Doppelbesteuerung bei Auslandsimmobilien vermeiden: So nutzen Sie Abkommen richtig

Dez, 29 2025

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen, zahlen Sie nicht automatisch nur dort Steuern. Viele glauben, dass die Steuerpflicht dort endet, wo die Immobilie steht. Doch das ist ein gefährlicher Irrtum. In Deutschland gilt das Welteinkommensprinzip: Einkünfte aus jeder Ecke der Welt müssen Sie in Ihrer deutschen Einkommensteuererklärung angeben. Gleichzeitig verlangt das Land, in dem die Immobilie liegt, Steuern auf die Mieteinnahmen. Ohne ein Abkommen zwischen den Ländern droht Ihnen eine Doppelbelastung - und die kann schnell tausende Euro kosten.

Wie entsteht Doppelbesteuerung bei Auslandsimmobilien?

Stellen Sie sich vor: Sie besitzen eine Ferienwohnung in Spanien. Jedes Jahr bringen die Mieteinnahmen 12.000 Euro Gewinn. Spanien nimmt 19 % Steuern darauf - das sind 2.280 Euro. Jetzt kommt Deutschland dazu. Weil Sie in Deutschland wohnen, muss auch Deutschland diese Einkünfte besteuern. Ohne Abkommen würden Sie also 12.000 Euro in Spanien und erneut 12.000 Euro in Deutschland versteuern. Das ist Doppelbesteuerung - und sie ist rechtlich möglich, wenn kein Abkommen existiert.

Doch hier kommt das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ins Spiel. Deutschland hat mit über 70 Ländern solche Verträge abgeschlossen - darunter Spanien, Italien, Österreich, die Schweiz, die Niederlande und viele mehr. Diese Abkommen regeln genau, wer wann und wie viel Steuern zahlt. Sie verhindern nicht, dass beide Länder Ansprüche haben, aber sie sorgen dafür, dass Sie nicht doppelt zahlen.

Wie funktioniert ein Doppelbesteuerungsabkommen?

Die meisten DBAs folgen einem klaren Muster, besonders bei Immobilien. Artikel 6 der Abkommen gibt dem Land, in dem die Immobilie steht, das Hauptbesteuerungsrecht. Das bedeutet: Spanien besteuert Ihre spanische Wohnung, Frankreich Ihre französische Villa, und Deutschland verzichtet in der Regel auf die direkte Besteuerung - aber nicht ganz.

Was Deutschland dann tut, ist entscheidend. Es gibt zwei Hauptmethoden, wie das Abkommen die Doppelbesteuerung verhindert:

Freistellungsmethode: Deutschland nimmt die ausländischen Mieteinnahmen komplett von der Besteuerung aus. Sie zahlen also nur in Spanien. Aber: Diese Einkünfte zählen trotzdem zur Berechnung Ihres deutschen Steuersatzes. Das nennt sich Progressionsvorbehalt. Wenn Ihre ausländischen Einkünfte Ihr Gesamteinkommen stark anheben, kann das dazu führen, dass Ihre deutschen Einkünfte mit einem höheren Steuersatz besteuert werden - obwohl die Auslandsmiete selbst nicht steuerbar ist.
Anrechnungsmethode: Deutschland besteuert die Einkünfte, aber rechnet die Steuern, die Sie bereits im Ausland gezahlt haben, von Ihrer deutschen Steuerschuld ab. Wenn Sie in Spanien 2.280 Euro Steuern bezahlt haben und in Deutschland 3.000 Euro fällig wären, zahlen Sie nur noch 720 Euro in Deutschland.

Die meisten DBAs mit Ländern wie Spanien, Italien oder Österreich verwenden die Freistellungsmethode. Bei Ländern wie den USA, wo kein DBA existiert, greift nur die Anrechnungsmethode nach deutschem Recht - und das ist komplizierter.

Welche Länder haben ein Abkommen mit Deutschland?

Deutschland hat DBAs mit fast allen wichtigen Ländern, in denen Deutsche Immobilien kaufen. Hier die wichtigsten:

Spanien: Freistellungsmethode - Miete nur in Spanien besteuert, aber Progressionsvorbehalt gilt.
Italien: Gleiche Regelung wie Spanien.
Österreich: Freistellungsmethode, aber mit strengeren Regeln für Werbungskosten.
Schweiz: Anrechnungsmethode - Sie zahlen die höhere Steuer, aber nicht doppelt.
Frankreich: Freistellungsmethode, mit Ausnahme von Gewerbeimmobilien.
USA: Kein DBA! Hier zahlen Sie Steuern in beiden Ländern. Die Anrechnung ist möglich, aber nur, wenn Sie alle Unterlagen vorlegen - und die US-Steuer ist oft höher als in Deutschland.
Dubai, Katar, Brasilien: Keine Abkommen. Nur Anrechnung nach § 34c EStG - und das ist bürokratisch, unsicher und oft unvollständig.

