Pflichtteilsergänzungsansprüche bei Immobilienschenkungen: Was Erben wissen müssen
Jan, 26 2026
Wenn ein Elternteil ein Haus oder eine Wohnung zu Lebzeiten an ein Kind verschenkt, kann das später zu schwerwiegenden Streitigkeiten führen. Andere Kinder, die nichts bekommen haben, dürfen unter bestimmten Umständen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Das klingt kompliziert - ist es auch. Aber wer versteht, wie dieser Anspruch funktioniert, kann vermeiden, dass eine Schenkung nach dem Tod des Erblassers plötzlich zur Belastung wird.
Was ist der Pflichtteilsergänzungsanspruch?
Der Pflichtteilsergänzungsanspruch ist ein Recht, das nahe Angehörige haben, wenn der Erblasser während seines Lebens Vermögen verschenkt hat. Es geht darum, dass jemand nicht durch vorzeitige Schenkungen das gesetzlich garantierte Mindesterbteil umgehen kann. Wer Pflichtteilsberechtigter ist? Kinder, Eltern und der Ehegatte des Verstorbenen. Der Pflichtteil selbst ist immer die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Wenn ein Kind also allein erben würde, hätte es 100 %, der Pflichtteil wäre dann 50 %. Aber was passiert, wenn der Vater schon vor seinem Tod die Immobilie an die Tochter verschenkt hat? Dann wird der Wert dieser Schenkung in die Berechnung des Pflichtteils eingerechnet. Der Anspruch entsteht nicht auf den Wert der Schenkung selbst, sondern auf den Betrag, um den sich der Nachlass erhöhen würde - wenn die Schenkung nie stattgefunden hätte. Das ist der Kern des § 2325 BGB.Warum Immobilien so kompliziert sind
Bei Geld, Aktien oder Autos ist es einfach: Der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung zählt. Bei Immobilien nicht. Hier greift das sogenannte Niederstwertprinzip. Das bedeutet: Der Wert, der für die Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs herangezogen wird, ist nicht der Wert zum Schenkungszeitpunkt, sondern der niedrigere Wert - entweder der Wert zum Schenkungstag oder der Wert zum Todestag, umgerechnet mit dem Verbraucherpreisindex. Ein Beispiel: Ein Haus wurde 2015 für 300.000 Euro verschenkt. Zum Zeitpunkt des Todes im Jahr 2023 ist es 600.000 Euro wert. Der Pflichtteilsergänzungsanspruch wird nicht mit 600.000 Euro berechnet, sondern mit dem Wert, der 2015 mit Inflation auf 2023 hochgerechnet wird. Bei einer durchschnittlichen Inflation von 2,5 % pro Jahr wäre das etwa 400.000 Euro. Wenn dieser Wert niedriger ist als der tatsächliche Wert von 600.000 Euro, wird der niedrigere Wert genommen. Das führt zu einem paradoxen Effekt: Je mehr die Immobilienpreise steigen, desto unwahrscheinlicher wird es, dass ein Pflichtteilsergänzungsanspruch überhaupt noch greift. Denn der umgerechnete Schenkungswert bleibt oft weit hinter dem tatsächlichen Wert zurück.Was ist mit Nießbrauch und Wohnungsrecht?
