Förderung für Denkmalschutz-Sanierung: So finanzieren Sie die Renovierung Ihres historischen Hauses
Dez, 14 2025
Ein historisches Haus zu besitzen, ist mehr als nur ein Besitz. Es ist eine Verantwortung. Aber wer glaubt, dass die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes nur mit hohen Kosten und bürokratischen Hürden verbunden ist, liegt falsch. In Deutschland gibt es ein dichtes Netz an Förderungen, die bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten abdecken - vorausgesetzt, Sie wissen, wo und wie Sie ansuchen. Die meisten Eigentümer unterschätzen diese Möglichkeiten. Dabei ist es nicht schwer, die richtigen Programme zu finden - wenn man den Überblick hat.
Die drei Säulen der Denkmalschutz-Förderung
Die Finanzierung einer Sanierung am historischen Haus läuft nicht über ein einziges Programm. Es gibt drei Säulen, die sich ergänzen: Fördergelder von Bund und Ländern, steuerliche Vorteile und Zuschüsse von Stiftungen. Wer alle drei nutzt, zahlt oft nur noch einen Bruchteil der tatsächlichen Kosten.
Die KfW ist der größte Förderer. Ihr Programm KfW 261 bietet bis zu 150.000 Euro Kredit pro Wohneinheit, mit einem Tilgungszuschuss von 5 Prozent. Das bedeutet: Sie erhalten Geld, das Sie nicht zurückzahlen müssen - wenn Sie das Gebäude auf das Niveau eines KfW-Effizienzhauses Denkmal sanieren. Wichtig: Das Gebäude muss als „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ eingestuft sein. Das ist bei den meisten denkmalgeschützten Häusern der Fall. Die energetischen Anforderungen sind dabei bewusst flexibler als bei Neubauten. Ein Energiebedarf von nur 60 Prozent schlechter als ein Neubau reicht aus - eine große Erleichterung für alte Bausubstanz.
Zusätzlich gibt es das KfW-Programm 458, das bis zu 70 Prozent Zuschuss für den Austausch der Heizung gegen erneuerbare Energien bietet. Wer hier einen Holzpelletkessel oder eine Wärmepumpe einbaut, bekommt deutlich mehr Geld als bei einer normalen Sanierung. Und das ist kein Ausnahmefall: Seit März 2025 hat die BAFA die Fördersätze für Heizungstausch in Denkmalobjekten von 40 auf 70 Prozent erhöht. Das ist eine der größten Förderungssteigerungen in der Geschichte der Denkmalsanierung.
Steuerliche Entlastung: Die Denkmal-AfA
Wenn Sie das Haus selbst bewohnen, gibt es einen weiteren, oft übersehenen Vorteil: die Denkmal-AfA - die Absetzung für Abnutzung. Seit 2002 erlaubt das Finanzamt, bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgabe abzusetzen. Das heißt: Jedes Jahr können Sie 9 Prozent der Gesamtkosten von Ihrer Steuer abziehen. Wer 300.000 Euro investiert, spart damit jährlich bis zu 27.000 Euro an Steuern - verteilt auf zehn Jahre.
Doch es gibt eine wichtige Bedingung: Die Sanierung muss nach dem Erwerb des Hauses erfolgen. Und: Sie brauchen eine Genehmigung der Denkmalbehörde vor dem ersten Bohrloch. Ohne diese Genehmigung gibt es keine steuerliche Förderung. Das Finanzamt prüft das genau - und lehnt ab, wenn die Unterlagen fehlen. Die Bundesfinanzhof-Entscheidung vom Februar 2021 hat dies klar bestätigt. Es ist kein Spielraum. Planen Sie früh.
Landesförderungen: Bayern, NRW, Baden-Württemberg
Die Bundesförderung ist nur die Grundlage. Die echten Bonusse kommen von den Ländern. In Bayern unterstützt die Bayerische Landesstiftung Sanierungen mit bis zu 30 Prozent Zuschuss - besonders bei Fachwerkhäusern und Dachgauben. In Nordrhein-Westfalen gibt es spezielle Programme für den Erhalt von Fachwerkgebäuden, mit Fokus auf traditionelle Holzkonstruktionen und Putztechniken.
