Leerstandsrisiko in Mietimmobilien: So sichern Sie sich als Vermieter ab
Nov, 27 2025
Was passiert, wenn Ihre Mietwohnung monatelang leer steht? Keine Miete, aber weiterhin Kosten: Hypothekenzahlungen, Steuern, Versicherungen, Wartung. Für viele private Vermieter ist das kein theoretisches Szenario, sondern eine echte Bedrohung ihrer finanziellen Stabilität. In Deutschland liegt die durchschnittliche Leerstandsquote bei 5,8 Prozent - das klingt erstmal harmlos. Doch in ländlichen Regionen wie Vorpommern-Greifswald steigt sie auf bis zu 18,7 Prozent. In solchen Fällen kann eine einzige leerstehende Wohnung den gesamten Cashflow eines Vermieters kippen. Und das ist erst der Anfang: In Berlin, Hamburg oder München drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro, wenn eine Wohnung länger als drei Monate ungenutzt bleibt. Die Frage ist nicht, ob Sie Leerstand haben werden - sondern wann und wie lange.
Was ist Leerstandsrisiko wirklich?
Leerstandsrisiko ist nicht einfach nur eine leere Wohnung. Es ist das Risiko, dass Ihre Immobilie über einen längeren Zeitraum keine Einnahmen generiert. Das hat direkte Auswirkungen auf Ihre Finanzplanung. Viele Vermieter nutzen die Miete, um ihre Hypothek zu tilgen - ohne Miete, kein Kredit. Und das ist nur die Spitze des Eisbergs. In vielen Städten gilt ab drei Monaten Leerstand bereits Zweckentfremdung. Das bedeutet: Die Kommune kann Sie zwingen, die Wohnung zu vermieten - oder sie sogar entziehen. In Hamburg wurden bereits sechs Wohnungen einem Eigentümer entzogen, weil sie fünf Jahre leer standen. Das ist kein Einzelfall, sondern eine wachsende Praxis.Es gibt drei Arten von Leerstand: vorübergehender, struktureller und spekulativer. Vorübergehender Leerstand entsteht bei Renovierungen oder zwischen Mieterwechseln - das ist normal. Struktureller Leerstand hingegen bleibt bestehen, weil die Region schrumpft, die Bevölkerung abwandert oder die Wohnung veraltet ist. Hier hilft keine schnelle Vermietung mehr - dann muss die Nutzung geändert werden: etwa in Seniorenwohnungen oder Ferienunterkünfte, wenn die Bauvorschriften das zulassen. Spekulativer Leerstand ist das riskanteste Szenario: Sie halten die Wohnung bewusst leer, weil Sie auf höhere Mieten warten. Doch das ist ein gefährliches Spiel. In Großstädten wie München oder Frankfurt ist die Nachfrage hoch - da lohnt sich das Warten. In kleineren Städten oder ländlichen Gebieten riskieren Sie Strafen, Rechtsstreitigkeiten und den Verlust der Mieterträge.
Warum 2-3 Monate die maximale Grenze sind
Experten empfehlen: Maximal zwei bis drei Monate Leerstand. Warum? Weil danach die Kosten überwiegen. Eine Wohnung, die drei Monate leer steht, kostet Sie nicht nur die Miete. Sie verlieren auch den Wert. Mieter suchen nach Wohnungen, die gut gepflegt wirken. Eine lange Leerstandphase signalisiert Vernachlässigung - und das schreckt ab. Außerdem steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Wohnung Schäden erleidet: Feuchtigkeit, Pilz, defekte Heizung, eingeworfene Fenster. Und: Je länger die Wohnung leer ist, desto schwerer wird es, einen neuen Mieter zu finden. Die Mietnachfrage verändert sich, die Erwartungen steigen, die Konkurrenz wächst.Ein Beispiel: Sie haben eine 70 qm-Wohnung in Hannover mit einer Kaltmiete von 850 Euro. Bei drei Monaten Leerstand verlieren Sie 2.550 Euro. Dazu kommen 300 Euro Nebenkosten (Heizung, Strom, Versicherung) und 150 Euro für die Reinigung vor der Neuvermietung. Das sind fast 3.000 Euro, die Sie einfach so verlieren. Und das, obwohl die Wohnung in einem guten Zustand ist. Wenn Sie die Wohnung nicht innerhalb von 14 Tagen nach Räumung auf mindestens drei Plattformen wie ImmobilienScout24, WG-Gesucht und eBay Kleinanzeigen inserieren, verlieren Sie auch den Versicherungsschutz - falls Sie eine Leerstandsversicherung haben.
