Teilungserklärung & Eigentümerversammlung: So gelingt die WEG-Sanierung

Stellen Sie sich vor, das Dach Ihrer Wohnungsgemeinschaft tropft. Es regnet rein, die Balken werden morsch, und alle sind sich einig: Wir müssen sanieren. Aber statt dass Handwerker kommen, sitzen die Eigentümer monatelang in hitzigen Diskussionen, wer wie viel zahlt und ob überhaupt abgestimmt wurde. Warum? Weil oft nicht am Geld liegt, sondern an der Teilungserklärung. Dieses Dokument ist das rechtliche Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und entscheidet darüber, ob eine Sanierung reibungslos läuft oder im juristischen Chaos endet.

Viele Eigentümer unterschätzen die Teilungserklärung, bis es brennt - im wahrsten Sinne des Wortes. In Österreich und Deutschland gilt zwar jeweils ein eigenes Wohnungseigentumsgesetz (WEG), doch die Grundprinzipien der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ähneln sich stark. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie die Weichen für eine erfolgreiche Sanierung stellen, bevor der erste Hammer schwingt.

Was ist die Teilungserklärung wirklich?

Die Teilungserklärung ist mehr als nur ein Formular beim Notar. Sie ist der Vertrag zwischen allen Eigentümern eines Gebäudes. Rechtlich verankert durch das WEG (in DE seit 1951, zuletzt novelliert 2020; in AT analog geregelt), definiert sie, was wem gehört. Ohne dieses Dokument können Sie Ihre Wohnung weder verkaufen noch beleihen.

Sie besteht aus vier Hauptkomponenten:

• Aufteilungsplan: Eine grafische Darstellung, geprüft von der Bauaufsicht, die zeigt, welche Räume zum Sondereigentum gehören.
• Miteigentumsanteile: Diese bestimmen Ihr Stimmrecht und Ihre Kostenbeteiligung. Wer 10 % der Anteile hält, hat meist auch 10 % der Stimmen.
• Gemeinschaftsordnung: Das Regelwerk für das Zusammenleben. Hier stehen oft spezifische Klauseln zu Sanierungen.
• Sondernutzungsrechte: Regelungen zu Stellplätzen, Gärten oder Kellerräumen, die zwar Gemeinschaftseigentum sind, aber nur von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden dürfen.

Ein häufiger Fehler: Eigentümer lesen die Teilungserklärung nie selbst. Sie verlassen sich auf den Verwalter. Doch wenn es um Sanierungsentscheidungen geht, ist das eigene Lesen entscheidend. Denn dort steht schwarz auf weiß, ob das Dach, die Fassade oder die Fensterbank "Ihr" Ding oder "unser" Ding sind.

Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum: Die Grauzonen bei Sanierungen

Der Kern jeder Sanierungsfrage lautet: Ist es meine Sache oder unsere Sache? Grundsätzlich gilt: Alles, was nicht explizit als Sondereigentum ausgewiesen ist, gehört zur Gemeinschaft. Dazu zählen typischerweise das Dach, die tragenden Wände, die Fassade, Treppenhäuser und die Haustechnik.

Doch hier entstehen Konflikte. Nehmen wir die Fenster. Sind sie Sondereigentum des einzelnen Bewohners oder Gemeinschaftseigentum? In vielen alten Teilungserklärungen ist das unklar. Wenn die Fenster zur Fassadenoptik beitragen, urteilen Gerichte oft zugunsten des Gemeinschaftseigentums. Das bedeutet: Die Gemeinschaft muss zahlen, aber die Entscheidung fällt die Versammlung.

Eine Studie der Deutschen Anwaltsakademie (2022) zeigte, dass 37 % aller Sanierungsstreitigkeiten in WEGs vor Gericht landeten. Der Hauptgrund? Unklare Abgrenzungen in der Teilungserklärung. Besonders heikel sind sogenannte "Graubereiche" wie Balkonbrüstungen oder Außentüren. Prüfen Sie genau, ob Ihre Erklärung hier spezifische Ausnahmen nennt.

Die Eigentümerversammlung: Ihr Entscheidungsgremium

Ohne Beschluss keine Sanierung. Die Eigentümerversammlung ist das einzige Organ, das verbindliche Entscheidungen für das Gemeinschaftseigentum treffen kann. Die Teilungserklärung legt fest, wie diese Versammlung einberufen wird und welche Mehrheiten nötig sind.

In Deutschland unterscheidet das WEG strikt zwischen Maßnahmen:

*In Österreich gelten ähnliche Prinzipien, jedoch mit anderen Quoren je nach Bundesland und konkreter WEG-Vereinbarung. **Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind möglich.

