Auslandsimmobilie finanzieren: Spanien vs. Portugal - Finanzierungs-Guide 2026

Der Traum vom eigenen Sonnenwinkel war schon immer verlockend, aber die Realität der Finanzierung hat sich stark gewandelt. Wer im Jahr 2026 eine Immobilie in Spanien oder Portugal erwirbt, steht vor einer anderen Landschaft als noch vor fünf Jahren. Die Zeiten extrem günstiger Zinsen sind vorbei, und die Anforderungen an das Eigenkapital haben deutlich nach oben angespielt. Dennoch ist der Markt stabil und für gut vorbereitete Käufer zugänglich.

In diesem Artikel klären wir auf, wie Sie Ihr Projekt realistisch planen. Wir vergleichen die Bedingungen, zeigen konkrete Zahlen aus der Praxis und erklären, wo deutsche Banken enden und lokale Lösungen beginnen.

Die aktuelle Marktsituation im Überblick

Bevor wir ins Detail gehen, müssen wir den Rahmen setzen. Der Markt für Auslandsfinanzierungenist ein spezielles Segment, bei dem Banken Risiken anders bewerten als bei Inlandskaufen wächst. Nach Daten der Deutschen Bundesbank wurden allein 2024 über 1,8 Milliarden Euro in spanische Immobilien durch Deutsche investiert. Das zeigt: Es funktioniert, wenn man weiß, was möglich ist.

Allerdings gibt es eine wichtige Unterscheidung. Sie können versuchen, eine Finanzierung hier in Deutschland zu bekommen, oder Sie wenden sich direkt an die Banken vor Ort. Beide Wege haben ihre Vor- und Nachteile, die oft übersehen werden.

Finanzierungsmodelle: Deutsche Bank vs. Lokalbank

Viele Deutsche hoffen darauf, ihren Kredit einfach bei ihrer Hausbank abzuschließen. Das ist theoretisch möglich, aber in der Praxis wird es kompliziert. Die BW-Bankein deutscher Anbieter, der spezialisiert ist auf Auslandskredite mit Besicherung im Ausland bietet zum Beispiel Darlehen bis zu 57,6 % des Kaufpreises an. Das klingt erstmal okay, bedeutet aber, dass Sie fast 43 % selbst zahlen müssen.

Andererseits arbeiten Vermittler wie die Hamburger HYPOist ein spezialisierter Vermittler für internationale Immobilienfinanzierungen direkt mit spanischen Instituten zusammen. Hier erreichen Sie teilweise Kreditsummen bis zu 70 % des Beleihungswerts. Dieser Unterschied von knapp 15 Prozentpunkten macht am Ende oft den Preisunterschied aus.

Ländervergleich: Spanien gegenüber Portugal

Falls Sie Ihre Wahl noch nicht getreten haben, spielt die Zielwahl eine enorme Rolle für die Finanzierung. Spanien tendiert dazu, etwas liberaler bei den Quoten zu sein, ist aber strenger bei den Bonitätsprüfungen. Portugal verlangt oft mehr Eigenkapital bei Nicht-Residenten, bietet dafür aber günstigere Kaufennebenkosten.

Ein wichtiger Punkt in Spanien ist die sogenannte Tasacióneine offizielle Bewertung der Immobilie durch einen lokalen Gutachter. Ohne diese Bewertung kann es keinen Kredit geben. In der Vergangenheit gab es Fälle, in denen Gutachter den Wert niedriger schätzten als nötig, wodurch die Finanzierung lückenhaft wurde. Klären Sie diesen Aspekt frühzeitig.

In Portugal sieht die Situation leicht anders aus. Für Nicht-Residenten benötigen Sie hier oft zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital zusätzlich zur Deckung der Steuern. Wenn Sie jedoch den Residentenstatus beantragen, sinkt dieser Anteil drastisch. Ein Tipp von Experten: Prüfen Sie Visumoptionen wie das D7-Visumein portugiesisches Visum für Personen mit passivem Einkommen oder Rentnern, um von einem "Nicht-Resident" zu einem "Residenten" zu wechseln.

