft übersichtlicher und risikoärmer. Für Investoren mit kurzen Haltefristen oder hohen aktuellen Steuersätzen kann die degressive Variante attraktiver sein.

Wann beginnt die Abschreibung wirklich?

Ein häufiger Fehler: Viele denken, die Abschreibung startet mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Das ist falsch. Die AfA beginnt erst mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. In der Regel ist das der Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten und die Wohnung beziehen bzw. vermieten können.

Wenn Sie also im Dezember den Vertrag unterschreiben, die Übergabe aber erst im Januar erfolgt, beginnen die Abschreibungen erst im neuen Jahr. Dokumentieren Sie dieses Datum sorgfältig. Auch Sanierungskosten zählen zur Abschreibungsbasis, wenn sie den Werterhalt sichern oder den Wert erhöhen. Maklerprovision, Notargebühren und Grunderwerbsteuer sind ebenfalls Teil der anschaffungsbedingten Nebenkosten und damit abschreibungsfähig.

Fallstricke vermeiden: Die Top 3 Fehler

Laut Analysen von Steuerexperten liegen die häufigsten Fehler bei der AfA-Berechnung in drei Bereichen:

1. Zu hoher Gebäudewertanteil: Ohne Gutachten einfach 80 % anzunehmen, wird beim Finanzamt oft angezweifelt. Bleiben Sie bei konservativen Schätzungen oder holen Sie Beweise ein.
2. Falscher Startzeitpunkt: Wie erwähnt, zählt die Übergabe, nicht der Vertragsunterzeichnungstag.
3. Vergessen der Nebenkosten: Vergessen Sie nicht, auch die Kosten für den Makler oder eventuelle Renovierungen vor der Vermietung in die Berechnung einzubeziehen. Das erhöht Ihre Abschreibungsbasis.

Ein Tipp aus der Praxis: Lassen Sie Ihre erste Berechnung von einem Steuerberater prüfen. Die Kosten dafür amortisieren sich schnell, da die AfA über Jahrzehnte wirkt. Ein einmaliger Fehler kann sich über 50 Jahre hinziehen und teuer werden.

Zukunft der AfA: Was ändert sich?

Die Politik diskutiert aktuell vereinfachte Modelle. Ein Entwurf sah vor, eine pauschale Rate von 2,5 % für alle Wohngebäude einzuführen, um die Komplexität zu reduzieren. Bisher gilt jedoch weiterhin die Unterscheidung nach Baujahren. Halten Sie Ausschau nach Änderungen im Jahressteuergesetz, insbesondere bezüglich der Digitalisierung. Geplant ist bis Ende 2025 ein offizieller Online-Rechner des Bundesministeriums der Finanzen, der die Berechnung automatisieren soll.

Bis dahin bleibt die korrekte Anwendung der aktuellen Tabellen essenziell. Nutzen Sie die Möglichkeiten, die das Gesetz bietet, aber bleiben Sie vorsichtig bei aggressiven Optimierungsstrategien. Die AfA ist ein langfristiges Spiel.