Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung: Was Sie als Bauherr unbedingt brauchen

Wenn Sie ein Haus bauen, geht es nicht nur um Fundament, Ziegel und Dachziegel. Es geht auch um Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung. Beide Policen sind kein Luxus - sie sind fast immer Pflicht. Und wer sie ignoriert, setzt nicht nur das Bauvorhaben, sondern oft auch sein ganzes Vermögen aufs Spiel.

Warum Sie nicht ohne beide Versicherungen bauen dürfen

Stellen Sie sich vor: Ein Baustellenzaun stürzt um und rammt das Auto Ihres Nachbarn. Die Reparatur kostet 15.000 €. Oder: Ein Starkregen lässt die Baugrube überfluten, die Fundamente werden beschädigt, und die Kosten für die Nacharbeit liegen bei 60.000 €. Wer zahlt? Ihre Privathaftpflicht? Die deckt bei Neubauten mit einer durchschnittlichen Bausumme von 200.000 € meist nur 5 bis 10 Millionen Euro ab - viel zu wenig. Die meisten Privathaftpflichtversicherungen schließen Neubauten explizit aus. Und wenn es zu einem Schaden kommt, zahlen Sie selbst. Oder die Bank nimmt den Kredit zurück.

Die Deutsche Sparkasse hat 2022 500 Kreditinstitute befragt. Ergebnis: 98 % verlangen vor Kreditvergabe den Nachweis beider Versicherungen. Kein Bankberater gibt Ihnen ein Baukredit, wenn Sie nicht nachweisen können, dass Sie die Risiken abgesichert haben. Das ist kein Zufall. Es ist Standard. Und es ist sinnvoll.

Was die Bauherrenhaftpflichtversicherung wirklich schützt

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Sie vor Schäden, die Dritte durch Ihre Baustelle erleiden. Das ist nicht nur Theorie. Es passiert jeden Tag.

• Eine Baumaschine beschädigt das Dach eines Nachbarhauses.
• Eine nicht gesicherte Baustelle verletzt einen Spaziergänger.
• Eine Baustellenlampe fällt um und entfacht einen Brand im Garten des Nachbarn.
• Ein umstürzender Bauzaun zerkratzt drei Autos auf der Straße.

Die Deckungssumme liegt typischerweise zwischen 10 und 100 Millionen Euro. Die Allianz dokumentierte 2022, dass bei Neubauten durchschnittlich 50 Millionen Euro abgesichert werden. Warum so hoch? Weil ein einziger Schaden - etwa ein Brand, der mehrere Häuser trifft - leicht mehrere Millionen kosten kann. Die Versicherung zahlt Schadensersatz, Anwaltskosten und sogar Entschädigungen für Schmerzensgeld. Ohne diese Police ist jeder Bauherr persönlich haftbar - mit allen Vermögenswerten.

Ein Nutzer auf Reddit, "Hausbau2023", berichtete, wie seine Allianz-Police 12.500 € für einen Schaden durch einen umgestürzten Bauzaun übernahm. Kein Stress. Keine Rechnung. Keine Auseinandersetzung. Nur ein Anruf. Das ist der Unterschied.

Was die Bauleistungsversicherung wirklich abdeckt

Während die Bauherrenhaftpflicht Schäden an anderen schützt, deckt die Bauleistungsversicherung Schäden am eigenen Bauwerk ab. Das ist der entscheidende Unterschied. Viele Bauherren verwechseln sie mit der Feuerrohbauversicherung - aber das ist ein Irrtum.

Die Feuerrohbauversicherung schützt nur vor Brand, Blitzschlag oder Explosion. Was, wenn ein Rohrbruch das Dachgeschoss überflutet? Oder wenn ein Sturm ab Windstärke 8 die Gerüste zerstört? Oder wenn sich herausstellt, dass der Boden unter dem Fundament nicht tragfähig ist? Die Feuerrohbauversicherung zahlt hier nichts.

Die Bauleistungsversicherung hingegen deckt:

• Höhere Gewalt: Sturm (ab Windstärke 8), Hagel, Hochwasser, Lawinen
• Vandalismus und Diebstahl: Werkzeuge, Materialien, Baugeräte
• Konstruktions- und Materialfehler: Risse im Beton, fehlerhafte Dämmung, undichte Dachrinnen
• Unbekannte Bodenverhältnisse: Quellböden, alte Fundamente, versteckte Altlasten
• Alle Kosten zur Wiederherstellung: Grabarbeiten (bis zu 15 % der Bausumme), Bauausführung, Außenanlagen, Baunebenkosten

Die Kosten liegen bei etwa 0,15 bis 0,25 % der Bausumme. Bei einem Haus für 200.000 € kostet das etwa 300 bis 500 € einmalig für die gesamte Bauzeit. Das ist kein teurer Luxus - das ist Versicherungsschutz für Ihr größtes Investment. Die Alte Leipziger dokumentiert, dass diese Versicherung nur für massive Häuser (Mauerwerksbau) abgeschlossen werden kann. Fertighäuser sind ausgeschlossen - das ist wichtig zu wissen.

