AfA für Immobilien: Abschreibungstabellen richtig nutzen (2026)
Jun, 9 2026
Stellen Sie sich vor, das Finanzamt zahlt Ihnen jährlich Geld zurück - nicht als Geschenk, sondern weil Ihr Haus altert. Klingt zu gut, um wahr zu sein? Für Millionen Vermieter in Deutschland ist die Abschreibung jedoch der effektivste Hebel, um die Steuerlast zu senken und die Rendite auf Immobilieninvestitionen deutlich zu steigern. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist kein Bonus, sondern ein rechtlicher Anspruch auf die steuerliche Berücksichtigung des Wertverlusts eines Gebäudes.
Viele Eigentümer schlafen jedoch auf diesen Vorteilen. Oft fehlt es an dem Wissen, wie man die offiziellen Abschreibungstabellen korrekt auslegt oder welche Fallstricke bei der Aufteilung von Grund- und Gebäudewert lauern. Ein Fehler hier kann im schlimmsten Fall zu Nachzahlungen führen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die AfA-Tabelle richtig nutzen, um Ihre Steuern optimal zu gestalten.
Was genau ist die AfA und wer darf sie geltend machen?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerliches Instrument nach § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG), das es Eigentümern ermöglicht, den jährlichen Wertverlust von Gebäuden steuerlich abzusetzen.
Einfach gesagt: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sinkt der Wert des Gebäudes mit der Zeit durch Alterung und Nutzung. Das Grundstück behält seinen Wert meist stabil oder steigt sogar, aber das Gebäude wird alt. Der Gesetzgeber erlaubt Ihnen, diesen Verlust als „Betriebsausgabe“ zu verbuchen. Das reduziert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
Wer kommt infrage? Grundsätzlich jeder, der eine Immobilie vermietet oder gewerblich nutzt. Ob Sie eine einzelne Eigentumswohnung besitzen oder ein ganzes Mehrfamilienhaus, die Regeln gelten für alle privaten Vermieter und Gewerbetreibende. Wichtig ist dabei: Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig. Den reinen Bodenwert dürfen Sie nicht abschreiben.
Die goldenen Zahlen: Abschreibungssätze nach Baujahr
Der Schlüssel zur richtigen Berechnung liegt in der AfA-Tabelle. Diese Tabelle gibt vor, über wie viele Jahre Sie ein Gebäude abschreiben dürfen und welcher Prozentsatz pro Jahr abgesetzt werden kann. Hier sind die aktuellen Sätze, die Sie kennen müssen:
- Baujahr vor 1925: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre). Diese alten Gebäude gelten als besonders langlebig.
- Baujahr nach 1924: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre). Dies ist der Standardfall für die meisten Bestandsimmobilien in Deutschland.
- Neubauten (Kaufvertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029): Hier greift das Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetz. Es bietet neue Optionen, die wir weiter unten detailliert besprechen.
Ein konkretes Beispiel macht es klar: Sie kaufen ein Altbauhaus aus dem Jahr 1950 für 500.000 Euro. Davon entfallen laut Gutachten 80 % (also 400.000 Euro) auf das Gebäude. Ihre jährliche Abschreibung beträgt dann 2 % von 400.000 Euro = 8.000 Euro. Diese 8.000 Euro können Sie direkt von Ihren Mieteinnahmen abziehen, bevor die Steuer berechnet wird.
Grundstück vs. Gebäude: Der kritische Split
Das größte Problem bei der AfA ist nicht die Multiplikation, sondern die Aufteilung. Sie dürfen nur das Gebäude abschreiben, nie das Land. Doch wie hoch ist der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis?
In der Praxis wird oft ein Richtwert von 60 bis 80 Prozent für den Gebäudewert angesetzt. Aber Vorsicht: Das Finanzamt erwartet eine plausible Begründung. Ein pauschales „ich nehme mal 80 %“ reicht bei einer Prüfung nicht. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom November 2021 klargestellt, dass die Aufteilung realistisch sein muss.
