Haushaltsrechnung für die Baufinanzierung: So prüfen Banken Ihre Bonität

Bevor Sie einen Immobilienkredit beantragen, fragt die Bank nicht nur nach Ihrem Gehalt. Sie will wissen: Wie viel Geld bleibt Ihnen wirklich am Monatsende übrig? Dafür nutzen Banken ein simples, aber mächtiges Werkzeug: die Haushaltsrechnung. Sie ist kein Formular, das Sie ausfüllen, um die Bank zu beeindrucken. Sie ist ein Spiegel Ihrer finanziellen Realität. Und wenn der Spiegel verzerrt ist, wird Ihr Kredit abgelehnt - selbst wenn Sie ein gutes Einkommen haben.

Warum Banken die Haushaltsrechnung brauchen

Banken dürfen keinen Kredit vergeben, wenn sie nicht sicher sind, dass er zurückgezahlt wird. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben. Die SCHUFA sagt Ihnen nur, ob Sie in der Vergangenheit pünktlich gezahlt haben. Aber sie sagt nichts darüber, ob Sie in Zukunft die Raten für ein Haus stemmen können. Deshalb schauen Banken tiefer. Sie rechnen nach: Was kommt rein? Was geht raus? Wie viel bleibt übrig?

Die Antwort darauf ist die Haushaltsrechnung. Sie ist kein offizielles Dokument, das der Staat vorschreibt. Sie ist eine interne Methode der Banken - aber sie wird von 98 Prozent aller deutschen Institute genutzt. Ohne sie gibt es keinen Immobilienkredit. Und sie ist der entscheidende Faktor, ob Sie 300.000 Euro oder nur 150.000 Euro leihen können.

Wie genau funktioniert die Haushaltsrechnung?

Stellen Sie sich vor, Sie verdienen 5.408 Euro netto im Monat. Klingt gut, oder? Aber was passiert mit dem Geld? Die Bank sieht nicht nur Ihr Gehalt. Sie sieht Ihre Miete, Ihre Versicherungen, Ihre Lebensmittel, Ihre Fahrkarte, Ihre Netflix-Abonnement, Ihre Altersvorsorge - und alle laufenden Kredite. Alles zusammen ergibt Ihre monatlichen Ausgaben.

Bei Familie Müller: Einnahmen 5.408 Euro, Ausgaben 3.508 Euro. Das bedeutet: 1.900 Euro bleiben übrig. Die Bank sagt: „Das reicht.“ Aber warum? Weil sie eine klare Regel hat: Maximal 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens dürfen für die Kreditrate ausgegeben werden. In diesem Fall: 35 % von 5.408 Euro = etwa 1.893 Euro. Die 1.900 Euro, die übrig bleiben, sind also genau das, was die Bank braucht.

Das ist der Kern: Die Bank prüft nicht, wie viel Sie ausgeben - sie prüft, wie viel Sie übrig haben. Und das muss mindestens so hoch sein wie die monatliche Kreditrate plus Zinsen und Tilgung.

Die Pauschalen: Wo die Probleme anfangen

Hier kommt der Haken: Banken verwenden keine individuellen Zahlen. Sie nehmen Pauschalen. Das macht den Prozess schneller - aber oft ungenau.

Ein Single bekommt pauschal 1.200 bis 1.500 Euro Lebenshaltungskosten angerechnet. Ein Paar ohne Kinder: 1.800 bis 2.200 Euro. Eine Familie mit zwei Kindern: 2.500 bis 3.000 Euro. Das klingt fair - bis Sie in München wohnen. Dort zahlt eine Familie für Miete, Lebensmittel, Kindergarten, Verkehr und Versicherungen leicht 3.200 Euro im Monat. Die Bank rechnet aber nur mit 2.800 Euro. Der Unterschied: 400 Euro weniger, die als „frei verfügbar“ gelten. Das bedeutet: 400 Euro weniger Kredit.

Ein Nutzer auf Reddit beschreibt es so: „Meine Bank hat pauschal 1.800 Euro für Lebenshaltungskosten angesetzt. Wir geben in München aber 2.600 Euro aus. Der Kreditrahmen fiel um 50.000 Euro.“ Das ist kein Einzelfall. Viele Menschen merken erst nach der Ablehnung: Ich war nicht zu teuer - die Bank hat mich zu billig gerechnet.

Was kommt in die Haushaltsrechnung?

Die Bank will alles wissen. Nicht nur das, was auf dem Konto steht. Sie will wissen, was real ausgegeben wird. Hier die wichtigsten Kategorien:

• Einkünfte: Gehalt, Nebeneinkünfte, Kindergeld, Unterhalt, Rente
• Feste Ausgaben: Miete oder Nebenkosten, Versicherungen (Haftpflicht, Hausrat, Lebensversicherung), Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung
• Lebensmittel und Haushaltsbedarf
• Verkehr: ÖPNV, Auto, Tanken, Reparaturen, Versicherung
• Kinderbetreuung: Kindergarten, Nachhilfe, Ferien
• Freizeit und Kultur: Urlaub, Hobbys, Restaurantbesuche, Abonnementdienste
• Laufende Kredite: Autokredit, Privatkredit, Ratenzahlungen
• Altersvorsorge: Riester-Rente, betriebliche Altersvorsorge, private Rentenversicherung

Was nicht zählt? Der Kaffee, den Sie jeden Tag kaufen. Die Bank rechnet mit durchschnittlichen Werten - nicht mit Ihrem persönlichen Kaffeekonsum. Aber: Wenn Sie 1.000 Euro pro Monat für Urlaub ausgeben, dann muss das drauf. Das ist kein Luxus - das ist Ihre Realität.