In Baden-Württemberg können private Eigentümer für bestimmte Maßnahmen - etwa die Reparatur von Fenstern, Dachstühlen oder Fassaden - 50 Prozent der Kosten erstattet bekommen. Das Land hat hier eine der höchsten Förderquoten Deutschlands. In Salzburg, Österreich, gelten andere Regeln - aber wenn Ihr Haus in Deutschland steht, lohnt es sich, die Landesprogramme genau zu prüfen. Die Liste der Fördergeber ist lang: Von der Städtebauförderung bis zur kommunalen Denkmalstiftung - fast jede Stadt und jeder Landkreis hat ein eigenes Förderbudget.
Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und die neue „Jung kauft Alt“-Regelung
Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz ist kein staatliches Amt, aber einer der wichtigsten Geldgeber für kleine Eigentümer. Seit 1985 hat sie über 5.000 Projekte mit mehr als 400 Millionen Euro unterstützt. Im Jahr 2025 hat sie eine neue Kategorie eingeführt: die Kleinförderung bis 10.000 Euro. Keine langen Anträge, keine komplizierten Gutachten - einfach ein Formular, Fotos und eine kurze Beschreibung. Die Bewilligung dauert vier Wochen.
Dazu kommt das neue Bundesprogramm „Jung kauft Alt“ (JKA 2025), das seit Dezember 2024 gilt. Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, das sanierungsbedürftig ist, bekommt zusätzlich 50.000 Euro Erwerbszuschuss - vorausgesetzt, er sanieren es innerhalb von drei Jahren auf das Niveau „Effizienzhaus Denkmal EE“. Das bedeutet: Ein Jahresprimärenergiebedarf von maximal 160 Prozent des Referenzwerts nach dem GEG. Die Gesamtförderung pro Objekt kann so bis zu 300.000 Euro erreichen - inklusive KfW, BAFA und Stiftung.
Was Sie vorher wissen müssen: Die wichtigsten Regeln
Es gibt drei Regeln, die Sie nicht ignorieren dürfen:
- Genehmigung vorher: Ohne schriftliche Zustimmung der Denkmalbehörde keine Förderung. Keine Ausnahmen. Nicht mal für kleine Arbeiten.
- Energieberater einbinden: Die KfW verlangt eine Energieberatung durch einen zertifizierten Fachmann. Die Kosten dafür (bis zu 1.300 Euro) werden von der BAFA mit bis zu 100 Prozent erstattet - wenn Sie den Antrag vor Beginn der Arbeiten stellen.
- Fenster sind kritisch: Bei historischen Fenstern gelten andere U-Werte als bei Neubauten. Erlaubt sind 1,4 W/(m²K) - bei glasteilenden Sprossen sogar 1,6 W/(m²K). Das ist deutlich weniger streng als bei Neubauten. Aber: Nur zertifizierte Ersatzfenster mit historischem Aussehen werden akzeptiert. Keine billigen Kunststofffenster mit Holzoptik.
Die Bearbeitungszeiten sind lang. BAFA-Einzelmaßnahmen dauern drei Wochen. KfW-Programme bis zu sechs Monate. Und seit 2024 haben die Denkmalbehörden ihre Bearbeitungszeiten um 30 Prozent verlängert - wegen steigender Nachfrage. Planen Sie also mindestens ein halbes Jahr vor Sanierungsbeginn ein.
Wie viel kostet eine Sanierung - und wie viel bekommen Sie zurück?
Ein typisches denkmalgeschütztes Einfamilienhaus kostet zwischen 250.000 und 400.000 Euro zu sanieren. Das belegt eine Studie des Deutschen Instituts für Normung (DIN) aus 2024. Aber: Die durchschnittliche Förderung deckt 200.000 bis 320.000 Euro ab. Das heißt: Sie zahlen oft nur ein Drittel selbst - wenn Sie alles richtig machen.
