Vormerkung im Grundbuch löschen lassen: Voraussetzungen, Kosten und Schritte

Wenn du eine Immobilie gekauft hast und die Vormerkung im Grundbuch noch nicht gelöscht ist, hast du ein Problem - und zwar ein rechtliches. Eine Vormerkung ist kein endgültiger Eintrag, sondern eine vorläufige Sicherung. Sie steht im Grundbuch, um zu verhindern, dass der alte Eigentümer das Haus nochmal verkaufst oder belastet, während der Kauf noch läuft. Sobald der Kauf abgeschlossen ist, muss diese Vormerkung weg. Sonst bleibt sie da, wie ein alter Stempel auf einem neuen Dokument. Und das kann Probleme machen: beim Verkauf, bei der Finanzierung, sogar bei der Erbschaft.

Was ist eine Vormerkung eigentlich?

Eine Vormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs. Sie sichert einen zukünftigen Anspruch - meistens den auf Eigentum, aber auch auf eine Grundschuld oder einen Rückerwerb. Sie ist kein Recht an sich, sondern ein Schutz für ein Recht, das noch kommt. Wenn du als Käufer eine Vormerkung hast, kannst du sicher sein: Der Verkäufer kann das Haus nicht mehr an jemand anderen verkaufen. Die Vormerkung hat Vorrang vor allem, was danach kommt.

Doch sie ist nicht ewig. Sie hängt an einem Anspruch - zum Beispiel dem Kaufvertrag. Wenn der Anspruch weg ist, muss auch die Vormerkung weg. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2022 klargestellt: Eine Vormerkung ohne Grund ist nur eine leere Hülle. Und solche Hüllen werden gelöscht.

Wann darf eine Vormerkung gelöscht werden?

Es gibt drei Hauptgründe, warum eine Vormerkung gelöscht werden muss:

1. Der Anspruch ist erfüllt. Das ist der häufigste Fall. Du hast den Kaufpreis bezahlt, der Kaufvertrag ist vollständig abgewickelt - dann hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt. Sie muss weg.
2. Der Anspruch ist nichtig. Wenn der Kaufvertrag ungültig ist - etwa weil der Widerruf nicht richtig war oder der Verkäufer gar nicht berechtigt war -, dann ist auch die Vormerkung ungültig. Ein rechtskräftiges Urteil über die Nichtigkeit reicht aus, um die Löschung zu verlangen.
3. Die Vormerkung ist unrichtig. Das passiert selten, aber zum Beispiel, wenn jemand fälschlich eine Vormerkung für eine Grundschuld eingetragen hat, die nie bestand. Dann muss das Grundbuch berichtigt werden.

Wichtig: Du kannst nicht einfach sagen: „Ich will sie löschen.“ Du musst nachweisen, dass der Grund für die Vormerkung nicht mehr besteht. Das Grundbuchamt prüft das streng. Ein Brief reicht nicht. Es braucht Dokumente, Beglaubigungen, manchmal sogar ein Gerichtsurteil.

Wie wird eine Vormerkung gelöscht?

Der Prozess ist einfach, aber formell. Du musst drei Schritte gehen:

1. Die Löschungsbewilligung einholen. Das ist der wichtigste Schritt. Die Person, die die Vormerkung hat - meist der Verkäufer oder die Bank -, muss schriftlich zustimmen, dass sie gelöscht werden darf. Diese Zustimmung heißt „Löschungsbewilligung“. Sie muss notariell beglaubigt sein. Ein einfacher Unterschriftsvermerk reicht nicht. Der Notar prüft, ob alles rechtlich korrekt ist.
2. Das Dokument beim Grundbuchamt einreichen. Mit der beglaubigten Bewilligung gehst du oder dein Notar zum zuständigen Grundbuchamt. Dort stellst du den Antrag auf Löschung. Du brauchst auch die Grundbuchauszüge und gegebenenfalls ein Urteil, wenn der Anspruch nichtig ist.
3. Warten auf die Eintragung. Das Grundbuchamt prüft alles. Das dauert meist 10 bis 14 Tage. In einfachen Fällen ist die Löschung innerhalb von drei Wochen erledigt. Wenn etwas fehlt, wird der Antrag zurückgegeben - und dann dauert es länger.

Wenn die Person, die die Vormerkung hat, nicht mehr will oder nicht mehr da ist - etwa weil sie verstorben ist -, wird es komplizierter. Dann brauchst du Nachweise über die Rechtsnachfolge. Ein Fall aus 2022 zeigt das: Ein Testamentsvollstrecker wollte eine Vormerkung für den „Preußischen Staat“ löschen. Das Grundbuchamt lehnte ab - weil niemand nachweisen konnte, wer jetzt der rechtmäßige Anspruchsinhaber ist.

Wie viel kostet die Löschung?

Die Kosten setzen sich aus zwei Teilen zusammen: Notarkosten und Grundbuchgebühren.

Notarkosten: Die Beglaubigung der Löschungsbewilligung kostet nach dem GNotKG. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro liegen die Notarkosten für diese eine Handlung bei etwa 180 Euro. Das ist der aktuelle Stand für Januar 2024. Der Notar berechnet nach dem Wert des gesicherten Anspruchs - also meist dem Kaufpreis.