Ihre beste Waffe ist der Kaufvertrag. Wenn dort bereits eine Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewert steht, ist dies meist ausreichend. Fehlt diese Angabe, sollten Sie sofort ein Immobilienwertgutachten beibringen. Ein solches Gutachten kostet zwar einige hundert Euro, spart Ihnen aber im Zweifel tausende Euro an Nachzahlungen und Zinsen.
| Methode | Satz (Beispiel) | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA | 2 % p.a. (konstant) | Geringerer Aufwand, gleichmäßige Entlastung | Niedrigere Abschreibung in den ersten Jahren |
| Degressive AfA (Neubau) | Bis zu 5 % im Startjahr | Hohe Steuersenkung frühzeitig | Bindend für gesamte Nutzungsdauer, komplexer |
Lineare oder degressive AfA? Die Wahl fällt schwer
Bisher war die lineare Abschreibung der Standard. Sie schreiben jedes Jahr denselben Betrag ab. Seit Oktober 2023 hat sich das Bild für Neubauten jedoch geändert. Durch das Steuervergünstigungsmodernisierungsgesetz können Sie für Neubauten, deren Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 unterzeichnet wurde, die degressive AfA wählen.
Was bedeutet das praktisch? Bei der degressiven AfA schreiben Sie in den ersten Jahren einen höheren Prozentsatz des Restwerts ab (bis zu 5 %). Das führt dazu, dass Sie in den Anfangsjahren sehr hohe Abschreibungsbeträge geltend machen können. Das ist ideal, wenn Sie gerade viel Einkommen haben und Steuern sparen möchten.
Es gibt jedoch einen Haken: Diese Wahl ist bindend. Sie können später nicht mehr zur linearen Methode wechseln. Zudem gibt es eine sogenannte „Sonderabschreibung“ (§ 7b EStG), die im Anschaffungsjahr zusätzliche Vorteile bieten kann. Experten wie die Deutsche Steuerberaterkammer warnen davor, dies ohne genaue Planung zu tun. Für langfristige Anleger, die die Immobilie halten wollen, ist die lineare Methode oft übersichtlicher und risikoärmer. Für Investoren mit kurzen Haltefristen oder hohen aktuellen Steuersätzen kann die degressive Variante attraktiver sein.
Wann beginnt die Abschreibung wirklich?
Ein häufiger Fehler: Viele denken, die Abschreibung startet mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Das ist falsch. Die AfA beginnt erst mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. In der Regel ist das der Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten und die Wohnung beziehen bzw. vermieten können.
Wenn Sie also im Dezember den Vertrag unterschreiben, die Übergabe aber erst im Januar erfolgt, beginnen die Abschreibungen erst im neuen Jahr. Dokumentieren Sie dieses Datum sorgfältig. Auch Sanierungskosten zählen zur Abschreibungsbasis, wenn sie den Werterhalt sichern oder den Wert erhöhen. Maklerprovision, Notargebühren und Grunderwerbsteuer sind ebenfalls Teil der anschaffungsbedingten Nebenkosten und damit abschreibungsfähig.
Fallstricke vermeiden: Die Top 3 Fehler
Laut Analysen von Steuerexperten liegen die häufigsten Fehler bei der AfA-Berechnung in drei Bereichen:
- Zu hoher Gebäudewertanteil: Ohne Gutachten einfach 80 % anzunehmen, wird beim Finanzamt oft angezweifelt. Bleiben Sie bei konservativen Schätzungen oder holen Sie Beweise ein.
- Falscher Startzeitpunkt: Wie erwähnt, zählt die Übergabe, nicht der Vertragsunterzeichnungstag.
- Vergessen der Nebenkosten: Vergessen Sie nicht, auch die Kosten für den Makler oder eventuelle Renovierungen vor der Vermietung in die Berechnung einzubeziehen. Das erhöht Ihre Abschreibungsbasis.
Ein Tipp aus der Praxis: Lassen Sie Ihre erste Berechnung von einem Steuerberater prüfen. Die Kosten dafür amortisieren sich schnell, da die AfA über Jahrzehnte wirkt. Ein einmaliger Fehler kann sich über 50 Jahre hinziehen und teuer werden.
Zukunft der AfA: Was ändert sich?
Die Politik diskutiert aktuell vereinfachte Modelle. Ein Entwurf sah vor, eine pauschale Rate von 2,5 % für alle Wohngebäude einzuführen, um die Komplexität zu reduzieren. Bisher gilt jedoch weiterhin die Unterscheidung nach Baujahren. Halten Sie Ausschau nach Änderungen im Jahressteuergesetz, insbesondere bezüglich der Digitalisierung. Geplant ist bis Ende 2025 ein offizieller Online-Rechner des Bundesministeriums der Finanzen, der die Berechnung automatisieren soll.
Bis dahin bleibt die korrekte Anwendung der aktuellen Tabellen essenziell. Nutzen Sie die Möglichkeiten, die das Gesetz bietet, aber bleiben Sie vorsichtig bei aggressiven Optimierungsstrategien. Die AfA ist ein langfristiges Spiel.
Darf ich das Grundstück mit abschreiben?
