Logistikimmobilien im Boom: Nachfrage, Renditen und beste Standorte 2025
Nov, 29 2025
Im Jahr 2025 ist der deutsche Logistikimmobilienmarkt nicht nur stabil - er wächst mit einer Kraft, die viele andere Immobilienklassen hinter sich lässt. Während Büroflächen leer stehen und Einzelhandelsflächen kämpfen, steigt die Nachfrage nach Lagerhallen, Verteilzentren und automatisierten Logistikparks. Es geht nicht mehr nur um Platz zum Lagern. Es geht um Geschwindigkeit, Zuverlässigkeit und digitale Vernetzung. Und genau das macht Logistikimmobilien zur wertvollsten Assetklasse im deutschen Immobilienmarkt.
Warum Logistikimmobilien jetzt die beste Wahl sind
Die Zahlen sprechen für sich: Bis Ende 2025 werden voraussichtlich mehr als 5 Millionen Quadratmeter neue Logistikflächen fertiggestellt - das ist ein Sprung von über 20 Prozent gegenüber 2024. In den ersten drei Quartalen des Jahres wurden bereits fast 4,3 Millionen Quadratmeter verkauft oder vermietet. Das ist ein Zuwachs von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr. Und das, obwohl die Zinsen hoch sind, die Baupreise steigen und die Wirtschaft unsicher wirkt. Der Grund? E-Commerce. Jeder zweite Deutsche kauft online - und das immer schneller. Amazon, Zalando, Otto und immer mehr chinesische Anbieter wie AliExpress brauchen Lager, die näher am Kunden liegen. Das bedeutet: Keine großen Zentrallager mehr in der Provinz, sondern viele kleine, hochautomatisierte Distributionszentren in der Nähe von Städten. Diese Zentren brauchen moderne Flächen mit hohen Decken, starke Stromversorgung, Ladesäulen für Elektro-Lkw und schnelle Anbindungen an Autobahnen. Dazu kommt ein neuer Treiber: der Verteidigungssektor. Laut BUILDINX hat sich der deutsche Militär- und Sicherheitsbereich 2025 als bedeutender Mieter von Logistikimmobilien etabliert. Statt in alte, veraltete Gebäude zu ziehen, baut der Staat moderne, sichere und technisch ausgestattete Lager in strategischen Regionen auf - zum Beispiel in Dortmund oder im Rhein-Main-Gebiet.Wo die höchsten Renditen liegen - und wo nicht
Die Rendite bei Logistikimmobilien liegt im Durchschnitt bei 4,75 Prozent - das ist deutlich höher als bei Büro- oder Einzelhandelsimmobilien, die oft unter 3 Prozent liegen. Doch diese Zahl ist nur ein Durchschnitt. Die Realität ist regional völlig unterschiedlich. In Frankfurt, München, Stuttgart und dem Rhein-Main-Gebiet gibt es praktisch keine freien Flächen mehr. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Das treibt die Mieten nach oben: Hier steigen die Mieten bis Ende 2025 um bis zu 3,5 Prozent. Wer hier eine Immobilie besitzt, verdient stabil und sicher. Die Renditen bleiben bei 4,75 Prozent - oder steigen sogar leicht. Aber schau mal nach Berlin oder Leipzig. Dort liegen viele Neubauten leer. Nicht, weil niemand sie braucht - sondern weil sie zu früh gebaut wurden. Investoren haben in den letzten zwei Jahren massiv in neue Projekte investiert, in der Hoffnung, dass die Nachfrage weiter wächst. Aber die Mieter kommen nicht so schnell wie erwartet. Die Mietverträge sind noch nicht unterschrieben. Die Leerstände steigen - und damit sinkt die Rendite. In diesen Regionen liegen die Renditen oft nur noch bei 3,5 bis 4 Prozent. Das ist kein Widerspruch. Es ist eine klare Warnung: Nicht jede Logistikimmobilie ist eine gute Investition. Standort ist alles.
Die Top-Standorte 2025 - wer führt und wer zurückfällt
Die Top-8-Märkte in Deutschland - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart - machen fast ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes aus. Hier sind die wichtigsten Entwicklungen:- Frankfurt: Mit 399.000 m² ist die Stadt Nummer eins. Die Nachfrage kommt vor allem von E-Commerce-Dienstleistern und internationalen Logistikern. Die Rendite bleibt stabil bei 4,75 Prozent.