Leerstandsversicherung: Wann sie sinnvoll ist - und wann nicht
Es gibt Versicherungen, die bei längerem Leerstand eine pauschale Entschädigung zahlen. Die Prämie liegt zwischen 0,8 und 1,2 Prozent der Jahresmiete. Das klingt nach wenig - aber ist es das auch? In einer Wohnung mit 10.000 Euro Jahresmiete zahlen Sie 80 bis 120 Euro im Jahr. Bei drei Monaten Leerstand wären das 2.500 Euro Verlust. Die Versicherung zahlt oft 70 bis 80 Prozent davon - also rund 1.800 bis 2.000 Euro. Klingt gut? Nicht immer.Doch die Bedingungen sind streng. Sie müssen nachweisen, dass Sie alles getan haben, um die Wohnung schnell neu zu vermieten. Das bedeutet: hochwertige Fotos, 3D-Rundgang, klare Beschreibung, angemessener Mietpreis. Wenn Sie zu teuer verlangen oder die Wohnung nicht richtig präsentieren, lehnt die Versicherung ab. Und: Sie müssen innerhalb von 14 Tagen nach Räumung inserieren. Viele Vermieter wissen das nicht. Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes nutzen nur 12,7 Prozent solche Versicherungen. Warum? Weil sie denken: „Das passiert mir nicht.“ Oder: „Die Prämie ist zu teuer.“
Die Wahrheit: Wer mehr als drei Wohnungen besitzt, sollte eine solche Versicherung in Betracht ziehen. Wer nur eine Wohnung hat und sie selbst bewohnt, kann es sich oft leisten, den Leerstand selbst zu tragen. Aber: Wenn Sie eine Hypothek haben, die Sie mit Miete zahlen, ist die Versicherung keine Luxusentscheidung - sie ist eine Absicherung.
Was wirklich hilft: Digitalisierung und professionelles Management
Die besten Vermieter haben aufgehört, auf Zufall zu setzen. Sie arbeiten systematisch. Laut einer Studie der Hochschule Fresenius nutzen 63 Prozent der professionellen Vermieter digitale Tools wie „Leerstandsmelder“ oder „Wohnraumfinder“. Diese Plattformen melden automatisch an die Kommune, wenn die Drei-Monats-Frist überschritten wird - und verhindern so Bußgelder. Sie analysieren den Markt, schlagen Mietpreise vor und verknüpfen Ihre Inserate mit mehr als 20 Immobilienportalen gleichzeitig.Was bringt das? Die durchschnittliche Leerstandszeit sinkt um 37 Prozent. Ein weiteres Beispiel: Vermieter, die hochwertige Fotos und 3D-Rundgänge nutzen, vermieten ihre Wohnungen durchschnittlich 22 Tage schneller. Das ist mehr als drei Wochen Geld, das Sie sparen. Und das kostet nicht einmal 100 Euro. Ein professioneller Fotograf kostet zwischen 80 und 150 Euro - aber die Rendite ist hoch. Eine Wohnung, die zwei Wochen schneller vermietet wird, bringt Ihnen 500 bis 700 Euro mehr Einkommen. Die Investition lohnt sich.
Ein weiterer Tipp: Machen Sie Ihre Wohnung attraktiver, ohne sie zu sanieren. Ein neuer Bodenbelag, moderne Lichtschalter, ein frisch gestrichener Flur - das reicht oft. Studien des Immobilienverbandes IVD zeigen, dass Mieter besonders auf Sauberkeit, Licht und Ordnung achten. Eine Wohnung, die „gepflegt“ wirkt, wird schneller gemietet - selbst wenn sie nicht neu renoviert ist.