Grundbuchgebühren: Für die Löschung selbst zahlt das Grundbuchamt eine Gebühr von 0,2 % des Grundstückswertes. Aber es gibt ein Minimum von 10 Euro und ein Maximum von 1.000 Euro. Bei einem Haus für 300.000 Euro sind das also 600 Euro. Bei einem kleineren Haus von 100.000 Euro sind es 200 Euro - und bei einem Haus für 50.000 Euro nur 10 Euro, weil das Minimum gilt.

Zusatzkosten: Wenn es Streit gibt - etwa weil die Bank die Bewilligung nicht gibt -, musst du vor Gericht ziehen. Dann kommen Anwaltskosten hinzu: zwischen 1.500 und 5.000 Euro, je nach Streitwert. Laut einer Umfrage des Deutschen Notarinstituts (2023) liegen die durchschnittlichen Gesamtkosten für eine unkomplizierte Löschung bei 250 Euro. Bei komplizierten Fällen mit Gerichtsverfahren können es bis zu 6.000 Euro sein.

Was kann schiefgehen?

Die häufigsten Fehler sind nicht kompliziert - sie sind einfach zu vermeiden, wenn man weiß, worauf es ankommt.

• Keine oder unvollständige Bewilligung. 68 % aller verzögerten Löschungen liegen daran. Die Bank schickt nur einen Brief, kein beglaubigtes Dokument. Der Notar unterschreibt nicht. Der Verkäufer hat vergessen, mitzusignieren.
• Streit über den Anspruch. 45 % der Fälle werden blockiert, weil jemand behauptet, der Anspruch sei noch nicht erfüllt - obwohl der Kaufpreis längst bezahlt wurde. Dann brauchst du Belege: Überweisungsbelege, Quittungen, den Kaufvertrag.
• Fehlende Nachweise bei Todesfällen. Wenn der Vormerkungsinhaber gestorben ist, musst du den Erbschein oder eine Erklärung des Nachlassgerichts vorlegen. Ohne das wird nichts gemacht. 22 % der Fälle scheitern daran.

Ein weiterer häufiger Fehler: Die Leute verwechseln Vormerkung mit Grundschuld. Eine Grundschuld ist ein echtes Recht, das du ablösen musst. Eine Vormerkung ist nur ein Schutz - und sie verschwindet, sobald der Kauf abgeschlossen ist. Wer das nicht versteht, zahlt unnötig oder bleibt jahrelang mit einer unnötigen Eintragung im Grundbuch hängen.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren klarisiert - besonders durch das BGH-Urteil vom 14. Januar 2022. Es hat die Löschung einfacher gemacht. Jetzt gilt: Wenn der Anspruch weg ist, muss die Vormerkung weg. Punkt.

Aber noch wichtiger: Die Digitalisierung kommt. Das Bundesjustizministerium plant bis 2026 eine Reform des Grundbuchrechts. Der Entwurf vom Februar 2024 sieht vor: Wenn der Anspruch nachweislich erledigt ist, braucht man keine ausdrückliche Bewilligung mehr. Das Grundbuchamt kann die Löschung von sich aus einleiten - wenn alle Unterlagen vorliegen.

Das Deutsche Notarinstitut arbeitet an einem digitalen Portal, das ab 2025 die Bearbeitungszeit von 14 auf 5 Tage reduzieren soll. Du wirst die Bewilligung online hochladen, das Grundbuchamt prüft sie automatisch - und wenn alles stimmt, wird gelöscht. Kein Weg zum Notar, kein Briefwechsel mit der Bank.

Experten warnen aber: Geschwindigkeit darf nicht über Sicherheit gehen. Das Grundbuch ist das Vertrauenssystem der Immobilienwelt. Eine falsche Löschung kann einen neuen Käufer um sein Haus bringen. Deshalb bleibt die Prüfung streng - auch wenn sie schneller wird.

Was solltest du tun?

Wenn du eine Immobilie gekauft hast und die Vormerkung noch im Grundbuch steht:

• Prüfe sofort, wer die Vormerkung hat - meist die Bank oder der Verkäufer.
• Frage nach der Löschungsbewilligung. Lass sie notariell beglaubigen.
• Halte alle Unterlagen bereit: Kaufvertrag, Zahlungsbelege, ggf. Urteil.
• Wenn du unsicher bist - geh zu einem Notar oder Fachanwalt für Grundstücksrecht. 92 % der Notare empfehlen das. Ohne Hilfe dauert die Löschung in 65 % der Fälle länger.
• Warte nicht. Je länger die Vormerkung bleibt, desto größer ist das Risiko, dass sie beim nächsten Verkauf oder bei der Finanzierung zum Problem wird.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Kunde in Hildesheim hatte 2023 eine Vormerkung, die die Bank nicht fristgerecht freigab. Die Löschung dauerte acht Wochen. Ein anderer Kunde - mit vollständigen Unterlagen und einem guten Notar - bekam die Löschung in zwölf Tagen. Der Unterschied? Vorbereitung.

Die Vormerkung ist kein Feind. Sie ist ein Schutz. Aber wenn sie ihren Zweck erfüllt hat, muss sie weg. Sonst wird sie zur Belastung - und das will niemand.