Viele Eltern verschenken die Immobilie, behalten aber das Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht. Das ist eine gängige Strategie, um weiterhin im Haus zu wohnen. Aber wie wird das bewertet? Hier wird der Wert der Immobilie am Schenkungstag um den Wert des vorbehaltenen Rechts reduziert. Wenn das Haus 300.000 Euro wert war und das Nießbrauchsrecht 100.000 Euro wert, dann zählt nur der Restwert von 200.000 Euro für den Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser Wert wird dann mit dem Verbraucherpreisindex auf den Todestag hochgerechnet. Aber es gibt eine wichtige Ausnahme: Bei Mehrfamilienhäusern mit mindestens zwei Wohnungen und einem Wohnungsrecht nur für eine Wohnung gilt seit der BGH-Entscheidung vom 15. Januar 2023 eine andere Regel. Hier zählt nicht mehr der Wertvergleich, sondern nur noch die Zeit. Wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind, entfällt der Anspruch komplett - egal, wie sehr die Immobilie im Wert gestiegen ist. Das ist ein großer Unterschied. Ein Einfamilienhaus mit Nießbrauch? Wertvergleich bleibt wichtig. Ein Mehrfamilienhaus mit Wohnungsrecht für eine Wohnung? Nach zehn Jahren ist der Anspruch weg. Diese Regelung hat viele Klagen seit 2023 deutlich reduziert.
Das Abschmelzungsprinzip: Zeit ist dein Freund
Nicht nur die Wertentwicklung, sondern auch die Zeit spielt eine entscheidende Rolle. Jedes Jahr, das seit der Schenkung vergangen ist, mindert den Pflichtteilsergänzungsanspruch um 10 %. Nach zehn Jahren ist er komplett abgeschmolzen. Das ist im Gesetz klar geregelt: § 2325 Abs. 3 BGB. Das bedeutet: Wenn deine Schwester 2018 eine Wohnung von deinem Vater geschenkt bekam, dann ist der Anspruch im Jahr 2028 weg - selbst wenn die Immobilie heute doppelt so viel wert ist. Viele Erben wissen das nicht. Sie denken, sie können nach dem Tod des Elternteils noch jahrelang Ansprüche geltend machen. Das ist falsch. Die Frist für die Geltendmachung des Anspruchs beträgt zehn Jahre nach dem Erbfall. Das heißt: Wenn der Vater 2020 stirbt, muss der Anspruch bis 2030 geltend gemacht werden. Danach ist er verjährt.Wie wird der Wert einer Immobilie festgestellt?
Wer einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen will, braucht ein Wertgutachten. Das ist nicht optional. Ein Anwalt kann nicht einfach sagen: „Die Wohnung war 2015 250.000 Euro wert.“ Er braucht ein offizielles Gutachten, das den Wert zum Schenkungszeitpunkt belegt. In der Praxis werden dafür Sachverständige beauftragt - oft vom Deutschen Gutachterausschuss für Immobilienwerte (DIA). Die Kosten liegen im Durchschnitt bei 1.250 Euro. Das ist für kleine Erbfälle oft unverhältnismäßig. Aber es gibt keine Alternative. Ohne Gutachten gibt es keinen Anspruch. Ein typischer Fall: Ein Vater schenkt 2016 eine Eigentumswohnung im Wert von 220.000 Euro an seine Tochter. Er stirbt 2023. Die Wohnung ist jetzt 350.000 Euro wert. Der Anspruch des anderen Kindes wird auf den umgerechneten Wert von 2016 (mit Inflation) berechnet - sagen wir 240.000 Euro. Dann wird der Abschmelzungsanspruch angewendet: 7 Jahre sind vergangen, also 70 % des Wertes abgezogen. Bleiben 30 % von 240.000 Euro = 72.000 Euro. Das ist der Anspruch. Der Anwalt muss das alles mit Gutachten und Rechnungen belegen.
Wann lohnt sich ein Anspruch?
Nicht jeder Fall lohnt. Die Kosten für ein Gutachten, einen Anwalt und die Gerichtskosten können leicht 5.000 bis 10.000 Euro betragen. Wenn der Anspruch nur 20.000 Euro beträgt, ist es oft nicht sinnvoll, zu klagen. Viele Anwälte empfehlen deshalb eine Stufenklage: Zuerst wird Auskunft über die Schenkung verlangt. Dann wird der Wert ermittelt. Erst danach wird entschieden, ob der Anspruch überhaupt lohnt. Das spart Zeit und Geld. Auch wichtig: Schenkungen an Ehegatten fallen meist nicht unter den Pflichtteilsergänzungsanspruch, sondern unter das Versorgungsausgleichsrecht. Und Schenkungen, die aus „sittlicher Pflicht“ oder „Anstandsgründen“ erfolgten, können ausgenommen sein - aber das ist schwer nachzuweisen.Was du jetzt tun kannst
Wenn du eine Immobilie verschenken willst:- Denke daran: Die Schenkung kann später zu Streit führen.