Nein, absolut nicht. Nur der Wert des Gebäudes unterliegt der Absetzung für Abnutzung (AfA). Der Bodenwert bleibt steuerlich unberührt und wird nicht abgeschrieben.
Wie berechne ich den Gebäudewert, wenn er im Kaufvertrag fehlt?
Sie benötigen ein professionelles Immobilienwertgutachten. Dieses teilt den Gesamtkaufpreis plausibel in Grundstücks- und Gebäudewert auf. Pauschalannahmen sind bei einer Finanzprüfung riskant.
Kann ich von linearer auf degressive AfA umsteigen?
Für Bestandsimmobilien ist die lineare AfA Standard. Eine Umstellung auf degressive AfA ist nur unter sehr engen Voraussetzungen und vor allem für Neubauten innerhalb bestimmter Fristen möglich. Ein Rückweg von degressiv zu linear ist jedoch ausgeschlossen.
Welche Kosten gehören zur Abschreibungsbasis?
Zur Basis zählen der Kaufpreis des Gebäudes sowie alle anschaffungsbedingten Nebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und wesentliche Modernisierungen vor der ersten Vermietung.
Ab wann darf ich mit der Abschreibung beginnen?
Mit dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten. Das ist in der Regel der Tag der Schlüsselübergabe oder der tatsächlichen Inbetriebnahme der Immobilie, nicht das Datum des notariellen Vertrags.
Christof Dorner
Juni 11, 2026 AT 03:04Die Aufteilung von Grund- und Gebäudewert ist kein Spiel für Laien. Wer hier ohne substantiierte Beweismittel agiert, handelt fahrlässig. Das Finanzamt duldet keine Willkür.
Es ist anzumerken, dass die pauschale Annahme von 80 Prozent in den meisten Fällen einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhält. Die Dokumentation muss lückenlos sein. Jeder Cent, der falsch verbucht wird, kann später zu erheblichen Nachzahlungen führen. Ich rate dringend davon ab, sich auf Schätzungen zu verlassen.
Das Risiko ist kalkulierbar, wenn man es ignoriert. Es ist eine Frage der Disziplin und nicht des Glücksspiels.
Jana Ballieul
Juni 12, 2026 AT 12:32Haha, als ob das Finanzamt uns Geld „zurückzahlt“. Als gäbe es da noch ein Herzstück hinter den Aktenstapeln. :D
Aber im Ernst: Wer weiß, wie man die Tabellen nutzt, hat einen klaren Vorteil. Nichtsdestotrotz finde ich die ganze Bürokratie oft lächerlich kompliziert. Man müsste nur mal alles vereinfachen, aber ja, das passiert nie. Also nutzen wir, was da ist. Oder? 😉
Rodrigo Ludwig
Juni 13, 2026 AT 14:40Leute, hört endlich auf zu jammern! Die AfA ist ein Geschenk, wenn man sie richtig anwendet. Ich habe gerade mein erstes Mehrfamilienhaus gekauft und die degressive Abschreibung ist Gold wert.
In Spanien oder Italien wäre so etwas undenkbar. Hier in Deutschland müssen wir zwar viel Papierkram erledigen, aber das Ergebnis stimmt. Seid stolz darauf, dass ihr euer Vermögen aufbauen könnt. Lasst euch nicht von diesen negativen Kommentaren entmutigen. Wir schaffen das zusammen! 💪🏠
Karoline Kristiansen
Juni 14, 2026 AT 17:10Ihr schreibet alle so falsch.
"Abschreibungstabellen" heißt nicht "abschreibungstabellen". Und "Finanzamt" wird großgeschrieben. Es ist erschöpfend, solche Texte zu lesen. Die Grammatik ist ein Spiegel der Intelligenz. Bitte lest vorher ein Buch über Rechtschreibung.
David Blumenthal
Juni 15, 2026 AT 05:56Es ist wichtig, die Fakten klar zu sehen. Der Gesetzgeber gibt klare Regeln vor. Wer diese ignoriert, macht Fehler. Die Unterscheidung zwischen Baujahr vor und nach 1925 ist entscheidend. Viele vergessen dies.
Man sollte immer prüfen, welches Jahr relevant ist. Dann rechnet man einfach. 2,5 Prozent oder 2 Prozent. Das ist Mathematik. Nicht mehr. Nicht weniger. Einfachheit ist der Schlüssel zum Erfolg.
