Leerstandsrisiko in Mietimmobilien: So sichern Sie sich als Vermieter ab
Nov, 27 2025
Stellen Sie sich vor: Ihre Wohnung ist leer. Nicht wegen Renovierung, nicht wegen Umzug - einfach weil niemand sie nehmen will. Die Miete bleibt aus. Die Hypothek muss trotzdem bezahlt werden. Und in einigen Städten droht Ihnen sogar ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro, wenn die Wohnung länger als sechs Monate unbesetzt bleibt. Das ist kein Szenario aus einem Horrorfilm - das ist Leerstandsrisiko in der deutschen Mietimmobilienwirtschaft.
Was ist Leerstandsrisiko wirklich?
Leerstandsrisiko bedeutet: Ihre Immobilie bringt keine Einnahmen, obwohl sie bezugsfertig ist. Das ist nicht nur ein Problem der Einkommenslücke - es ist ein Risiko, das Ihre gesamte Finanzplanung ins Wanken bringen kann. In der Immobilienwirtschaft gilt eine Wohnung als leerstehend, wenn sie nach drei Monaten ohne Mieter auf dem Markt ist. Das ist kein willkürlicher Wert - es ist die gesetzlich anerkannte Grenze, ab der Kommunen eingreifen dürfen.In Deutschland liegt die durchschnittliche Leerstandsquote bei 5,8 Prozent. Klingt nicht viel? Doch wenn Sie 50 Wohnungen haben und fünf davon leerstehen, verlieren Sie 10 Prozent Ihrer Mieteinnahmen - und das monatlich. In ländlichen Regionen wie Vorpommern-Greifswald steigt die Quote auf bis zu 18,7 Prozent. Hier ist Leerstand kein Zufall, sondern strukturell verankert. In München hingegen liegt sie bei nur 2,1 Prozent. Die Lage ist also nicht überall gleich - aber das Risiko ist überall real.
Warum ist Leerstand gefährlicher als es scheint
Viele Vermieter denken: „Solange die Hypothek bezahlt wird, ist alles gut.“ Doch das ist ein fataler Irrtum. Leerstand hat drei Gesichter:- Finanzieller Verlust: Keine Miete = keine Deckung für Instandhaltung, Steuern oder Kreditraten.
- Rechtliches Risiko: In Berlin, Hamburg, Bayern und NRW drohen Bußgelder ab drei Monaten Leerstand. In Hamburg können sogar Wohnungen zwangsvermietet werden - wie im Fall eines Eigentümers in Mitte, dem sechs Wohnungen entzogen wurden, weil sie fünf Jahre leer standen.
- Wertverlust: Eine langfristig unvermietete Immobilie verliert an Attraktivität. Mieter vermeiden Objekte, die „verwaist“ wirken. Das senkt den Marktwert und erschwert zukünftige Verkäufe oder Refinanzierungen.
Der Bundesgerichtshof hat 2022 klargestellt: Sie sind verpflichtet, Zwischenmietverträge anzubieten, wenn Sie sanieren. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur Geldstrafen - sondern auch die Verpflichtung, die Wohnung gegen Ihren Willen zu vermieten.
Was ist der Unterschied zwischen den Arten von Leerstand?
Nicht jeder Leerstand ist gleich. Drei Typen bestimmen, wie Sie reagieren müssen:- Struktureller Leerstand: Entsteht durch demografischen Wandel - etwa in Regionen mit Bevölkerungsrückgang. Hier hilft nur Umnutzung: Seniorenwohnungen, Ferienwohnungen oder Co-Living-Angebote. Die BBSR empfiehlt: Nutzen Sie die Immobilie anders, statt sie zu verfallen zu lassen.
- Spekulativer Leerstand: Der Vermieter hofft auf höhere Mieten. Das ist riskant. In Großstädten wie Frankfurt oder München versuchen Investoren, die Kappungsgrenze für Mieten auszuschöpfen, indem sie Wohnungen bewusst leer halten. Das ist rechtlich brisant - und kann zu Zwangsumwandlungen führen.
- Vorübergehender Leerstand: Nach Renovierung, Kündigung oder Umzug. Hier ist schnelles Handeln entscheidend. Experten empfehlen: Maximal zwei bis drei Monate Leerstand. Jeder Tag länger kostet Geld.
Wie schützen Sie sich wirklich - nicht nur mit Versicherung
Viele Vermieter glauben, die Lösung sei eine Leerstandsversicherung. Doch nur 12,7 Prozent der privaten Vermieter in Deutschland haben eine. Warum? Weil sie die Prämien für zu hoch halten - oder denken, es passiert ihnen nicht.Doch eine Versicherung allein reicht nicht. Sie ist nur dann sinnvoll, wenn Sie auch selbst alles tun, um die Wohnung schnell zu vermieten. Die Allgemeinen Versicherungsbedingungen verlangen:
- Die Wohnung muss innerhalb von 14 Tagen nach Räumung auf mindestens drei Plattformen wie ImmobilienScout24, WG-Gesucht und eBay Kleinanzeigen inseriert sein.
