Steuerliche Förderung von Sanierungskosten im Eigenheim: So sparen Sie bis zu 40.000 Euro

Wenn Sie Ihr Eigenheim sanieren, zahlen Sie nicht nur für neue Fenster, Dämmung oder eine moderne Heizung - Sie können auch Geld zurückbekommen. Seit 2020 gibt es in Deutschland eine klare Regelung, die Hauseigentümer mit einem Steuerbonus belohnt, wenn sie energetisch sanieren. Und zwar bis zu 40.000 Euro pro Wohnung. Das ist kein theoretisches Angebot. Das ist ein echter, gesetzlich verankerter Vorteil, den viele einfach nicht nutzen - weil sie nicht wissen, wie es funktioniert.

Was genau wird gefördert?

Nicht jede Renovierung zählt. Nur energetische Maßnahmen, die wirklich Energie sparen. Dazu gehören:

• Wärmedämmung der Außenwände, Dach oder Kellerdecke
• Austausch von Fenstern und Außentüren gegen energieeffiziente Modelle (U-Wert max. 1,3 W/(m²K))
• Neuinstallation einer Heizungsanlage (z. B. Wärmepumpe, Holzpellet-Heizung, Hybridheizung)
• Einbau von intelligenter Heizungsregelung (z. B. Smart-Thermostate mit Fernsteuerung)
• Maßnahmen zur Verbesserung der Luftdichtheit des Gebäudes

Was nicht geht? Ein neuer Bodenbelag, eine umgebaute Küche oder ein modernes Badezimmer - das sind Privatvergnügen, keine Energieeinsparung. Auch die Sanierung von Nebengebäuden wie Garagen oder Gartenhäusern zählt nicht. Nur das Hauptwohngebäude, in dem Sie selbst wohnen.

Wer kann den Bonus beanspruchen?

Es gibt klare Regeln, wer berechtigt ist:

• Das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein.
• Sie müssen es selbst bewohnen - vermieten ist ausgeschlossen.
• Die Arbeiten müssen von einem zertifizierten Fachbetrieb durchgeführt werden.
• Die Sanierung muss zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 31. Dezember 2029 abgeschlossen sein.

Wenn Sie das Haus mit Ihrem Partner teilen, zählt die Förderung pro Objekt - nicht pro Person. Auch wenn Sie nur 50 % des Hauses besitzen, können Sie trotzdem den vollen Bonus nutzen, solange Sie dort wohnen. Der Staat fördert das Gebäude, nicht den Anteil.

Wie viel Geld bekommen Sie?

Die Rechnung ist einfach: Sie bekommen 20 Prozent der Sanierungskosten als Steuergutschrift - aber nur bis zu einer Obergrenze.

Maximal förderfähige Kosten: 200.000 Euro pro Wohnung.

Das ergibt: 20 % von 200.000 Euro = 40.000 Euro.

Wenn Sie 150.000 Euro ausgeben, bekommen Sie 30.000 Euro zurück. Wenn Sie 250.000 Euro ausgeben, bekommen Sie trotzdem nur 40.000 Euro. Die Obergrenze ist fest.

Und wie wird das ausgezahlt? Nicht als Einmalzahlung. Sondern über drei Jahre:

• 1. Jahr: 7 % der Kosten
• 2. Jahr: 7 % der Kosten
• 3. Jahr: 6 % der Kosten

Das bedeutet: Wenn Sie 100.000 Euro ausgeben, erhalten Sie 7.000 Euro im ersten Jahr, 7.000 Euro im zweiten und 6.000 Euro im dritten - insgesamt 20.000 Euro.

Wichtig: Sie müssen die Sanierung abgeschlossen haben, bevor Sie den Bonus beantragen. Der Zeitpunkt des Beginns ist egal - nur das Ende zählt. Wenn die Dämmung im September 2025 fertig ist, können Sie den Bonus erst in Ihrer Steuererklärung für 2025 geltend machen.

Was brauchen Sie, um den Bonus zu bekommen?

Kein Geheimrezept. Aber drei Dinge sind unverzichtbar:

1. Eine Rechnung von einem Fachbetrieb - mit genauer Auflistung der Maßnahmen, der Kosten und dem Datum der Fertigstellung.
2. Eine Bescheinigung über die energetische Sanierung - diese stellt der Handwerker aus. Sie muss den Nachweis enthalten, dass die Maßnahmen den gesetzlichen Anforderungen der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) entsprechen.
3. Die Steuererklärung - hier tragen Sie die Kosten unter „Sonstige Vorsorgeaufwendungen“ ein. Kein extra Formular, kein separates Antragsverfahren. Einfach in Ihrer Einkommensteuererklärung eintragen.

Kein BAFA-Antrag. Kein KfW-Formular. Kein Vorabgenehmigungswirrwarr. Das ist der große Vorteil gegenüber anderen Förderungen. Sie machen die Sanierung, zahlen, sammeln die Papiere - und dann bei der Steuer.

Was ist mit der Energieberatung?

Bevor Sie loslegen, lohnt es sich, einen Energieberater hinzuziehen. Und auch dafür gibt es einen Steuervorteil. Wenn Sie eine individuelle Sanierungsfahrplan-Beratung in Anspruch nehmen - also eine detaillierte, persönliche Analyse Ihres Hauses - dann können Sie die Kosten dafür ebenfalls zu 100 % steuerlich absetzen. Maximal 1.600 Euro pro Objekt.

Diese Beratung muss von einem zertifizierten Energieberater durchgeführt werden - nicht von Ihrem Handwerker. Die Rechnung muss klar ausweisen: „Energieberatung gemäß § 35c EStG“. Dann zählt es als separate Maßnahme - und Sie bekommen zusätzlich zu den Sanierungskosten noch diese 1.600 Euro zurück.