Rechtliche Fallen: Was Sie unbedingt wissen müssen
Viele Vermieter glauben, sie könnten ihre Wohnung einfach „zum Verkauf“ anbieten, wenn sie sie nicht vermieten wollen. Das ist falsch. In Berlin, Hamburg, Bayern und NRW gilt: Ab drei Monaten Leerstand ist es rechtswidrig, wenn die Wohnung nicht genutzt wird. Die Kommune kann Sie zwingen, sie zu vermieten - sogar mit einem Wohnnutzungsgebot. Das bedeutet: Sie dürfen nicht einfach sagen „Ich verkaufe sie“. Sie müssen sie vermieten - und zwar zu einem angemessenen Preis. Der Bundesgerichtshof hat 2022 klargestellt: Sie müssen auch befristete Mietverträge anbieten, wenn Sie sanieren. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur Bußgelder, sondern auch die Entziehung der Wohnung.Und dann ist da noch die Kappungsgrenze. In vielen Großstädten dürfen Mieten nur um 10 bis 15 Prozent über dem Mietspiegel liegen. Wer bewusst leer stehen lässt, um später die Miete auf den höchstmöglichen Wert zu setzen, riskiert einen Rechtsstreit. Experten wie Prof. Dr. Sabine Leutheusser-Schnarrenberger warnen: Spekulation mit Leerstand wird zunehmend geahndet. Die Kommunen haben die Mittel - und die Motivation. Sie brauchen Wohnraum. Und sie werden ihn sich holen.
Was tun, wenn die Wohnung schon länger leer steht?
Wenn Ihre Wohnung schon länger als drei Monate leer ist, ist es nicht zu spät - aber Sie müssen jetzt handeln. Erstens: Prüfen Sie, ob Sie die Wohnung legal vermieten können. In ländlichen Regionen ist das oft möglich. In Großstädten prüfen Sie, ob Sie eine Zwischenvermietung anbieten können - etwa an Studenten, Flüchtlinge oder Kurzzeitmieter. Zweitens: Nutzen Sie die Kommune. Viele Städte haben Programme, um Wohnungen zu vermitteln - besonders für soziale Gruppen. Drittens: Reduzieren Sie den Mietpreis. Ein Mieter, der 10 Prozent weniger zahlt, aber die Wohnung drei Jahre lang hält, ist wertvoller als ein Mieter, der nach sechs Monaten wieder zieht. Viertens: Holen Sie sich Hilfe. Ein professioneller Vermieterverband oder ein Immobilienmakler mit Spezialisierung auf Leerstandsmanagement kann Ihnen dabei helfen, die Wohnung schnell neu zu vermieten - und gleichzeitig rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben.Die Zukunft: KI, Daten und automatisierte Vermietung
Die Zukunft des Leerstandsmanagements ist digital. Bis 2025 werden KI-Systeme Mietpreise automatisch optimieren - basierend auf Nachfrage, Jahreszeit, Nachbarschaft und Renovierungsstatus. Sie analysieren, welche Fotos am meisten Klicks bringen, welche Beschreibungen die meisten Anfragen generieren, und welche Mietdauer am häufigsten zu langfristigen Verträgen führt. Dr. Markus Weber von der TU München prognostiziert: Die durchschnittliche Leerstandszeit wird bis 2025 um weitere 25 Prozent sinken. Wer heute noch mit Zetteln und Excel-Tabellen arbeitet, wird hinterherhinken. Die großen Vermieter nutzen bereits Plattformen, die automatisch Inserate erstellen, Mietverträge generieren und Mieterprofile prüfen. Das ist keine Zukunftsmusik - das ist heute schon möglich.Was passiert, wenn meine Wohnung länger als drei Monate leer steht?
In vielen Bundesländern wie Berlin, Hamburg, Bayern und NRW gilt ab drei Monaten Leerstand bereits Zweckentfremdung. Die Kommune kann Sie mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro belegen oder sogar die Wohnung entziehen - besonders wenn sie länger als fünf Jahre leer stand. Sie müssen dann nachweisen, dass Sie aktiv versucht haben, die Wohnung zu vermieten. Sonst droht ein Wohnnutzungsgebot: Sie dürfen die Wohnung nicht länger leer lassen, sondern müssen sie zu einem angemessenen Preis vermieten.