- Wenn du ein Mehrfamilienhaus verschenkst und dir ein Wohnungsrecht vorbehältst, ist das nach zehn Jahren sicher - der Anspruch entfällt.
- Vermeide Schenkungen ohne schriftlichen Vertrag. Der Notar muss alles richtig dokumentieren.
- Wenn du Kinder hast, die nicht begünstigt werden, sprich mit ihnen. Klare Absprachen verhindern späteren Zorn.
- Frage nicht sofort nach dem Tod: Warte nicht zu lange. Die Frist läuft.
- Verlange Auskunft über Schenkungen - das ist dein Recht nach § 2314 BGB.
- Hole dir ein Gutachten, bevor du einen Anwalt beauftragst. Manchmal ist der Anspruch schon weg.
- Denk an die Kosten. Ein Anspruch von 15.000 Euro ist nicht wert, wenn du 8.000 Euro für Anwalt und Gutachten ausgibst.
An Bourmanne
Januar 28, 2026 AT 02:41Ich find’s krass, dass man hier so kompliziert rechnet, als wäre das eine Steuererklärung vom Mars. Warum nicht einfach den tatsächlichen Wert nehmen? Dann wären alle glücklich - oder zumindest weniger wütend.
matthew canning
Januar 29, 2026 AT 17:09Die rechtliche Konstruktion des Pflichtteilsergänzungsanspruchs gemäß § 2325 BGB stellt eine exemplarische Anwendung des Prinzips der Erbmasse-Equivalenz dar, wobei die dynamische Wertentwicklung von Immobilien in einem inflationären Umfeld eine strukturelle Diskrepanz zwischen formellem Recht und substantiellem Gerechtigkeitsanspruch hervorbringt.
Erwin Kamaruddin S A
Januar 30, 2026 AT 10:40Wenn man eine Immobilie verschenkt, sollte man das auch so sehen. Kein Stress nach dem Tod. Einfach klare Absprachen - und fertig.
Tímea Szalkai
Januar 31, 2026 AT 12:51Das ist ja Wahnsinn! Deutsche Gesetze sind voller Löcher! Warum zahlt der Staat nicht einfach allen Kindern ihr Erbe? Die Ausländer nehmen doch alles! Und jetzt noch diese Inflationsrechnung? Das ist kein Recht, das ist Verrat an deutschen Familien!!
Joshua Halloran
Februar 2, 2026 AT 11:30Interessante Struktur. Die Kombination aus Niederstwertprinzip und Abschmelzung führt zu einem systemischen Effekt, der langfristig die Relevanz des Anspruchs marginalisiert - besonders in boomenden Märkten.
Lucas Schmidt
Februar 3, 2026 AT 13:01Na klar. Die Regierung will, dass wir alle unsere Häuser verschenken - damit sie später die Steuern kassieren kann. Und jetzt erfinden sie noch eine Rechenmethode, die den Wert von Immobilien einfach ignoriert. Genial. Wer hat das erfunden? Ein Finanzminister mit einem Kaffeebecher in der Hand?
Christian Kliebe
Februar 4, 2026 AT 01:28Wow, das ist so ein cooles, tiefes Thema! 😊 Ich hab’s gelesen, hab’s verstanden, und jetzt fühle ich mich fast wie ein Jurist - nur ohne Anzug! Die Idee mit dem Abschmelzen nach zehn Jahren? Das ist wie ein sanfter Countdown zum Frieden in der Familie. Endlich mal was, das funktioniert! 🙌