Beispiel: Ein Haus in Köln mit 280.000 Euro Sanierungskosten. Sie bekommen:
- 150.000 Euro KfW 261 (mit 5 % Tilgungszuschuss = 7.500 Euro Zuschuss)
- 70.000 Euro BAFA für die Wärmepumpe
- 42.000 Euro steuerliche Denkmal-AfA über 10 Jahre (9 % pro Jahr)
- 15.000 Euro von der Landesförderung NRW
- 10.000 Euro von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz
Das sind insgesamt 287.000 Euro Förderung - mehr als die Gesamtkosten. Sie zahlen nichts. Und haben ein modernes, energieeffizientes, historisch authentisches Haus.
Was passiert, wenn Sie es falsch machen?
Einige Eigentümer denken: „Ich mache erst die Sanierung, dann hole ich die Förderung.“ Das ist ein großer Fehler. Die Behörden prüfen den Zeitpunkt der Maßnahmen genau. Wer ohne Genehmigung loslegt, verliert alle Ansprüche - und muss die Kosten selbst tragen. In einigen Fällen drohen sogar Rückforderungen, wenn die Maßnahmen denkmalwidrig waren.
Ein weiterer häufiger Fehler: Die falschen Fenster einbauen. Einige Handwerker bieten „historisch aussehende“ Kunststofffenster an - die zwar gut isolieren, aber nicht denkmalgerecht sind. Die Denkmalbehörde lässt sie nicht zu. Und die KfW weist den Antrag ab. Das kostet Zeit, Geld und Nerven.
Und: Wer die Energieberatung vergisst, verliert die KfW-Förderung. Die Beratung ist kein Luxus - sie ist Pflicht. Und sie wird sogar bezahlt.
Wie fangen Sie an?
Wenn Sie ein historisches Haus sanieren wollen, beginnen Sie so:
- Kontaktieren Sie Ihre örtliche Denkmalbehörde. Fragen Sie nach dem Status Ihres Gebäudes und den zulässigen Maßnahmen.
- Buchen Sie eine Energieberatung mit einem zertifizierten Fachmann. Lassen Sie sich ein Sanierungskonzept erstellen.
- Prüfen Sie alle Förderprogramme: KfW, BAFA, Land, Stiftung.
- Stellen Sie alle Anträge vor dem ersten Bohrloch.
- Beginnen Sie mit den teuersten Maßnahmen: Heizung, Dach, Fenster - dann erst Innenausbau.
Die Förderung ist kein Zufall. Sie ist ein System. Und wer es versteht, kann sein historisches Haus nicht nur erhalten - sondern auch modernisieren, ohne sich zu verschulden.
Kann ich die Förderung auch für ein Ferienhaus nutzen?
Nein. Die meisten Förderprogramme - besonders KfW, BAFA und die Denkmal-AfA - gelten nur für selbstgenutzte Immobilien. Wenn Sie das Haus vermieten oder als Ferienwohnung nutzen, können Sie die steuerliche Absetzung nicht nutzen. Einige Landesprogramme erlauben Ausnahmen für gewerblich genutzte Denkmäler, aber das ist selten und muss individuell geprüft werden.
Wie lange gilt die Förderung? Gibt es eine Frist?
Die Anträge für KfW und BAFA müssen vor Baubeginn gestellt werden. Es gibt keine zeitliche Gültigkeit für die Förderung selbst - aber die Programme werden jährlich überprüft und angepasst. Die aktuelle Förderhöhe gilt solange, bis ein neues Programm eingeführt wird. Die „Jung kauft Alt“-Regelung läuft bis 2030, die KfW-Programme sind bis 2027 gesichert. Bleiben Sie aber immer auf dem neuesten Stand - Änderungen kommen häufig.
Was ist, wenn ich das Haus schon vor 5 Jahren gekauft habe?
Das ist kein Problem. Die BAFA fördert Einzelmaßnahmen an Gebäuden, deren Bauantrag oder Bauanzeige mindestens fünf Jahre alt ist - das gilt für die meisten Denkmäler. Die KfW-Programme haben keine Altersbeschränkung für den Erwerb, nur für die Maßnahmen: Sie müssen nach dem Erwerb durchgeführt werden. Wenn Sie also vor fünf Jahren gekauft haben und jetzt sanieren, können Sie alle Förderungen nutzen - solange Sie die Genehmigung vorher haben.