Der Prozess: Von der Anfrage bis zum Notar

Der Ablauf unterscheidet sich deutlich vom heimischen Prozess. Rechnen Sie gedanklich mit einem Zeitraum von drei bis vier Monaten. Eine Eile-Hilfe-Zahlung ist hier selten möglich, da bürokratische Hürden genommen werden müssen.

• Phase 1: Vorbereitung: Sammeln Sie alle Unterlagen. Dazu gehören Steuerbescheide der letzten zwei Jahre, Kontoauszüge und natürlich die SCHUFA-Auskunft.
• Phase 2: Identifikation: In Spanien benötigen Sie die NIE-Nummerdie steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien. Diese dauert ca. 2 bis 4 Wochen. Ohne sie gehen Sie ins Leere.
• Phase 3: Antragstellung: Die Bank prüft die Bonität. Hier gilt: Je höher das Einkommen, desto besser die Chancen. Manche Banken akzeptieren nur Netto-Einkommen, andere Brutto. Das lohnt sich, vorher abzuklären.
• Phase 4: Bewilligung: Sobald der Betrag steht, erhalten Sie einen Präliminarvertrag. Erst dann ist der Kaufvertrag beim Notar bindend.

Kostenspiegel: Was kostet mich die Immobilie wirklich?

Jeder will es genau wissen: Wie viel Geld muss ich neben dem Kaufpreis bereitstellen? Die Antwort liegt in den sogenannten Kaufennebenkosten. In Spanien liegen diese typischerweise bei 12 bis 14 % des Kaufpreises. Das kommt durch die Grunderwerbssteuer (ca. 6-10 %) und Notarkosten zustande.

Portugal ist hier attraktiver. Die Kosten liegen eher bei 6,5 bis 9 %. Allerdings dürfen Sie die laufenden Steuern nicht vergessen. Während eine Vermietung in Spanien oft mit 19 % Einkommenssteuer belastet wird, können es in Portugal je nach Status 28 % sein. Achten Sie darauf, ob Sie unter das "Non-Habitual Resident" (NHR)-Regime fallen könnten - obwohl sich die Regeln hierfür laufend ändern.

Strategien für mehr Eigenkapital

Falls Ihnen das Eigenkapital fehlt, hilft oft die Umstrukturierung. Eine Variante ist der Verkauf der aktuellen Immobilie in Deutschland und der direkte Umlauf der Mittel. Eine andere Option ist die Kombination aus verschiedenen Kredittypen. Manche nutzen eine „Vorfinanzierung“, also einen Kurzzeitkredit, um erst mal eine gute Immobilie zu sichern, und refinanzieren diese später über klassische Hypotheken.

Aber Vorsicht: Zinsbindungen sind teuer. Planen Sie sicherheitshalber einen Puffer von mindestens 5 % des Kaufpreises für unerwartete Ausgaben ein. Renovierungen oder rechtliche Klärungen kosten schnell Tausende Euro mehr als kalkuliert.

Aktuelle Entwicklungen und Zukunftsaussichten

Im März 2026 stabilisieren sich die Zinsen langsam. Die Rate bewegt sich für Nicht-Residenten aktuell bei rund 3,8 bis 4,5 Prozent in Spanien. Wer jetzt zögert, sollte bedenken, dass die Preise weiter steigen. Besonders in touristischen Regionen wie der Costa del Sol oder der Algarve wachsen die Werte jährlich um durchschnittlich 8 bis 12 Prozent. Das macht Zeitdruck zur realen Größe, auch wenn die Finanzierung anspruchsvoller geworden ist.

Ein positiver Trend zeigt sich in neuen Partnerschaften deutscher mit spanischen Banken, was Prozesse vereinfachen soll. Doch unabhängig davon bleibt die Faustregel bestehen: Je früher Sie planen und je transparenter Sie Ihre finanziellen Verhältnisse halten, desto größer sind Ihre Chancen auf eine günstige Bedingung.

Häufige Fragen zur Finanzierung