- Berlin: Mit 320.000 m² und einem Zuwachs von 48 Prozent ist die Stadt stark im Aufwind. Aber: Viele neue Flächen sind noch nicht vermietet. Wer hier kauft, muss Geduld haben.
- Hamburg: Mit 276.000 m² und einem Sprung von 55 Prozent ist Hamburg der Überraschungssieger. Der Hafen und die starke Exportwirtschaft ziehen Unternehmen an.
- München: Mit 198.000 m² und einem Zuwachs von 72 Prozent ist die Stadt der absolute Hotspot. Hier ist der Mietpreis pro Quadratmeter am höchsten - und die Rendite trotzdem noch attraktiv.
- Köln: Der einzige Rückfall: Mit 118.000 m² (-42 Prozent) liegt die Stadt hinter dem Vorjahr. Der Grund? Zu viele Neubauten, die nicht rechtzeitig vermietet werden konnten.
Wer kauft - und warum
Die größten Mieter sind heute nicht mehr die traditionellen Speditionen. Es sind die Dienstleister für Onlinehändler. Sie bauen automatisierte Lager mit Robotern, die Pakete in Sekunden sortieren. Diese Unternehmen brauchen nicht nur Platz - sie brauchen Technik, Strom, schnelle Internetverbindungen und gut ausgebildetes Personal. Laut CBRE haben Transport- und Logistikunternehmen im ersten Halbjahr 2025 38 Prozent der Fläche gemietet - das ist ein Anstieg von neun Prozentpunkten gegenüber 2024. Produktionsunternehmen sind dagegen zurückgegangen. Sie ziehen eher in kleinere, dezentrale Werke, um Lieferketten kürzer zu machen. Ein neuer Akteur ist der chinesische E-Commerce-Markt. Unternehmen wie Shein, Temu und AliExpress bauen eigene Lager in Deutschland auf - nicht nur für den Export, sondern auch für den Direktverkauf an deutsche Kunden. Sie brauchen Flächen, die schnell beladen und wieder leer werden können. Das sind keine langfristigen Mietverträge - sondern flexible, kurzfristige Abschlüsse. Das macht den Markt dynamisch, aber auch unberechenbar.
Was kommt als Nächstes - und warum es wichtig ist
Die Zukunft der Logistikimmobilien liegt nicht mehr nur in neuen Bauten. Sie liegt in der Umnutzung alter Gebäude. Viele ehemalige Fabriken, Kaufhäuser und sogar Supermärkte werden heute in moderne Logistikzentren umgewandelt. Das ist günstiger als Neubau, schneller und oft nachhaltiger. Dazu kommt die Automatisierung. Lager mit Robotern, KI-gesteuerten Bestandsystemen und autonomen Lkw sind keine Zukunftsmusik mehr. Sie sind Standard. Wer heute eine Immobilie kauft, muss prüfen: Hat sie die technische Ausstattung für die nächste Dekade? Oder ist sie veraltet, bevor sie überhaupt bezogen wird? Und dann ist da noch die ESG-Verpflichtung. Investoren verlangen heute Energieeffizienz, CO2-Reduktion und nachhaltige Baustoffe. Ein Gebäude ohne Solaranlage, LED-Beleuchtung und Wärmepumpe wird in drei Jahren kaum noch vermietet werden können.Was du jetzt tun solltest
Wenn du in Logistikimmobilien investieren willst, dann achte auf drei Dinge:- Standort, Standort, Standort: Kaufe nicht in Regionen mit hohen Leerständen. Setze auf Frankfurt, München, Hamburg, Stuttgart und das Rhein-Ruhr-Gebiet.
- Technik vor Größe: Eine kleine, aber hochautomatisierte Halle mit moderner Technik ist wertvoller als eine große, alte Lagerhalle.
- Langfristig denken: Die Nachfrage wird nicht nachlassen. E-Commerce, Nearshoring und resiliente Lieferketten sind strukturelle Trends - nicht nur eine vorübergehende Phase.
Warum steigen die Mieten bei Logistikimmobilien, obwohl die Wirtschaft schwach ist?