Wenn Sie in einem Land ohne Abkommen investieren, müssen Sie mit mehr Aufwand, höheren Risiken und oft höheren Steuern rechnen. Die Deutsche Steuerberaterkammer hat 2023 festgestellt: 78 % der Befragten machten Fehler, weil sie nicht wussten, ob ein Abkommen existiert.

Waage mit spanischer Villa und deutschem Finanzamt, vermittelt durch Doppelbesteuerungsabkommen.

Was müssen Sie konkret tun?

Ein Abkommen schützt Sie - aber nur, wenn Sie es richtig nutzen. Hier sind die drei wichtigsten Schritte:

Steuernachweise sammeln: Jede Steuerzahlung im Ausland muss dokumentiert sein. Das bedeutet: die Steuerbescheide, die Überweisungsbelege, die Quittungen. In Deutschland müssen Sie diese Unterlagen 10 Jahre lang aufbewahren.
Die Anlage „Ausland“ in Ihrer Einkommensteuererklärung ausfüllen: Hier geben Sie alle ausländischen Mieteinnahmen und Ausgaben an - und die bereits gezahlten Steuern. Vergessen Sie nicht: Selbst wenn die Miete nach dem DBA in Deutschland steuerfrei ist, müssen Sie sie trotzdem angeben. Sonst riskieren Sie einen Steuerbescheid mit Nachzahlungen.
Progressionsvorbehalt beachten: Ihre ausländischen Einkünfte erhöhen Ihr Gesamteinkommen. Das kann Ihren deutschen Steuersatz nach oben treiben - selbst wenn die Miete selbst nicht besteuert wird. Ein Beispiel: Wenn Ihre deutsche Einkünfte 40.000 Euro betragen und Ihre ausländische Miete 12.000 Euro, wird Ihr gesamtes Einkommen mit einem höheren Steuersatz bewertet. Das kann bis zu 1.000 Euro mehr Steuern bedeuten.

Ein Nutzer auf Reddit, der eine Wohnung in Mallorca besitzt, beschreibt es so: „Ich muss zwei Buchhaltungen führen - eine nach spanischem Recht, eine nach deutschem. Das dauert pro Jahr gut 15 Stunden. Aber ohne das Abkommen wäre es noch schlimmer.“

Was ist mit Verkaufsgewinnen?

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, gelten andere Regeln. Hier ist die 10-Jahres-Frist entscheidend. Wenn Sie die Immobilie länger als 10 Jahre besitzen und sie nicht gewerblich vermietet haben, fällt in Deutschland keine Kapitalertragssteuer an - egal, wo sie liegt. Aber: Im Verkaufsland kann es trotzdem Steuern geben. In Spanien etwa zahlen Sie 19-26 % auf den Gewinn, auch nach 10 Jahren. Hier greift das DBA wieder: Wenn Deutschland die Steuer nicht erhebt, können Sie die spanische Steuer nicht anrechnen. Das ist ein häufiger Fehler.

Netzwerk von Ländern mit Verträgen, USA und Dubai ohne Verbindung, Person hält Steuerdokumente.

Was passiert, wenn es kein Abkommen gibt?

Die USA sind das prominenteste Beispiel. Kein DBA - keine klaren Regeln. Sie zahlen:

Steuer auf Miete in den USA (meist 30 % oder nach progressivem Steuersatz)
Und in Deutschland: Anrechnung der US-Steuer, aber nur wenn Sie alle Formulare ausfüllen - und das ist extrem aufwendig.

Ein Investor aus Florida berichtet: „Ich zahle jedes Jahr über 8.000 Euro Steuern - die Hälfte davon in den USA, die andere Hälfte in Deutschland. Kein Abkommen, keine Erleichterung. Ich habe einen Steuerberater, der 600 Euro pro Jahr nimmt - und trotzdem mache ich Fehler.“

Ohne Abkommen ist die Anrechnung nach § 34c EStG zwar möglich, aber nur, wenn:

Die ausländische Steuer nachweisbar ist
Die Steuer auf denselben Einkunftstyp erhoben wird
Die Steuer nicht zu hoch ist (maximal deutscher Steuersatz)

Das ist ein Rechtsdickicht - und viele scheitern daran.

Wie viel Zeit und Geld kostet das?