Was passiert, wenn Sie die Sanierung nicht abgeschlossen haben?

Wenn Sie im ersten Jahr schon 7 % absetzen, aber die Sanierung im zweiten Jahr noch nicht fertig ist? Dann müssen Sie das Geld zurückzahlen. Das Finanzamt prüft die Fertigstellung. Wenn die Arbeiten nicht abgeschlossen sind, wird die Gutschrift gestrichen. Es gibt keine Nachzahlung. Aber auch keine Strafe - nur die Streichung.

Deswegen: Warten Sie mit der Steuererklärung, bis alles wirklich fertig ist. Nicht früher. Nicht später. Wenn Sie die Rechnung und die Bescheinigung haben, dann erst reichen Sie die Erklärung ein.

Was ist mit dem KfW- oder BAFA-Zuschuss?

Sie können den Steuerbonus nicht mit anderen Förderungen kombinieren. Wenn Sie schon einen KfW- oder BAFA-Zuschuss bekommen haben, dürfen Sie den Steuerbonus nicht mehr nutzen. Umgekehrt gilt das auch: Wenn Sie den Steuerbonus nutzen, können Sie später keinen KfW-Zuschuss mehr beantragen - es sei denn, die Maßnahme ist nicht bereits gefördert worden.

Das ist wichtig: Sie müssen sich entscheiden. Entweder Sie nutzen die Steuerersparnis - oder den direkten Zuschuss. Beides geht nicht. Die meisten Hauseigentümer wählen den Steuerbonus, weil er flexibler ist und keine Vorabplanung erfordert.

Was passiert, wenn Sie das Haus verkaufen?

Wenn Sie das Haus innerhalb von drei Jahren nach der Sanierung verkaufen, müssen Sie den noch nicht abgezogenen Teil des Steuerbonus zurückzahlen. Der Staat hat Ihnen die Förderung für die Nutzung als Eigenheim gegeben. Wenn Sie es verkaufen, hat sich der Zweck geändert.

Beispiel: Sie haben 150.000 Euro investiert, bekommen also 30.000 Euro zurück - verteilt auf drei Jahre. Nach einem Jahr haben Sie 7.000 Euro erhalten. Dann verkaufen Sie das Haus. Sie müssen 23.000 Euro zurückzahlen. Das Finanzamt fordert das ein. Deswegen: Wenn Sie den Verkauf planen, warten Sie mindestens drei Jahre.

Was passiert, wenn Sie mehrere Wohnungen sanieren?

Wenn Sie mehrere Wohnungen in einem Gebäude haben - zum Beispiel ein Doppelhaus mit zwei Wohneinheiten - dann kann jede Wohnung separat gefördert werden. Jede Wohnung hat ihren eigenen 40.000-Euro-Bonus. Das ist ein großer Vorteil für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die selbst in einer Wohnung wohnen.

Wenn Sie zwei Wohnungen sanieren, können Sie also bis zu 80.000 Euro Förderung bekommen - vorausgesetzt, jede Wohnung erfüllt die Voraussetzungen und jede Sanierung wird separat abgerechnet.

Was passiert, wenn Sie die Sanierung selbst machen?

Dann gibt es keinen Bonus. Die Regelung setzt voraus, dass ein Fachbetrieb die Arbeiten durchführt. Selbstgebaute Dämmung, selbst installierte Heizung - das zählt nicht. Der Staat will sicherstellen, dass die Maßnahmen fachgerecht und nachhaltig sind. Deswegen: Keine Eigenleistung. Nur Handwerker mit Rechnung und Bescheinigung.

Was ist mit Neubauten?

Neubauten fallen nicht unter diese Regelung. Die Förderung gilt nur für bestehende Gebäude, die mindestens 10 Jahre alt sind. Wenn Sie ein neues Haus bauen, gibt es andere Programme - etwa die KfW-Effizienzhaus-Förderung. Aber das ist ein anderes Thema.

Was ist, wenn Sie die Sanierung im Jahr 2029 beginnen?

Die Frist ist klar: Die Maßnahme muss vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein. Das heißt: Wenn Sie im Dezember 2029 mit den Arbeiten beginnen und sie im Februar 2030 abschließen, zählt das noch. Die Abrechnung erfolgt dann in der Steuererklärung für 2030.

Das ist Ihr letzter Anreiz. Wenn Sie noch nicht begonnen haben - jetzt ist der beste Zeitpunkt. Die Frist läuft 2030 aus. Danach gibt es diesen Bonus nicht mehr.

Was ist mit Mietwohnungen?

Wenn Sie ein Haus haben, aber es vermieten, bekommen Sie nichts. Die Regelung gilt nur für selbstgenutzte Wohnungen. Vermieter können nicht profitieren. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, in dem Sie selbst wohnen und eine Wohnung vermieten - dann können Sie nur die Wohnung, in der Sie leben, fördern lassen. Die vermietete Wohnung bleibt außen vor.

Was ist mit Altbauten aus den 1950er Jahren?

Die älter, desto besser. Altbauten aus den 50er und 60er Jahren haben oft die höchsten Energieverluste. Und genau diese Gebäude profitieren am meisten von der Sanierung. Die Förderung ist hier besonders sinnvoll - denn die Einsparungen bei Heizkosten sind oft deutlich höher als die Kosten der Sanierung.

Ein Haus aus 1955 mit Einzelverglasung, ungedämmten Außenwänden und einer alten Ölheizung kann durch eine Sanierung 70 % der Heizkosten einsparen. Das sind 2.000 bis 3.000 Euro pro Jahr. Die Sanierungskosten von 100.000 Euro amortisieren sich in 30 bis 40 Jahren - plus die 20.000 Euro Steuerrückerstattung. Das macht die Investition lukrativ.