Rohrleitungsmodernisierung in Mehrfamilienhäusern: So planen Sie richtig und bleiben im Budget

Warum Ihre Rohrleitungen dringend erneuert werden müssen

Wenn das Wasser aus dem Hahn trübe ist, der Druck schwankt oder Sie plötzlich Wasserflecken an der Decke sehen, ist das kein Zufall. In vielen Mehrfamilienhäusern in Deutschland, besonders in Gebäuden aus den 1950er bis 1980er Jahren, sind die Wasserleitungen veraltet. Sie bestehen oft aus Blei, Asbestzement oder verrostetem Stahl - Materialien, die heute nicht mehr erlaubt sind. Die Trinkwasserverordnung schreibt seit Jahren vor, dass Leitungen hygienisch einwandfrei sein müssen. Und das ist bei alten Rohren einfach nicht mehr der Fall. Blei kann ins Trinkwasser gelangen, Korrosion führt zu Verstopfungen, und undichte Stellen verursachen Schimmel oder sogar Wasserschäden in mehreren Wohnungen.

Ein weiterer Punkt, den viele vergessen: Alte Rohre brauchen viel mehr Energie, um Warmwasser zu liefern. Studien zeigen, dass nicht gedämmte Leitungen bis zu 20 Prozent mehr Energie verbrauchen. Das heißt: Ihre Heizkosten sind höher, als sie sein müssten. Und seit 2024 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass alle Warmwasserleitungen in Mehrfamilienhäusern gedämmt sein müssen. Wer das nicht macht, verstößt gegen das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Kosten: Was Sie wirklich zahlen müssen

Die Frage ist nicht, ob Sie sanieren müssen - die Frage ist: Wie viel kostet es? Die Preise variieren stark, je nachdem, wie Sie sanieren und welches Material Sie wählen. Ein einfacher Durchschnittswert von 50 Euro pro laufendem Meter klingt verlockend, aber er täuscht. In einem typischen Haus mit acht Wohnungen, jede etwa 80 Quadratmeter groß, sind es oft zwischen 25.000 und 45.000 Euro Gesamtkosten. Das ist kein kleiner Betrag, aber er ist notwendig.

Die größte Kostenfalle ist das Verfahren. Wenn Sie die alten Leitungen komplett austauschen (offene Bauweise), kostet das zwischen 700 und 1.600 Euro pro laufendem Meter. Klingt teuer? Ja. Aber es ist die einzige Lösung, wenn die Rohre stark beschädigt sind. Ein Inliner-Verfahren - also die grabenlose Sanierung - kostet nur 150 bis 450 Euro pro Meter. Klingt perfekt? Nicht ganz. Bei diesem Verfahren wird ein neues Kunststoffrohr in das alte hineingezogen. Das reduziert den Durchmesser um bis zu 15 Prozent. In einem Mehrfamilienhaus mit hohem Wasserverbrauch kann das zu Druckproblemen führen - besonders in der oberen Etage.

Materialien machen den Unterschied. Kunststoffrohre (PE oder PVC) sind mit 5 bis 15 Euro pro Meter die günstigste Wahl. Sie sind leicht zu verlegen und korrosionsfrei. Kupfer kostet 8 bis 25 Euro pro Meter, hält aber bis zu 50 Jahre und ist besonders hygienisch. Edelstahl ist mit 20 bis 50 Euro pro Meter am teuersten, aber extrem langlebig und widerstandsfähig. In der Praxis entscheiden sich 78 Prozent der Hausverwaltungen für Kunststoff, weil es schnell und günstig ist. Nur 15 Prozent wählen Kupfer - meist in Neubauten oder bei hohen Anforderungen an die Wasserqualität.

Die wichtigsten Fehler bei der Planung

Die meisten Sanierungen scheitern nicht am Geld, sondern an der Planung. Der größte Fehler? Teilsanierung. Viele Vermieter sanieren nur die Leitungen in der Küche, weil dort ein Leck ist. Das mag kurzfristig günstig sein, aber in zwei Jahren kommt das nächste Leck - und dann wieder das gleiche Chaos: Mieter umziehen, Trockenbau, Handwerker, Genehmigungen. Die Gesamtkosten steigen dadurch oft höher, als wenn man von Anfang an alles gemacht hätte.

Ein weiterer häufiger Fehler: Keine TV-Inspektion. Bevor Sie loslegen, muss jede Leitung mit einer Kamera untersucht werden. Das kostet rund 300 Euro, spart aber Tausende. Ohne Inspektion entdecken Sie nicht, ob es Asbestrohre gibt - und die müssen gesondert und teuer entsorgt werden. Ein Beispiel aus einem Mehrfamilienhaus in Salzburg: Geplant waren 28.000 Euro. Nach der Inspektion stellte sich heraus: Es gab versteckte Asbestleitungen. Die Kosten stiegen auf 34.500 Euro. Ohne Inspektion wären es vielleicht 50.000 Euro geworden - mit unerwarteten Gesundheitsrisiken.

