Immobilienfonds vs. REITs: Steuerliche Unterschiede für Anleger im Detail

Wer in Immobilien investieren will, muss nicht zwangsläufig einen Schlüssel kaufen oder sich um Mieter kümmern. Viele Anleger greifen stattdessen zu Immobilienfonds, die indirekt in ein Portfolio aus Gewerbe- und Wohnimmobilien investieren oder zu REITs (Real Estate Investment Trusts), die börsennotierte Gesellschaften sind, die vorwiegend in gewerbliche Immobilien investieren. Beide Wege haben ihre Berechtigung, aber sie unterscheiden sich steuerlich massiv. Das kann den Unterschied zwischen einer guten und einer wirklich guten Rendite ausmachen.

Die meisten Privatanleger unterschätzen diesen Punkt. Sie schauen nur auf die historische Performance oder die Ausschüttungsquote. Doch die Frage ist nicht nur, wie viel Geld zurückkommt, sondern wie viel davon beim Finanzamt hängen bleibt. Seit der Investmentsteuerreform von 2018 hat sich das Spiel deutlich verändert. Wer heute blindlings investiert, riskiert, mehr Steuern zu zahlen als nötig. Hier ist der klare Überblick, was sich lohnt und wo die Fallstricke liegen.

Kurzfassung: Die wichtigsten Punkte

• Immobilienfonds: Profitieren von der sogenannten Teilfreistellung. Bei offenen Fonds sind bis zu 60 % der Erträge steuerfrei. Das drückt die effektive Steuerlast erheblich.
• REITs: Keine Teilfreistellung. Dividenden werden voll versteuert. Allerdings sind Kursgewinne nach einem Jahr Haltefrist steuerfrei.
• Ausschüttungen: REITs müssen mindestens 90 % ihres Gewinns ausschütten, was oft zu höheren Barzahlungen führt, die aber auch sofort besteuert werden.
• Steuerlast: Die Abgeltungsteuer beträgt 25 %, plus Soli und ggf. Kirchensteuer. Insgesamt landen Sie bei ca. 26,375 % bis 27,995 %.
• Strategie: Für langfristige Kapitalbildung ohne große Liquiditätsbedarfe sind Immobilienfonds oft steuerlich günstiger. Für regelmäßige Einkünfte können REITs attraktiver sein, wenn man die volle Besteuerung einkalkuliert.

Warum die Art des Vehikels so wichtig ist

Bevor wir uns in die Zahlen stürzen, müssen wir verstehen, warum es diese beiden verschiedenen Modelle gibt. Immobilienfonds existieren in Deutschland schon seit Jahrzehnten. Sie funktionieren wie ein klassischer Sparplan: Du kaufst Anteile, der Fondsanbieter kauft damit Gebäude und verwaltet sie. Der Vorteil für dich als Anleger ist die Streuung. Mit wenigen tausend Euro bist du an hunderten von Objekten beteiligt.

REITs kamen erst 2007 mit dem deutschen REIT-Gesetz auf den Markt. Sie sind keine Fonds im klassischen Sinne, sondern Aktiengesellschaften, die an der Börse gehandelt werden. Der entscheidende Hebel hier war die Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene. Ein deutscher REIT zahlt keine Körperschaftsteuer und keine Gewerbesteuer - aber nur unter einer Bedingung: Er muss mindestens 90 % seines Jahresüberschusses an die Aktionäre auszahlen. Diese Struktur soll verhindern, dass Unternehmen sich einfach als REIT tarnen, um Steuern zu sparen, und gleichzeitig sicherstellen, dass die Anleger profitieren.

Für dich als Investor bedeutet das: Beim Immobilienfonds läuft die Steuerberechnung über die Regeln für Investmentanteile. Beim REIT gelten die Regeln für Aktien. Und genau hier liegt der Hund begraben.

Die Macht der Teilfreistellung bei Immobilienfonds

Das größte Argument für klassische offene Immobilienfonds ist die Teilfreistellung. Diese Regelung wurde eingeführt, um die sogenannte Doppelbesteuerung abzumildern. Denn theoretisch könnte man argumentieren, dass der Gewinn bereits auf Ebene des Fonds besteuert wird (zumindest teilweise) und dann nochmal beim Anleger. Um das auszugleichen, lässt der Gesetzgeber einen Teil der Einnahmen komplett steuerfrei.

Wie hoch dieser Freibetrag ist, hängt vom Fondstyp ab:

• Offene Immobilienfonds mit Inlandsfokus: Hier sind 60 % der Erträge steuerfrei. Du zahlest also nur Abgeltungsteuer auf die verbleibenden 40 %.
• Offene Immobilienfonds mit Auslandsfokus: Noch besser. Hier greift eine Teilfreistellung von 80 %. Nur 20 % der Erträge unterliegen der Steuer.
• Geschlossene Immobilienfonds: Achtung! Hier gibt es keine Teilfreistellung. Alle Erträge und Veräußerungsgewinne werden zu 100 % versteuert. Das ist ein häufiger Fehler bei der Planung.

Stell dir vor, dein offener Inlands-Immobilienfonds schüttet dir 1.000 Euro aus. Ohne Teilfreistellung müsstest du auf die vollen 1.000 Euro Steuern zahlen. Mit der 60 %-Regelung zahlst du nur auf 400 Euro. Das spart dir rund 150 Euro an Steuern (je nach individualem Steuersatz). Über Jahre summiert sich das zu einem beachtlichen Betrag.

Wichtig zu wissen: Du musst nichts extra beantragen. Dein Depotführer wendet die Teilfreistellung automatisch an, bevor er die Steuern berechnet. Es passiert quasi „von selbst“. Das macht die Anlageform für viele Privatanleger sehr komfortabel.