- Der Mietpreis muss realistisch sein - nicht über dem Marktwert.
- Sie müssen nachweisen, dass Sie aktiv geworben haben - etwa mit Fotos, Videos oder Besichtigungsterminen.
Wenn Sie das nicht tun, ist der Versicherungsschutz weg. Die Prämien liegen bei 0,8 bis 1,2 Prozent der Jahresmiete. Für eine Wohnung mit 800 Euro Miete sind das 77 bis 115 Euro pro Jahr. Ein kleiner Preis für Sicherheit - wenn Sie die Bedingungen erfüllen.
Was wirklich hilft: Das moderne Leerstandsmanagement
Die besten Vermieter verlassen sich nicht auf Glück - sie nutzen Systeme.Professionelle Vermieter nutzen digitale Tools wie „Leerstandsmelder“ oder „Wohnraumfinder“. Diese Plattformen:
- automatisieren die Meldung an die Kommune, wenn die Drei-Monats-Frist droht,
- verbinden sich mit Immobilienportalen,
- und senden Erinnerungen, wenn Inserate abgelaufen sind.
Studien der Hochschule Fresenius zeigen: Wer solche Tools nutzt, reduziert die Leerstandszeit um 37 Prozent. Das ist kein Wunder - das ist Logik.
Aber auch ohne Software können Sie viel tun:
- Hochwertige Fotos und 3D-Rundgänge: Eine Wohnung mit professionellen Bildern wird 22 Tage schneller vermietet - das hat eine Studie auf immobilien-forum.de bestätigt.
- Flexible Mietverträge: Ein Jahr? Warum nicht sechs Monate? Flexibilität zieht junge Berufseinsteiger, Pflegekräfte oder Umzugswillige an.
- Kleine Modernisierungen: Neue Heizkörper, LED-Beleuchtung, ein frischer Anstrich - das kostet wenig, wirkt viel. Der IVD berichtet, dass solche Maßnahmen die Vermietungsquote in strukturschwachen Regionen um bis zu 40 Prozent steigern.
Was tun, wenn die Wohnung schon lange leer steht?
Wenn Ihre Immobilie schon länger als drei Monate unbesetzt ist, ist es Zeit, umzudenken:- Prüfen Sie die Kommunale Vorgaben: In Hamburg, Berlin und anderen Städten gibt es Zwangsvorvermietungs-Regelungen. Lassen Sie sich beraten - nicht erst, wenn die Geldstrafe kommt.
- Überlegen Sie Umnutzung: Kann die Wohnung zu einer Senioren-WG, einer WG für Studierende oder einer Ferienwohnung werden? In ländlichen Regionen ist das oft die einzige rentable Lösung.
- Vermeiden Sie „Warten auf den perfekten Mieter“: Ein guter Mieter mit 1.000 Euro Miete ist besser als ein hypothetischer Supermieter mit 1.500 Euro - der nie kommt.
Was kommt als Nächstes?
Die Zukunft des Leerstandsmanagements ist digital. Bis 2025 prognostiziert der TU-Münchner Experte Dr. Markus Weber eine weitere Reduzierung der Leerstandszeit um 25 Prozent - durch KI, die automatisch den optimalen Mietpreis berechnet und passende Mieter vorschlägt.Aber es gibt auch eine dunkle Seite: Die Spekulation mit Leerstand nimmt zu. Investoren halten Wohnungen bewusst leer, um bei der Neuvermietung die Mietpreisbremse zu umgehen. Das ist nicht nur unfair - es ist ein Systemrisiko. Die Bundesregierung prüft bereits neue Gesetze, um solche Praktiken zu unterbinden.
Was bedeutet das für Sie als Vermieter? Dass passive Haltung nicht mehr reicht. Wer heute Immobilien besitzt, muss aktiv sein - wie ein Unternehmer, nicht wie ein Besitzer.
Frequently Asked Questions
Was passiert, wenn meine Wohnung länger als drei Monate leer steht?
In vielen Bundesländern wie Berlin, Hamburg, Bayern und Nordrhein-Westfalen gilt ab drei Monaten Leerstand ein Verbot der Zweckentfremdung. Sie können mit Bußgeldern von 50.000 bis 500.000 Euro belegt werden. In Hamburg kann die Kommune sogar die Wohnung zwangsvermieten - wie im Fall von sechs Wohnungen in Hamburg-Mitte, die einem Eigentümer entzogen wurden.
Ist eine Leerstandsversicherung sinnvoll?
Ja - aber nur, wenn Sie auch selbst aktiv werden. Die Versicherung zahlt nur, wenn Sie die Wohnung innerhalb von 14 Tagen auf mindestens drei Plattformen inserieren, realistische Mieten verlangen und nachweisen, dass Sie alles getan haben, um sie schnell zu vermieten. Die Prämien liegen bei 0,8 bis 1,2 Prozent der Jahresmiete - das ist ein geringer Preis für Sicherheit.
