Förderung für Denkmalschutz-Sanierung: So finanzieren Sie die Renovierung Ihres historischen Hauses

Ein historisches Haus zu besitzen, ist mehr als nur ein Besitz. Es ist eine Verantwortung. Aber wer glaubt, dass die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes nur mit hohen Kosten und bürokratischen Hürden verbunden ist, liegt falsch. In Deutschland gibt es ein dichtes Netz an Förderungen, die bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten abdecken - vorausgesetzt, Sie wissen, wo und wie Sie ansuchen. Die meisten Eigentümer unterschätzen diese Möglichkeiten. Dabei ist es nicht schwer, die richtigen Programme zu finden - wenn man den Überblick hat.

Die drei Säulen der Denkmalschutz-Förderung

Die Finanzierung einer Sanierung am historischen Haus läuft nicht über ein einziges Programm. Es gibt drei Säulen, die sich ergänzen: Fördergelder von Bund und Ländern, steuerliche Vorteile und Zuschüsse von Stiftungen. Wer alle drei nutzt, zahlt oft nur noch einen Bruchteil der tatsächlichen Kosten.

Die KfW ist der größte Förderer. Ihr Programm KfW 261 bietet bis zu 150.000 Euro Kredit pro Wohneinheit, mit einem Tilgungszuschuss von 5 Prozent. Das bedeutet: Sie erhalten Geld, das Sie nicht zurückzahlen müssen - wenn Sie das Gebäude auf das Niveau eines KfW-Effizienzhauses Denkmal sanieren. Wichtig: Das Gebäude muss als „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ eingestuft sein. Das ist bei den meisten denkmalgeschützten Häusern der Fall. Die energetischen Anforderungen sind dabei bewusst flexibler als bei Neubauten. Ein Energiebedarf von nur 60 Prozent schlechter als ein Neubau reicht aus - eine große Erleichterung für alte Bausubstanz.

Zusätzlich gibt es das KfW-Programm 458, das bis zu 70 Prozent Zuschuss für den Austausch der Heizung gegen erneuerbare Energien bietet. Wer hier einen Holzpelletkessel oder eine Wärmepumpe einbaut, bekommt deutlich mehr Geld als bei einer normalen Sanierung. Und das ist kein Ausnahmefall: Seit März 2025 hat die BAFA die Fördersätze für Heizungstausch in Denkmalobjekten von 40 auf 70 Prozent erhöht. Das ist eine der größten Förderungssteigerungen in der Geschichte der Denkmalsanierung.

Steuerliche Entlastung: Die Denkmal-AfA

Wenn Sie das Haus selbst bewohnen, gibt es einen weiteren, oft übersehenen Vorteil: die Denkmal-AfA - die Absetzung für Abnutzung. Seit 2002 erlaubt das Finanzamt, bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre als Sonderausgabe abzusetzen. Das heißt: Jedes Jahr können Sie 9 Prozent der Gesamtkosten von Ihrer Steuer abziehen. Wer 300.000 Euro investiert, spart damit jährlich bis zu 27.000 Euro an Steuern - verteilt auf zehn Jahre.

Doch es gibt eine wichtige Bedingung: Die Sanierung muss nach dem Erwerb des Hauses erfolgen. Und: Sie brauchen eine Genehmigung der Denkmalbehörde vor dem ersten Bohrloch. Ohne diese Genehmigung gibt es keine steuerliche Förderung. Das Finanzamt prüft das genau - und lehnt ab, wenn die Unterlagen fehlen. Die Bundesfinanzhof-Entscheidung vom Februar 2021 hat dies klar bestätigt. Es ist kein Spielraum. Planen Sie früh.

Landesförderungen: Bayern, NRW, Baden-Württemberg

Die Bundesförderung ist nur die Grundlage. Die echten Bonusse kommen von den Ländern. In Bayern unterstützt die Bayerische Landesstiftung Sanierungen mit bis zu 30 Prozent Zuschuss - besonders bei Fachwerkhäusern und Dachgauben. In Nordrhein-Westfalen gibt es spezielle Programme für den Erhalt von Fachwerkgebäuden, mit Fokus auf traditionelle Holzkonstruktionen und Putztechniken.

In Baden-Württemberg können private Eigentümer für bestimmte Maßnahmen - etwa die Reparatur von Fenstern, Dachstühlen oder Fassaden - 50 Prozent der Kosten erstattet bekommen. Das Land hat hier eine der höchsten Förderquoten Deutschlands. In Salzburg, Österreich, gelten andere Regeln - aber wenn Ihr Haus in Deutschland steht, lohnt es sich, die Landesprogramme genau zu prüfen. Die Liste der Fördergeber ist lang: Von der Städtebauförderung bis zur kommunalen Denkmalstiftung - fast jede Stadt und jeder Landkreis hat ein eigenes Förderbudget.

Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und die neue „Jung kauft Alt“-Regelung

Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz ist kein staatliches Amt, aber einer der wichtigsten Geldgeber für kleine Eigentümer. Seit 1985 hat sie über 5.000 Projekte mit mehr als 400 Millionen Euro unterstützt. Im Jahr 2025 hat sie eine neue Kategorie eingeführt: die Kleinförderung bis 10.000 Euro. Keine langen Anträge, keine komplizierten Gutachten - einfach ein Formular, Fotos und eine kurze Beschreibung. Die Bewilligung dauert vier Wochen.