Was brauchen Sie, um die Haushaltsrechnung zu erstellen?

Sie können nicht einfach raten. Die Bank verlangt Beweise. Hier die Unterlagen, die Sie brauchen:

• Gehaltsabrechnungen der letzten 2 Monate + Dezember des Vorjahres
• Lohnsteuerbescheid des letzten Jahres
• SCHUFA-Selbstauskunft
• Kontoauszüge der letzten 3-6 Monate (für Ausgaben)
• Für Selbstständige: Gewinn- und Verlustrechnung der letzten 2 Jahre
• Nachweise für private Krankenversicherung, wenn zutreffend
• Informationen über Insolvenzverfahren der letzten 5 Jahre

Ein häufiger Fehler? Menschen geben zu wenig aus. Sie vergessen, dass sie jedes Jahr 100 Euro für neue Schuhe ausgeben. Oder dass sie im Sommer 300 Euro für Urlaub zahlen. Die Bank sieht das nicht. Deshalb: Verwenden Sie Kontoauszüge. Nicht Ihre Erinnerung.

Warum Selbstständige oft Probleme haben

Wenn Ihr Einkommen schwankt, ist die Haushaltsrechnung ein Alptraum. Die Bank will stabile Zahlen. Sie will durchschnittliche Einkünfte. Aber was, wenn Sie im Januar 8.000 Euro verdienen und im Juli nur 3.000? Die Bank nimmt den Durchschnitt der letzten zwei Jahre - und sagt: „Das ist zu wenig.“

Selbstständige müssen oft zwei Jahre Gewinn- und Verlustrechnungen vorlegen. Und selbst dann: Die Bank rechnet mit dem niedrigeren Wert. Das ist fair - aber hart. Viele Selbstständige müssen länger sparen, bevor sie eine Immobilie kaufen können. Die Haushaltsrechnung ist nicht gegen sie. Sie ist nur nicht für sie gemacht.

Was passiert, wenn die Haushaltsrechnung negativ ist?

Wenn Ihre Ausgaben höher sind als Ihr Einkommen - oder wenn die verbleibenden 35 Prozent nicht reichen, um die Kreditrate zu decken - dann wird Ihr Antrag abgelehnt. Das ist kein „Wir finden Sie nicht sympathisch“. Das ist eine rechnerische Tatsache.

Die Zahlen sprechen: Bei positiver Haushaltsrechnung wird 82,4 Prozent der Kreditanfrage genehmigt. Bei negativer Haushaltsrechnung nur 7,3 Prozent. Es ist kein Glücksspiel. Es ist Mathematik.

Und das ist der Punkt: Die Haushaltsrechnung ist kein Hindernis. Sie ist eine Warnung. Sie sagt Ihnen: „Du kannst dir das nicht leisten.“ Oder: „Du kannst es, aber nur mit weniger Kredit.“

Die Digitalisierung: Wie sich die Haushaltsrechnung verändert

2023 haben 63 Prozent der Banken digitale Tools eingeführt, um die Haushaltsrechnung automatisch zu erstellen. Die Sparkasse München nutzt KI, die Ihre Kontoumsätze analysiert - und daraus Ihre Ausgaben berechnet. Sie brauchen nichts mehr einzutragen. Die Bank weiß es schon.

Das ist ein großer Fortschritt. Aber es hat einen Haken: Die Banken verwenden immer noch Pauschalen. Die KI weiß, dass Sie 1.800 Euro für Lebensmittel ausgeben - aber sie weiß nicht, dass Sie in Hamburg wohnen und die Miete doppelt so hoch ist wie in Leipzig. Die Technik ist besser - aber die Logik noch nicht.

Experten wie Prof. Dr. Markus Beckmann von der Universität Mannheim sagen: „Die Zukunft liegt in ganzheitlichen Analysen.“ Das heißt: Die Banken werden nicht nur schauen, wie viel Sie ausgeben. Sie werden prüfen, ob Sie bald eine Beförderung bekommen. Ob Ihr Job sicher ist. Ob Ihre Kinder bald studieren. Ob Sie in fünf Jahren noch in diesem Haus leben wollen.

Was Sie jetzt tun können

Sie wollen eine Immobilie kaufen? Dann machen Sie die Haushaltsrechnung bevor Sie zum Makler gehen. Nicht danach. Nicht, wenn die Bank schon abgelehnt hat. Machen Sie es jetzt.

1. Sammeln Sie alle Kontoauszüge der letzten 6 Monate.
2. Tragen Sie alle Einnahmen und Ausgaben ein - ohne zu optimieren.
3. Rechnen Sie: Wie viel bleibt übrig?
4. Vergleichen Sie mit der 35-Prozent-Regel.
5. Wenn es knapp ist: Sparen Sie. Reduzieren Sie. Oder warten Sie.
6. Wenn es passt: Suchen Sie sich einen Berater - und lassen Sie sich helfen.

Die Haushaltsrechnung ist kein Hindernis. Sie ist Ihr bester Freund. Sie zeigt Ihnen, ob Sie wirklich bereit sind. Und wenn Sie es sind - dann wird die Bank Ihnen den Kredit geben. Ohne Geheimnisse. Ohne Tricks. Nur mit Zahlen.