Auch die Mieterkommunikation wird oft unterschätzt. Wenn Sie nicht mindestens drei Informationsveranstaltungen anbieten, kommt es zu Widerstand. 47 Prozent der negativen Erfahrungen in Bauforen sind auf schlechte Kommunikation zurückzuführen. Mieter fühlen sich überrumpelt. Sie wissen nicht, wann sie ausziehen müssen, wie lange die Arbeiten dauern, oder ob sie Ersatzunterkünfte bekommen. Das führt zu Verzögerungen - durchschnittlich 14 Tage pro Projekt.

Fördermittel: So sparen Sie bis zu 25 Prozent

Die gute Nachricht: Sie müssen nicht alles selbst zahlen. Seit Januar 2025 gibt es das neue BEG-EM Förderprogramm, das Zuschüsse für Rohrleitungsmodernisierung auf bis zu 25 Prozent der Kosten erhöht. Das ist ein großer Sprung gegenüber den bisherigen 20 Prozent. Voraussetzung: Sie müssen den Antrag vor Baubeginn stellen. Wer wartet, bis die Arbeiten laufen, verliert den Anspruch. Die Förderung gilt für Material, Arbeit und auch für die TV-Inspektion.

Wichtig: Die Förderung ist nur möglich, wenn die Sanierung in einem umfassenden Sanierungskonzept steckt. Das heißt: Wenn Sie gleichzeitig die Heizungsrohre dämmen, die Fenster tauschen oder die Fassade isolieren, können Sie zusätzlich noch mehr Geld bekommen. Experten sprechen von bis zu 30 Prozent Einsparung, wenn alle Maßnahmen zusammen geplant werden. Warum? Weil Gerüste, Baustellenlogistik und Mieterkoordination nur einmal stattfinden.

Was Sie vor der Sanierung unbedingt tun müssen

• TV-Inspektion durchführen: Kamerauntersuchung aller Leitungen - mindestens 300 Euro, aber notwendig.
• 3 bis 5 Angebote einholen: Jedes Angebot muss Rohrlänge, Material, Arbeitsstunden und Zusatzkosten (wie Asbestentsorgung) separat aufführen. Keine Pauschalen!
• Sanierungsverfahren wählen: Bei stark beschädigten Leitungen: offene Bauweise. Bei relativ intakten Leitungen und guter Zugänglichkeit: Inliner-Verfahren.
• Mieter informieren: Mindestens drei Treffen - schriftlich und mündlich. Klären Sie: Wer zahlt Ersatzunterkunft? Wie lange dauert es? Wer ist Ansprechpartner?
• Förderantrag stellen: Spätestens vier Wochen vor Baubeginn. Keine Ausreden - das Amt prüft das Datum.
• Handwerker auswählen: Suchen Sie Betriebe mit Erfahrung in Mehrfamilienhäusern. Ein Einfamilienhaus-Handwerker ist oft überfordert.

Was nach der Sanierung kommt

Nach der Sanierung ist nicht alles vorbei. Die neue Leitung muss dokumentiert werden. Heute werden immer mehr Häuser mit Sensoren ausgestattet - 38 Prozent der modernisierten Gebäude in Deutschland nutzen sie bereits. Diese Sensoren erkennen Leckagen in Echtzeit und senden Alarme an die Hausverwaltung. Das verhindert große Schäden, bevor sie entstehen.

Und dann kommt die Mietsteigerung. Nach dem Modernisierungsrecht dürfen Sie maximal 8 Prozent der Investitionskosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Das heißt: Bei 40.000 Euro Sanierungskosten können Sie maximal 3.200 Euro pro Jahr auf die Miete addieren. Viele Vermieter überschreiten das - aber das ist rechtswidrig. Der Deutsche Mieterbund hat festgestellt, dass 62 Prozent der Vermieter die Kosten zu 100 Prozent umlegen. Das führt zu Klagen, Mietminderungen und sogar zu Bußgeldern.

Die Zukunft der Rohrleitungen

Die Technik entwickelt sich schnell. Grabenlose Sanierungen werden bis 2030 auf 35 Prozent der Fälle steigen - dank neuer Materialien und smarter Technik. Digitale Rohrleitungsmanagement-Systeme, die den Wasserverbrauch überwachen und Verbrauchsmuster analysieren, werden immer häufiger. Das ist nicht nur bequem - es spart Wasser und Geld.

Und trotzdem: Der Markt wächst nur langsam. Jedes Jahr werden nur 2,3 Prozent der alten Rohre in Deutschland ersetzt. Bei diesem Tempo dauert es noch über 40 Jahre, bis alle Leitungen modernisiert sind. Das ist zu langsam. Die Kosten für Wasserschäden, Gesundheitsrisiken und Energieverschwendung sind heute höher als die Investition in eine neue Leitung.

Was bleibt?

Die Rohrleitungsmodernisierung ist keine Option - sie ist eine Pflicht. Sie schützt die Gesundheit Ihrer Mieter, spart Energie, vermeidet teure Schäden und erhöht den Wert Ihres Gebäudes. Die Kosten sind hoch, aber sie sind planbar. Mit der richtigen Vorbereitung, einer guten Inspektion, kluger Kommunikation und der Nutzung von Fördermitteln können Sie die Sanierung erfolgreich und ohne finanzielle Überraschungen durchführen.

Denken Sie nicht an die Kosten als Belastung. Denken Sie daran: Sie investieren in ein Gebäude, das noch 50 Jahre funktionieren soll. Und das ist es wert.