Weil die Nachfrage von E-Commerce und digitalen Logistikdienstleistern stark wächst - und die Flächen knapp werden. Während andere Immobilienklassen wie Büroflächen unter Homeoffice und Digitalisierung leiden, profitiert Logistik von der steigenden Online-Nachfrage. Die Mieten steigen, weil es nicht genug moderne Lager gibt, besonders in den Top-Standorten wie Frankfurt und München.
Sind Logistikimmobilien in Berlin noch eine gute Investition?
Es kommt darauf an, wo genau. In Berlin gibt es viele neue, spekulative Projekte, die noch nicht vermietet sind. Wer hier in ein leerstehendes Gebäude investiert, riskiert lange Leerstandszeiten. Aber wenn du eine gut gelegene, bereits vermietete Immobilie mit langfristigen Mietverträgen findest, ist die Rendite immer noch attraktiv - besonders wenn sie technisch modern ist.
Welche Rendite kann ich mit Logistikimmobilien erwarten?
In den Top-Regionen wie Frankfurt, München oder Hamburg liegt die Rendite stabil bei 4,75 Prozent. In Regionen mit hohen Leerständen wie Berlin oder Leipzig sinkt sie auf 3,5 bis 4 Prozent. Die Rendite hängt also nicht vom Typ der Immobilie ab, sondern vom Standort und der Mieterqualität.
Warum ist der Verteidigungssektor ein neuer Mieter von Logistikimmobilien?
Die deutsche Bundeswehr und andere Sicherheitsbehörden bauen moderne, sichere und technisch ausgestattete Lager auf, um Ausrüstung, Medikamente und Hilfsgüter schnell verteilen zu können. Diese Lager brauchen hohe Sicherheitsstandards, stabile Stromversorgung und schnelle Anbindungen - genau wie kommerzielle Logistikzentren. Das macht sie zu idealen Mietern für moderne Immobilien.
Sollte ich lieber eine neue oder eine alte Logistikimmobilie kaufen?
Achte auf die Technik, nicht auf das Alter. Eine alte Halle mit Solaranlage, LED-Beleuchtung, Wärmepumpe und moderner Laderampe ist wertvoller als eine neue, aber technisch veraltete Immobilie. Viele alte Gebäude lassen sich kostengünstig aufwerten - und sind oft besser gelegen als Neubauten in der Provinz.
david bauer
November 30, 2025 AT 07:58Endlich mal jemand, der die Realität beschreibt und nicht nur die üblichen Immobilien-Blasen-Propaganda erzählt. Logistik ist die Zukunft, Punkt. Wer das nicht sieht, der hat noch nie einen LKW gesehen, der pünktlich seine Pakete abliefern muss. 🚛
Katrin Kreuzburg
Dezember 2, 2025 AT 06:43Standort ist alles. Aber was ist mit den Menschen, die in diesen Zentren arbeiten? Wer sorgt für bezahlbaren Wohnraum in der Nähe? 🤔
Holger Dumbs
Dezember 2, 2025 AT 21:50frankfurt is fire, aber leipzig? nö. zu viele bauten, zu wenig mieter. das kennt man schon von den büros 😴
Stephan Schilli
Dezember 3, 2025 AT 19:54Wow! 🚀 Die Automatisierung in den Lagern ist mittlerweile so raffiniert, dass man fast vergisst, dass da Menschen drin arbeiten! Roboter, die schneller sind als dein Kaffeeautomat, und KI, die weiß, welches Paket wann wo hingeht… das ist Sci-Fi, das Wirklichkeit geworden ist! 💡📦
Petra Feil
Dezember 4, 2025 AT 06:15Ich hab das Gefühl, wir bauen uns eine Welt, in der alles schnell sein muss… aber wer hat noch Zeit, zu atmen? 😔
Lucas Korte
Dezember 4, 2025 AT 10:26Das ist doch alles nur eine billige Propaganda von Immobilienhändlern. Wer glaubt noch, dass Logistikimmobilien eine echte Investition sind? Die Chinesen kaufen alles auf, und wir zahlen die Rechnung. Deutschland wird zur Lagerhalle der Welt. Scheiß auf die Zukunft.