Ein Jahr mit einer ausländischen Immobilie kostet durchschnittlich 8,5 Stunden an Zeit - und das nur für die Steuererklärung. Dazu kommen die Kosten für eine professionelle Beratung: zwischen 250 und 800 Euro pro Jahr. Wer das nicht macht, riskiert:

Verpassen des Progressionsvorbehalts → höhere Steuern
Falsche Anrechnung → Nachzahlungen mit Zinsen
Keine Dokumentation → Bußgelder

Die Steuerberaterkammer München hat 2023 festgestellt: 68 % der deutschen Auslandsimmobilienbesitzer machen bei der ersten Erklärung Fehler. Die häufigsten: Vergessen der Anlage „Ausland“, falsche Berechnung des Progressionsvorbehalts, fehlende Nachweise für ausländische Steuern.

Was ändert sich in Zukunft?

Seit 2016 gibt es automatischen Informationsaustausch zwischen Deutschland und fast allen EU-Ländern - und auch mit vielen Drittstaaten. Die Finanzämter wissen jetzt, wie viel Miete Sie in Spanien oder Portugal verdienen. Sie können nicht mehr „vergessen“ oder „nicht wissen“. Das Abkommen ist Ihr Schutz - aber nur, wenn Sie es nutzen.

Die OECD sagt: Bis 2025 werden 90 % der deutschen Auslandsimmobilien durch DBAs abgedeckt sein. Die Zahl der Länder ohne Abkommen sinkt - aber die Komplexität steigt. Neue Abkommen, Änderungen durch das Multilaterale Instrument (MLI), unterschiedliche Auslegungen: Es wird nicht einfacher. Aber es wird sicherer - wenn Sie mitdenken.

Muss ich die Miete aus meiner Ferienwohnung in Spanien in Deutschland versteuern?

Nein, nicht direkt. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien sieht vor, dass Spanien das Besteuerungsrecht hat. In Deutschland werden diese Einkünfte nicht zusätzlich besteuert. Aber: Sie müssen sie trotzdem in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben - und sie beeinflussen Ihren deutschen Steuersatz. Das nennt sich Progressionsvorbehalt. Ihre deutschen Einkünfte können dadurch mit einem höheren Steuersatz belastet werden.

Was passiert, wenn ich keine Steuern im Ausland zahle?

Wenn Sie Mieteinnahmen nicht im Ausland versteuern, verlieren Sie den Schutz des Doppelbesteuerungsabkommens. Deutschland kann dann die Einkünfte als unversteuertes Welteinkommen besteuern - und Sie verlieren das Recht, ausländische Steuern als Anrechnung geltend zu machen. Außerdem riskieren Sie Strafen, weil Sie die Einkünfte nicht angegeben haben. Die Finanzämter wissen durch den automatischen Informationsaustausch ohnehin, wie viel Sie verdienen.

Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA?

Nein, Deutschland und die USA haben kein Doppelbesteuerungsabkommen für Einkünfte aus Immobilien. Das bedeutet: Sie zahlen Steuern in beiden Ländern. In den USA fallen Einkommensteuer und ggf. Kapitalertragsteuer an. In Deutschland können Sie die US-Steuer nur nach § 34c EStG anrechnen - aber nur, wenn Sie alle Unterlagen vorlegen. Das ist sehr aufwendig. Viele Investoren zahlen hier tatsächlich doppelt.

Wie lange muss ich die Steuerunterlagen aus dem Ausland aufbewahren?

Sie müssen alle Unterlagen - Steuerbescheide, Überweisungsbelege, Mietverträge, Ausgabenbelege - mindestens 10 Jahre aufbewahren. Das gilt für alle ausländischen Einkünfte, egal ob mit oder ohne Abkommen. Die Finanzämter können bis zu 10 Jahre rückwirkend Prüfungen durchführen. Wer die Unterlagen nicht hat, kann keine Anrechnung geltend machen und riskiert Nachzahlungen.

Kann ich die Kosten für die Immobilie im Ausland in Deutschland absetzen?

Ja, aber nur, wenn die Ausgaben nach deutschem Steuerrecht zulässig sind. Das bedeutet: Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer, Wartungskosten - alles, was in Deutschland als Werbungskosten gilt, können Sie auch bei ausländischen Immobilien absetzen. Aber: Sie müssen die Ausgaben nach deutschen Regeln berechnen. Eine Reparatur, die in Spanien als „Modernisierung“ gilt, kann in Deutschland als „Instandhaltung“ und damit voll absetzbar gelten - oder umgekehrt. Hier ist eine fachliche Prüfung wichtig.