Dazu kommt das neue Bundesprogramm „Jung kauft Alt“ (JKA 2025), das seit Dezember 2024 gilt. Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, das sanierungsbedürftig ist, bekommt zusätzlich 50.000 Euro Erwerbszuschuss - vorausgesetzt, er sanieren es innerhalb von drei Jahren auf das Niveau „Effizienzhaus Denkmal EE“. Das bedeutet: Ein Jahresprimärenergiebedarf von maximal 160 Prozent des Referenzwerts nach dem GEG. Die Gesamtförderung pro Objekt kann so bis zu 300.000 Euro erreichen - inklusive KfW, BAFA und Stiftung.

Was Sie vorher wissen müssen: Die wichtigsten Regeln

Es gibt drei Regeln, die Sie nicht ignorieren dürfen:

1. Genehmigung vorher: Ohne schriftliche Zustimmung der Denkmalbehörde keine Förderung. Keine Ausnahmen. Nicht mal für kleine Arbeiten.
2. Energieberater einbinden: Die KfW verlangt eine Energieberatung durch einen zertifizierten Fachmann. Die Kosten dafür (bis zu 1.300 Euro) werden von der BAFA mit bis zu 100 Prozent erstattet - wenn Sie den Antrag vor Beginn der Arbeiten stellen.
3. Fenster sind kritisch: Bei historischen Fenstern gelten andere U-Werte als bei Neubauten. Erlaubt sind 1,4 W/(m²K) - bei glasteilenden Sprossen sogar 1,6 W/(m²K). Das ist deutlich weniger streng als bei Neubauten. Aber: Nur zertifizierte Ersatzfenster mit historischem Aussehen werden akzeptiert. Keine billigen Kunststofffenster mit Holzoptik.

Die Bearbeitungszeiten sind lang. BAFA-Einzelmaßnahmen dauern drei Wochen. KfW-Programme bis zu sechs Monate. Und seit 2024 haben die Denkmalbehörden ihre Bearbeitungszeiten um 30 Prozent verlängert - wegen steigender Nachfrage. Planen Sie also mindestens ein halbes Jahr vor Sanierungsbeginn ein.

Wie viel kostet eine Sanierung - und wie viel bekommen Sie zurück?

Ein typisches denkmalgeschütztes Einfamilienhaus kostet zwischen 250.000 und 400.000 Euro zu sanieren. Das belegt eine Studie des Deutschen Instituts für Normung (DIN) aus 2024. Aber: Die durchschnittliche Förderung deckt 200.000 bis 320.000 Euro ab. Das heißt: Sie zahlen oft nur ein Drittel selbst - wenn Sie alles richtig machen.

Beispiel: Ein Haus in Köln mit 280.000 Euro Sanierungskosten. Sie bekommen:

• 150.000 Euro KfW 261 (mit 5 % Tilgungszuschuss = 7.500 Euro Zuschuss)
• 70.000 Euro BAFA für die Wärmepumpe
• 42.000 Euro steuerliche Denkmal-AfA über 10 Jahre (9 % pro Jahr)
• 15.000 Euro von der Landesförderung NRW
• 10.000 Euro von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz

Das sind insgesamt 287.000 Euro Förderung - mehr als die Gesamtkosten. Sie zahlen nichts. Und haben ein modernes, energieeffizientes, historisch authentisches Haus.

Was passiert, wenn Sie es falsch machen?

Einige Eigentümer denken: „Ich mache erst die Sanierung, dann hole ich die Förderung.“ Das ist ein großer Fehler. Die Behörden prüfen den Zeitpunkt der Maßnahmen genau. Wer ohne Genehmigung loslegt, verliert alle Ansprüche - und muss die Kosten selbst tragen. In einigen Fällen drohen sogar Rückforderungen, wenn die Maßnahmen denkmalwidrig waren.

Ein weiterer häufiger Fehler: Die falschen Fenster einbauen. Einige Handwerker bieten „historisch aussehende“ Kunststofffenster an - die zwar gut isolieren, aber nicht denkmalgerecht sind. Die Denkmalbehörde lässt sie nicht zu. Und die KfW weist den Antrag ab. Das kostet Zeit, Geld und Nerven.

Und: Wer die Energieberatung vergisst, verliert die KfW-Förderung. Die Beratung ist kein Luxus - sie ist Pflicht. Und sie wird sogar bezahlt.

Wie fangen Sie an?

Wenn Sie ein historisches Haus sanieren wollen, beginnen Sie so:

1. Kontaktieren Sie Ihre örtliche Denkmalbehörde. Fragen Sie nach dem Status Ihres Gebäudes und den zulässigen Maßnahmen.
2. Buchen Sie eine Energieberatung mit einem zertifizierten Fachmann. Lassen Sie sich ein Sanierungskonzept erstellen.
3. Prüfen Sie alle Förderprogramme: KfW, BAFA, Land, Stiftung.
4. Stellen Sie alle Anträge vor dem ersten Bohrloch.
5. Beginnen Sie mit den teuersten Maßnahmen: Heizung, Dach, Fenster - dann erst Innenausbau.

Die Förderung ist kein Zufall. Sie ist ein System. Und wer es versteht, kann sein historisches Haus nicht nur erhalten - sondern auch modernisieren, ohne sich zu verschulden.