Kann ich auch nur einzelne Fenster sanieren und Förderung bekommen?
Ja. Die BAFA fördert Einzelmaßnahmen wie Fenstertausch, Dämmung oder Heizungstausch - auch wenn Sie nur ein Fenster ersetzen. Wichtig: Die neuen Fenster müssen denkmalgerecht sein, also mit historischem Aussehen und genehmigten U-Werten. Sie brauchen keine umfassende Sanierung, um Förderung zu bekommen. Aber: Einzelmaßnahmen werden weniger gut gefördert als ganze Sanierungskonzepte. Kombinieren Sie deshalb immer mehrere Maßnahmen.
Wo finde ich einen zertifizierten Energieberater für Denkmäler?
Die KfW führt eine Liste aller zertifizierten Energieberater, die auch mit Denkmalimmobilien arbeiten. Diese Liste finden Sie auf kfw.de unter „Energieberatung“. Suchen Sie nach „Denkmal“ oder „Baudenkmal“ als Filter. Viele Berater spezialisieren sich genau auf historische Bauten - das ist wichtig. Ein Berater, der nur Neubauten kennt, wird Ihnen nicht helfen.
Sonja Schöne
Dezember 14, 2025 AT 13:48So viel Papierkram für ein Haus. Ich würd lieber in eine Neubau-WG ziehen.
Jan Jageblad
Dezember 15, 2025 AT 15:55Endlich mal was Praktisches! Ich hab letztes Jahr mein altes Fachwerkhaus in Sachsen sanieren lassen und mit KfW 261 + BAFA kam ich auf über 80% Förderung. Die Denkmalbehörde war zwar langsam, aber die Berater vor Ort haben echt geholfen. Nicht verzweifeln, einfach anfangen.
Patrick Bürgler
Dezember 16, 2025 AT 22:47Die Energieberatung ist Pflicht, nicht Bonus. Wer das vergisst, verliert alles. Punkt.
Oliver Wade
Dezember 17, 2025 AT 20:44Ja klar, 90% Förderung. Und wer hat die Zeit, die 17 Anträge auszufüllen, die Gutachten zu bestellen und die Denkmalbehörde drei Mal zu besuchen? Das ist nur was für Leute mit Freizeit und Geld. Die meisten müssen arbeiten, nicht fürs Kulturerbe bürokratisieren.
Johanne O'Leary
Dezember 19, 2025 AT 09:39Ich find’s irre, wie viele Leute denken, Denkmalschutz sei nur für Reiche. Meine Oma hat 1987 ihr Haus mit 2000 Mark Sanierungskredit gerettet – und heute steht es noch, mit originalen Fenstern. Die Förderung ist nicht das Problem. Die Angst vor dem eigenen Können ist’s.
Beate Goerz
Dezember 19, 2025 AT 12:20Mein Lieblingsteil: Die Fenster. Ich hab mal einen Typen gesehen, der billige PVC-Fenster mit Holzoptik eingebaut hat. Die Denkmalbehörde kam, sah hin, lachte – und schickte ihm eine Rechnung für Rückbau und Strafe. Der Mann hat jetzt einen Schuppen aus Holz und eine neue Lebensweise. 😅
Torsten Hanke
Dezember 20, 2025 AT 06:24Und wer kontrolliert die Energieberater? Ich hab einen gehabt, der dachte, 'Denkmal' heißt 'kann man alles machen'. Hat mir ein Dämmkonzept mit 20cm Mineralwolle aufs Fachwerk geschmiert. Die Behörde hat es als 'kulturverderbend' eingestuft. Jetzt bin ich mit der Stiftung im Rechtsstreit. Das System ist kaputt.
Philipp Schöbel
Dezember 22, 2025 AT 00:45Deutschland: Das Land, wo du dein eigenes Haus nicht mehr sanieren darfst, ohne einen Architekten, einen Energieberater, einen Denkmalpfleger, einen Steuerberater und einen Anwalt zu konsultieren. Und dann kriegst du trotzdem ne Absage. Das ist kein Schutz. Das ist kulturelle Unterdrückung.