Nutzer "Neubau-Family" auf Finanztip.de berichtete, dass ihre Generali-Police 45.000 € für einen Rohrbruch während der Bauzeit übernahm. Ohne diese Police wäre der Schaden selbst getragen worden - und das Projekt wäre monatelang gestoppt worden.

Warum viele Bauherren falsch versichert sind

Die Verbraucherzentrale hat 2022 untersucht: 35 % der Bauherren versuchen, mit ihrer Privathaftpflicht auszukommen. Das ist riskant. Die Stiftung Warentest (Test 08/2022) fand heraus: Bei 60 % der getesteten Bauherrenhaftpflicht-Policen war die Deckungssumme unter 10 Millionen Euro - zu niedrig für einen Neubau. Einige Versicherer bieten sogar nur 5 Millionen an. Das reicht nicht.

Und dann ist da noch die Bausumme. Die meisten Bauherren unterschätzen sie. Sie zählen nur die Baukosten, vergessen aber Architektenhonorare, Grundstückserschließung, Außenanlagen oder Baunebenkosten. Die Allianz hat ermittelt: 15 % aller Schadensfälle entstehen, weil die Bausumme falsch angegeben wurde. Experten empfehlen deshalb: Rechnen Sie die Bausumme um 10 bis 15 % höher als geplant. So sind Sie auch bei Preiserhöhungen abgesichert.

Ein Nutzer auf Trustpilot, "Bauherr2022", berichtete, dass seine Bauleistungsversicherung einen Schaden abgelehnt hat - weil der Boden als "nicht versichertes Risiko" eingestuft wurde. Der Grund? In den Vertragsbedingungen stand es. Er hatte es nicht gelesen. Das ist kein Einzelfall.

Wie Sie die richtige Versicherung finden

Der Markt ist groß. 2023 hatten 35 Versicherer diese Policen im Angebot. Die größten Anbieter sind Allianz (22 % Marktanteil), Generali (18 %), Alte Leipziger (15 %) und VGH (12 %). Die restlichen 33 % verteilen sich auf kleinere Anbieter.

Prüfen Sie:

1. Deckungssumme der Bauherrenhaftpflicht: Mindestens 50 Millionen Euro, besser 100 Millionen.
2. Deckungsumfang der Bauleistungsversicherung: Muss Höhere Gewalt, Vandalismus, Materialfehler und Bodenrisiken abdecken.
3. Bauzeit: Maximal 24 Monate. Nach Ablauf muss eine Wohngebäudeversicherung folgen.
4. Ausschlüsse: Lesen Sie die Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB). Besonders auf Bodenrisiken achten.
5. Baustellensicherung: Die Versicherung verlangt, dass die Baustelle ordnungsgemäß gesichert ist. Sonst lehnt sie ab.

Die Bauzeit ist begrenzt. Die Versicherung läuft nur während der Bauzeit. Danach wechseln Sie zur Wohngebäudeversicherung. Viele Bauherren vergessen das. Dann ist das Haus unversichert - und das ist gefährlich.

Was Sie jetzt tun müssen

Sie planen ein Bauvorhaben? Dann tun Sie das jetzt:

• Berechnen Sie die Bausumme genau - inklusive Nebenkosten.
• Erhöhen Sie sie um 10-15 % als Puffer.
• Schließen Sie beide Policen mindestens 14 Tage vor Baubeginn ab. Der Abschluss dauert 7-10 Werktage.
• Stellen Sie sicher, dass Ihr Architekt Sie auf beide Versicherungen hingewiesen hat. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.
• Verwahren Sie alle Vertragsunterlagen - besonders die AVB.

Die Versicherungspflicht ist nicht nur eine Bankforderung. Sie ist ein Schutz vor dem finanziellen Ruin. Und sie ist ein Zeichen von Verantwortung - gegenüber sich selbst, Ihrer Familie und Ihren Nachbarn.

Im Jahr 2023 stieg die Durchdringungsrate bei Neubauten auf 95 % für die Bauherrenhaftpflicht und 87 % für die Bauleistungsversicherung. Wer nicht mitversichert ist, ist nicht nur riskant - er ist auch selten.