Patrick Alspaugh
Juni 16, 2026 AT 22:18I feel your frustration with the complexity, but let's look at the bright side. It is a powerful tool for wealth building when understood correctly. Take it one step at a time. You are doing great by seeking information now rather than later. Keep going, you've got this!
ilse gijsberts
Juni 18, 2026 AT 01:07Oh, super Idee, einfach mal 80% nehmen und hoffen, dass niemand guckt. Wie wär's mit nem Gutachten? Kostet zwar was, aber spart Nerven. 😒
Kommt her, wir können das gemeinsam durchgehen. Ich helfe gerne bei der Berechnung. Keine Panik, wir sind ein Team. Zusammen sind wir stark gegen das Finanzamt! 🚀
Marcel Menk
Juni 19, 2026 AT 08:32Wacht auf! Das System will eure Steuern haben. Die „Vereinfachung“ ist ein Trick, um euch besser kontrollieren zu können. 🕵️♂️💸
Die degressive Abschreibung ist ein Köder. Sobald ihr sie nutzt, seid ihr gebunden. Sie wollen eure Freiheit einschränken. Vertraut keinem Experten, der vom Staat bezahlt wird. Macht eure eigenen Rechnungen und haltet euch raus aus der Falle. Die Wahrheit liegt in den Schatten. 👁️🔥
Eric Wolter
Juni 21, 2026 AT 00:45Hey Leute, chillt mal :)
Ich finde den Artikel ganz okay. Ist ja nicht so schwer, oder? Einfach schauen, wann das Haus gebaut wurde und dann rechnen. Wenn man Unsicherheiten hat, fragt man nen Profi. Kein Drama. Alles gut! 😊
Andreas Babic
Juni 22, 2026 AT 12:18Die Zeit vergleiht alles. Auch Gebäude. Und auch unsere Geduld mit dem Steuerrecht.
Es ist interessant zu beobachten, wie Menschen versuchen, Ordnung in das Chaos der Vorschriften zu bringen. Vielleicht ist die AfA nur ein Versuch, die Vergänglichkeit materieller Werte steuerlich anzuerkennen. Ein philosophischer Ansatz zur Depressionsbekämpfung durch Zinseszinsen?
Carlos Dreyer
Juni 24, 2026 AT 02:47Haha, „das Finanzamt zahlt Ihnen Geld zurück“ – klingt wie ein schlechter Witz aus dem Jahr 1990. 🤡
Aber im Ernst: Wer seine Nebenkosten vergisst, verschenkt bares Geld. Maklerprovision, Notar, Grunderwerbsteuer – das ist alles Teil der Basis. Nutzt die Farben eurer Kreativität, um die Zahlen richtig einzufärben. Sonst bleibt euer Portfolio grau und langweilig. Und das wollen wir doch nicht, oder? 🎨💰
Torstein Eriksen
Juni 24, 2026 AT 18:39In Norwegen denken wir anders über Immobiliensteuern. Aber hier in Deutschland ist es wohl so üblich.
Ich beobachte nur. Die Diskussionen sind oft hitzig. Vielleicht liegt die Lösung in der Ruhe. Einfach abwarten, was die Politik beschließt. Bis dahin gilt: Lesen, verstehen, handeln. Ohne Emotionen.
Carola van Berckel
Juni 26, 2026 AT 02:46Ich frage mich oft, warum so viele Leute Angst vor dem Finanzamt haben. Ist es nicht logisch, dass Gebäude altert? 🤔
Wir sollten offen dafür sein, neue Methoden zu lernen. Die degressive Abschreibung ist spannend. Ich nutze Emojis, weil Text allein manchmal kalt wirkt. Lasst uns positiv bleiben und gemeinsam wachsen. Die Zukunft gehört denen, die heute lernen. ✨📚
Max Alarie
Juni 26, 2026 AT 17:44Die Argumentation hier ist schwach. Wer sagt, die lineare Methode sei immer besser, irrt.
Für Neubauten mit hohem Einkommen ist die degressive AfA mathematisch überlegen. Wer das bestreitet, zeigt mangelndes Verständnis für Kapitalwertberechnungen. Hört auf, einfache Lösungen zu propagieren, wo komplexe Optimierung möglich ist. Präzision ist gefragt, nicht Bequemlichkeit.
koen kastelein
Juni 27, 2026 AT 10:53hey leute, ich bin steuerberater in belgien aber verstehe das deutsche system auch gut :)
wichtig ist wirklich der zeitpunkt der übergabe. viele machen den fehler und nehmen das datum des vertrags. das ist falsch. dokumentiert alles genau. wenn ihr unsicher seid, kommt auf mich zu. ich helfe gerne weiter. kein stress, wir kriegen das hin. 👍😊