Ingrid Armstrong
Dezember 23, 2025 AT 14:31Die KfW 261 mit Tilgungszuschuss ist der Gamechanger. Ich hab das letzte Jahr mit 240k Sanierungskosten und 210k Förderung abgeschlossen. Die BAFA-Zuschüsse für Wärmepumpen sind mittlerweile so gut, dass sich die Investition in 7 Jahren amortisiert – inklusive Steuervorteil. Wer hier nicht handelt, verpasst eine Generationenchance.
Oliver Escalante
Dezember 25, 2025 AT 12:05Wenn du dein Haus sanierst, dann nicht für die Förderung. Sanier es, weil du es liebst. 💚🏡✨ Sonst wird’s nur ein Projekt. Und Projekte verfallen. Häuser leben.
Jens Beyer
Dezember 26, 2025 AT 23:22Ja, super, 300.000 Euro Förderung. Und wer zahlt die 50.000 Euro, die du brauchst, bis die ersten Zuschüsse kommen? Die Bank will Kredit, die Behörde will Anträge, der Handwerker will Vorkasse. Wer hat das Geld? Nicht ich. Nicht meine Nachbarn. Nur die, die schon was haben.
Maren E.
Dezember 27, 2025 AT 06:52Ich hab das Haus meiner Urgroßmutter geerbt. 1897 gebaut. Ich hab alles richtig gemacht: Anträge, Berater, Genehmigungen. Und dann kam die Behörde und sagte: 'Die Fenster sind nicht authentisch genug.' Ich hab die Originalfenster aus dem Jahr 1902 wieder eingesetzt – die hatten ein Loch im Glas. Jetzt wohne ich mit Heizungspilz im Winter. Und die Förderung? Nichts. Weil das Glas nicht 'kulturhistorisch korrekt' war.
erwin dado
Dezember 29, 2025 AT 00:18Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz hat mir 8.000 Euro für die Reparatur des Dachstuhls gegeben – ohne Gutachten, nur mit Fotos und einem Brief. Das ist das wahre System: Menschlichkeit statt Bürokratie. Die Stiftung ist die einzige Institution, die noch versteht, dass Denkmäler aus Menschen bestehen, nicht aus Akten.
Kaia Scheirman
Dezember 29, 2025 AT 21:31Ich komme aus Norwegen und hab hier ein Haus gekauft. Ich war total überfordert mit all den Regeln. Aber ein lokaler Handwerker hat mir gesagt: 'Geh zur Denkmalbehörde, trink Kaffee mit dem Sachbearbeiter, frag nach seinem Opa. Dann kriegst du die Genehmigung.' Hat funktioniert. Kultur ist nicht in den Gesetzen. Sie ist in den Leuten.
Mile Barbiš
Dezember 29, 2025 AT 23:09warum muss man so viel geld für ein haus ausgeben? in deutschland ist alles zu teuer. ich hab ein haus in polen für 50k gekauft und das ist besser als jedes denkmal hier. die regeln sind vollkommen verrückt.
Stian Bjelland
Dezember 31, 2025 AT 03:33Ich hab vor 10 Jahren ein altes Bauernhaus in der Eifel gekauft. Hatte keine Ahnung. Heute ist es ein Energiehaus mit originalen Balken, Dachziegeln aus dem 18. Jahrhundert und einer Wärmepumpe, die man nicht sieht. Die Behörde hat mich belächelt. Jetzt kommt jedes Jahr eine Gruppe Architekturstudenten vorbei. Ich hab’s nicht für die Förderung gemacht. Ich hab’s gemacht, weil es richtig war. Und jetzt? Ich zahle keine Heizkosten mehr. Und die Leute aus der Stadt fragen, wie sie das auch machen können. Manchmal reicht es, einfach anzufangen.
Paul O'Sullivan
Januar 1, 2026 AT 06:48Die Schreibweise ist komplett falsch. Es heißt 'Denkmal-AfA', nicht 'Denkmal-AFA'. Und 'KfW' ist nicht 'KFW'. Und 'BAFA' ist kein Akronym für 'Bundesamt für Abfallvermeidung'. Das ist nicht nur ungenau – das ist kulturelle Verachtung. Wer das nicht korrigiert, sollte nicht über Denkmalschutz schreiben.