REITs: Volle Transparenz, volle Steuer

Bei REITs sieht die Welt anders aus. Da es sich um Aktien handelt, gilt die Teilfreistellung für Aktienfonds (die bei reinen Aktienfonds 30 % beträgt) nicht für REIT-Aktien. Warum? Weil der REIT selbst ja schon von der Körperschaftsteuer befreit ist. Die Logik des Gesetzgebers war: Wenn die Gesellschaft keine Steuer zahlt, muss der Anleger den vollen Brutto-Gewinn versteuern. Es gibt keinen Puffer.

Das klingt erstmal abschreckend. Aber es gibt Nuancen. Zuerst einmal: Nicht alle Einnahmen aus REITs sind gleich zu behandeln.

1. Dividendenausschüttungen: Diese werden voll besteuert. Jedes Euro, das dir der REIT als Dividende zahlt, landet im steuerpflichtigen Topf. Nach Abzug deines Sparer-Pauschbetrags (801 Euro für Singles, 1.602 Euro für Verheiratete) greift die Abgeltungsteuer.
2. Kursgewinne (Verkauf der Anteile): Hier herrscht Gerechtigkeit. Wie bei allen anderen Aktien auch, sind Gewinne aus dem Verkauf von REIT-Anteilen steuerfrei, wenn du die Anteile länger als ein Jahr gehalten hast (Spekulationsfrist).

Das ist ein entscheidender strategischer Unterschied. Wenn du auf eine hohe laufende Rendite durch Dividenden setzt, wirst du bei REITs mehr Steuern zahlen als bei vergleichbaren Immobilienfonds. Wenn du jedoch primär auf Kurssteigerung hoffst und die Dividenden eher nebensächlich sind, gleicht sich der steuerliche Nachteil etwas aus, da der Verkauf nach einem Jahr steuerfrei ist.

Der konkrete Vergleich: Zahlen statt Bauchgefühl

Lass uns das mal konkret durchrechnen. Nehmen wir zwei Szenarien für einen alleinstehenden Anleger, der kein Kirchenmitglied ist (Somit entfällt die Kirchensteuer, die Soli bleibt aber bestehen).

Der Unterschied ist klar: Beim Immobilienfonds bleiben fast 90 Cent netto übrig, beim REIT nur etwa 74 Cent. Das sind 15,75 % weniger Netto-Rendite beim REIT allein aufgrund der Besteuerung. Natürlich vergleichen wir hier Äpfel mit Birnen, da die Risikoprofile und Strategien unterschiedlich sind, aber reiner Steuer-Vorteil geht eindeutig an den Fonds.

Allerdings: REITs zahlen oft deutlich mehr aus. Ein Immobilienfonds zahlt vielleicht nur 2-3 % Ausschüttung, während ein REIT dank der gesetzlichen Vorgabe oft 4-6 % oder mehr ausschüttet. Wenn der REIT also 1.500 € statt 1.000 € ausschüttet, sieht die Rechnung wieder anders aus. Du musst also immer die Brutto-Ausschüttung im Blick behalten, nicht nur die Quote.

Auslands-REITs und Quellensteuer

Es wird noch komplizierter, wenn du internationale REITs kaufst, zum Beispiel aus den USA (wie Prologis oder Equinor) oder Großbritannien. Hier kommt die Quellensteuer ins Spiel. Das Land, in dem der REIT sitzt, behält einen Teil der Dividende ein, bevor sie überhaupt bei dir ankommt.

In den USA beträgt die Quellensteuer normalerweise 30 %. Dank eines Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und den USA kannst du diese auf 15 % senken. Aber Vorsicht: Dieses Abkommen gilt nur, wenn du deine Anteile über einen deutschen Depotführer hältst, der die Steuer korrekt anrechnet. Hältst du die US-REITs über einen ausländischen Broker (wie Interactive Brokers direkt), fließen oft die vollen 30 % in die Tasche der US-Steuerverwaltung. Das tötet jede Rendite.

In Deutschland wird die ausländische Quellensteuer dann noch einmal angerechnet. Es darf nicht zur doppelten Belastung kommen. Aber die Berechnung ist komplex. Oft ist es einfacher, ETFs auf globale REIT-Indizes zu nutzen, die diese Abzüge intern effizienter handhaben, oder sich auf deutsche REITs zu konzentrieren, wo es diese Probleme nicht gibt.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Politik schläft nicht. Die aktuelle Regierungskoalition hat sich zum Ziel gesetzt, die Besteuerung indirekter Immobilienanlagen zu vereinheitlichen. Das bedeutet konkret: Man diskutiert darüber, die Vorteile für Immobilienfonds einzuschränken und REITs attraktiver zu machen.

Eine Übergangsregelung für Immobilienfonds, die Immobilien vor 2018 gekauft haben, läuft Ende 2027 aus. Das könnte dazu führen, dass einige Fonds ihre Strategie ändern oder teurer werden. Gleichzeitig gibt es EU-weite Bemühungen, die REIT-Struktur zu harmonisieren. Sollte Deutschland die strengen Regeln lockern (z.B. Zulassung von Wohnimmobilien für REITs), könnten REITs plötzlich viel breiter aufgestellt sein und trotzdem steuerlich transparent bleiben.

Bis dahin gilt: Nutze die aktuellen Gesetze klug. Die Teilfreistellung beim Immobilienfonds ist ein echtes Geschenk, solange es besteht. Der steuerfreie Verkauf von REIT-Anteilen nach einem Jahr ist ebenfalls ein starkes Tool, besonders in Jahren, in denen du ohnehin andere steuerpflichtige Einkünfte hast und deinen Sparer-Pauschbetrag schon anderweitig ausgeschöpft hast.

Häufige Fragen zur Besteuerung