Warum ist das wichtig? Wenn Sie eine energetische Sanierung planen, handelt es sich oft um eine Modernisierung. Da reicht nicht einfach "Ja" von der Hälfte. Sie brauchen 75 % der Stimmen. Wenn Ihre Teilungserklärung hier strengere Regeln vorsieht, scheitert das Projekt schnell.

Beschlussfassung: Fallen vermeiden

Der BGH hat in mehreren Urteilen (u.a. Az. V ZR 115/20) klargestellt: Beschlüsse, die gegen die Teilungserklärung verstoßen, sind unwirksam. Das klingt banal, ist aber tödlich für Sanierungsprojekte. Ein Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt mit einfacher Mehrheit den Austausch aller Haustüren. Die Teilungserklärung verlangt für solche optischen Änderungen aber eine Dreiviertelmehrheit. Der Beschluss ist null und nichtig. Jeder Eigentümer kann ihn innerhalb einer Frist anfechten.

Praxis-Tipp: Laden Sie die Tagesordnung frühzeitig ein. Nennen Sie die Maßnahme exakt so, wie sie in der Teilungserklärung definiert ist. Nutzen Sie Begriffe wie "Modernisierung" oder "Instandsetzung" korrekt. Unscharfe Formulierungen wie "Verbesserung des Erscheinungsbildes" führen oft zu Anfechtungsklagen.

Kostenverteilung: Wer zahlt was?

Standardmäßig verteilen sich Kosten nach den Miteigentumsanteilen. Das ist fair, wenn alle Wohnungen gleich groß sind. Bei heterogenen Anlagen führt das oft zu Ungerechtigkeit. Warum soll der Besitzer einer kleinen Dachgeschosswohnung genauso viel für die neue Fassade zahlen wie der Erdgeschossbewohner mit riesiger Fläche?

Die Teilungserklärung kann hier Sonderregelungen vorsehen. Prüfen Sie, ob es eine "Objektbezogene Kostenverteilung" gibt. Das heißt: Kosten für das Dach trägt nur die oberste Etage, Kosten für den Keller nur die Untergeschosse. Fehlt diese Regelung, greift die gesetzliche Standardverteilung nach Anteilen. Das kann einzelne Eigentümer finanziell überfordern und den Beschluss kippen.

Tipp für die Zukunft: Moderne Teilungserklärungen enthalten zunehmend einen "Sanierungsfonds". Dabei zahlen alle Eigentümer monatlich einen kleinen Betrag in einen Topf. Bei dringenden Reparaturen ist sofort Liquidität da, ohne dass eine teure Sonderumlage erhoben werden muss. Laut einer GdW-Umfrage (2023) enthalten bereits 85 % der neuen Erklärungen solche Rücklagen-Regelungen für energetische Themen.

Wenn die Teilungserklärung alt ist: Anpassung als Blockade

Viele Gebäude stammen aus den 60er oder 70er Jahren. Ihre Teilungserklärungen passen nicht mehr zum aktuellen WEG oder modernen Sanierungsstandards. Problematisch: Eine Änderung der Teilungserklärung ist extrem schwer. In Deutschland erfordert sie oft die Zustimmung aller Eigentümer (§ 21 WEG). Finden Sie nur einen einzigen Querulanten, der nicht zustimmt, bleibt die alte, unpraktische Regelung bestehen.

Das Paradoxon: Eine schlechte Teilungserklärung blockiert die Sanierung, aber die schlechte Teilungserklärung lässt sich kaum ändern. Was tun? Oft hilft nur ein Kompromissbeschluss, der die Kostenverteilung temporär neu regelt, ohne die Erklärung dauerhaft zu ändern. Oder man akzeptiert höhere Hürden bei den Mehrheiten.

Fazit: Vorbereitung schlägt Improvisation

Eine Sanierung im WEG ist kein technisches, sondern ein organisatorisches Projekt. Die Technik ist klar: Dach runter, Dach rauf. Der Weg dorthin führt über Papierkram. Holen Sie Ihre Teilungserklärung hervor. Markieren Sie die Stellen zu Gemeinschaftseigentum, Beschlussmehrheiten und Kostenverteilung. Sprechen Sie mit Ihrem Verwalter, bevor Sie Kostenvoranschläge holen.

Wer die Spielregeln kennt, gewinnt. Und wer die Teilungserklärung ignoriert, riskiert, dass sein saniertes Dach unter einem Berg von Rechtsstreitigkeiten begraben wird.