Wie lange darf eine Wohnung leer stehen, ohne dass ich Strafen bekomme?
In den meisten Bundesländern ist die Frist drei Monate. Danach gilt der Leerstand als rechtswidrig, wenn keine zwingende Ursache wie Sanierung vorliegt. In einigen Regionen, etwa in Hamburg, wird ab sechs Monaten sogar eine Zwangsvorvermietung möglich. Prüfen Sie immer die lokalen Gesetze - sie variieren stark.
Kann ich eine leerstehende Wohnung einfach verkaufen?
Ja - aber eine langfristig leerstehende Immobilie ist schwerer zu verkaufen. Käufer fürchten verborgene Kosten, rechtliche Probleme oder geringe Mieterinteresse. Eine Immobilie mit aktiver Vermietung hat einen höheren Marktwert. Wenn Sie verkaufen möchten, sollten Sie die Wohnung vorher vermieten - selbst für kurze Zeit.
Wie kann ich die Vermietungsdauer verkürzen?
Mit drei einfachen Schritten: 1. Professionelle Fotos und 3D-Rundgänge - das verkürzt die Vermietungszeit um durchschnittlich 22 Tage. 2. Flexible Mietverträge mit Laufzeiten von 6-12 Monaten. 3. Kleine Modernisierungen wie neue Heizkörper, LED-Licht oder frischer Anstrich. Das macht die Wohnung attraktiver - und schneller vermietet.
Stephan Viaene
November 28, 2025 AT 18:13Interessant, aber hat jemand mal dran gedacht, dass viele Wohnungen leer stehen, weil die Mieten einfach zu hoch sind? Nicht weil der Vermieter faul ist, sondern weil niemand mehr 1.500 € für eine 60-m²-Wohnung zahlen kann.
Ingrid Braeckmans-Adriaenssens
November 29, 2025 AT 04:15Also ich find’s witzig, wie alle plötzlich die Vermieter als Opfer darstellen. Aber wenn du deine Wohnung 5 Jahre leer stehen lässt, weil du auf 2.000 € warten willst… dann ist das kein Risiko, das ist Spekulation. Und nein, das ist nicht cool.
Erik E. Schürmann
November 30, 2025 AT 22:58Die Bundesregierung plant neue Gesetze? Natürlich. Während sie gleichzeitig die Mietpreisbremse lockern und die Baugenehmigungen erschweren. Das ist kein Zufall. Das ist System. Wer das nicht sieht, hat die letzten 10 Jahre verschlafen. Die Stadtverwaltungen sind Teil des Problems, nicht die Lösung.
Und die 500.000 Euro Bußgelder? Das ist Theater. Keine Kommune hat jemals so ein Bußgeld vollstreckt. Es dient nur dazu, Angst zu machen. Und Angst macht Leute bereit, mehr zu zahlen.
Die echte Lösung? Abschaffung der Mietpreisbremse. Dann würden die Wohnungen wieder vermietet. Aber das will niemand hören. Weil es nicht in das Narrativ passt.
Atarah Sauter
Dezember 1, 2025 AT 08:54Lasst uns nicht vergessen: Immobilien sind kein Spielzeug für Reiche. Sie sind Wohnraum für Menschen. Wenn du deine Wohnung leer stehen lässt, um auf den perfekten Mieter zu warten – dann hast du vergessen, wofür du sie eigentlich besitzt.
Ein kleiner Anstrich, ein bisschen Herz – das ist alles, was man braucht. Nicht die teuerste Versicherung der Welt.
Anna Bauer
Dezember 2, 2025 AT 00:2912,7 % haben eine Leerstandsversicherung? Na klar. Die anderen sind einfach zu dumm, um zu verstehen, dass sie sich absichern müssen. Wer nicht versichert ist, hat es verdient, pleite zu gehen.
Und die 37 % Reduktion durch Software? Das ist kein Wunder, das ist Grundschulmathematik. Wer nicht mit der Zeit geht, bleibt zurück. Punkt.
Matthias Ritzenhoff
Dezember 2, 2025 AT 23:32Leerstandsmanagement? KI? Das ist neoliberaler Bullshit. Der Markt hat versagt. Die Lösung ist nicht mehr Marketing, sondern Enteignung. Wohnen ist ein Menschenrecht, kein Investmentprodukt.
Wenn du deine Wohnung nicht innerhalb von 30 Tagen vermietest, sollte sie an die Stadt gehen. Punkt. Keine Versicherung, keine Tools, keine 3D-Rundgänge. Nur so wird es gerecht.
Nils Seitz
Dezember 4, 2025 AT 04:28ich hab die ganze sache gelesen und muss sagen… die meisten punkte stimmen… aber die mit den 500.000 euro strafe? das is voller bluff. hab ich in berlin nie gehört. und die stadt hat mir mal gesagt, dass man nur bei absichtlichem leerstand was machen kann… also… naja…