Ist eine Leerstandsversicherung sinnvoll?
Ja - aber nur, wenn Sie mehrere Wohnungen besitzen und eine Hypothek tilgen. Die Prämie liegt bei 0,8 bis 1,2 Prozent der Jahresmiete. Die Versicherung zahlt, wenn Sie nachweisen, dass Sie die Wohnung innerhalb von 14 Tagen auf mindestens drei Plattformen inseriert haben, angemessene Mieten verlangen und keine Verschlechterung zuließen. Wer nur eine Wohnung hat und keine Kreditlast trägt, kann die Versicherung oft sparen.
Wie kann ich die Vermietungsdauer verkürzen?
Mit professionellen Fotos, einem 3D-Rundgang und einer klaren, ansprechenden Beschreibung. Vermieter, die das nutzen, vermieten ihre Wohnungen durchschnittlich 22 Tage schneller. Auch ein leichtes Update - neue Lichtschalter, frische Farbe, saubere Böden - erhöht die Attraktivität. Vermeiden Sie zu hohe Mieten: Eine Wohnung, die 10 Prozent unter dem Markt liegt, wird schneller vermietet - und hält länger.
Was ist der Unterschied zwischen strukturellem und spekulativem Leerstand?
Struktureller Leerstand entsteht durch langfristige Faktoren wie Bevölkerungsrückgang oder veraltete Infrastruktur - er lässt sich oft nur durch Umnutzung beheben. Spekulativer Leerstand ist bewusst: Sie halten die Wohnung leer, weil Sie auf höhere Mieten warten. In Großstädten ist das riskant - die Gesetze werden strenger, und Sie riskieren Bußgelder oder Zwangsumwandlung.
Wie hoch ist die gesunde Leerstandsquote?
Zwischen 2 und 5 Prozent gilt als gesund. Das bedeutet: In einem Gebäude mit 100 Wohnungen sind 2 bis 5 Wohnungen zeitweise leer - etwa wegen Renovierung oder Mieterwechsel. Über 8 Prozent wird die Immobilie als wirtschaftlich riskant eingestuft. In ländlichen Regionen liegt die Quote oft über 15 Prozent - da ist der Markt strukturell schwach.
ines schiemann
November 29, 2025 AT 06:11Ich hab ne 70er in Leipzig, die 5 Monate leer stand. Hab die Versicherung nicht, weil ich dachte, das passiert mir nicht. Jetzt zahle ich die Nebenkosten aus eigener Tasche. Lerne daraus, Leute.
Kieran Docker
November 30, 2025 AT 11:22Leerstand ist ein Zeichen von Unfähigkeit. Wenn du nicht mal eine Wohnung vermieten kannst, solltest du lieber verkaufen. 🤦♂️
elmar salehov
Dezember 1, 2025 AT 22:35Es ist irreführend, dass man sagt, drei Monate seien die Grenze - das ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern eine Empfehlung von Versicherern, um den Versicherungsschutz nicht zu verlieren. In Hamburg ist es laut § 17 WoFlG erst ab fünf Jahren ein Grund für Entziehung, nicht ab drei Monaten. Die meisten Kommunen setzen Bußgelder erst bei systematischer Vernachlässigung an, nicht bei einem einzelnen Fall. Wer das nicht versteht, verwechselt Recht mit Angstmacherei. Und außerdem: Wer sagt, dass man innerhalb von 14 Tagen inserieren muss? Das steht nirgends im Gesetz, nur in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einiger Versicherer - das ist kein Recht, das ist Vertragsklausel. Wer das als Pflicht darstellt, verhält sich irreführend.
Andreas adH Schmidt
Dezember 3, 2025 AT 09:37Wir haben es satt, dass Vermieter sich beschweren, während Menschen auf der Straße schlafen. Wenn du eine Wohnung hast und sie nicht vermietest, bist du Teil des Problems. Du bist kein Opfer - du bist ein Spekulant. Und nein, deine 850 Euro Miete rechtfertigt nicht, dass andere keine Wohnung finden. Mach was Sinnvolles oder verkauf's. 🔥