Wann sollte ein Fachbetrieb die Schimmelsanierung übernehmen? - Wichtige Kriterien und Gesetze

Wenn du Schimmel an der Wand siehst, ist der erste Gedanke oft: Schimmel kann ich doch selbst entfernen. Ein paar Tropfen Essig, ein Lappen, fertig. Aber was, wenn das nicht reicht? Was, wenn der Schimmel nicht nur auf der Oberfläche sitzt, sondern tief in die Wand eingedrungen ist? Wann wird es wirklich gefährlich? Und wer muss am Ende zahlen?

Ab welcher Fläche wird es gefährlich?

Viele denken, dass ein kleiner schwarzer Fleck an der Ecke harmlos ist. Das stimmt manchmal. Aber das Bundesumweltamt und das Institut für nachhaltiges Bauen haben klare Grenzen definiert: Ab 0,5 Quadratmetern Schimmelfläche sollte ein Fachbetrieb hinzugezogen werden. Das ist nicht willkürlich. Bei dieser Größe ist der Befall meist nicht mehr nur oberflächlich. Die Sporen haben sich bereits in den Baustoffen ausgebreitet - in Putz, Tapete, Holz oder Dämmung. Selbst wenn du die sichtbare Fläche entfernst, bleiben Sporen zurück. Und die wachsen wieder, sobald die Feuchtigkeit zurückkehrt.

In Schlafzimmern oder Kinderzimmern ist die Grenze noch niedriger: Bereits ab 0,1 Quadratmetern empfiehlt das Umweltbundesamt eine professionelle Sanierung. Warum? Weil Menschen dort viele Stunden verbringen - oft nachts, wenn der Körper regeneriert. Schimmelpilzsporen werden eingeatmet, lösen Allergien aus, verschlimmern Asthma und schwächen das Immunsystem. Laut der Deutschen Allergologischen Gesellschaft steigt die Wahrscheinlichkeit von Atemwegserkrankungen um 78 %, wenn die Schimmelfläche über einen Quadratmeter groß ist. Das ist kein kleines Risiko. Das ist ein medizinischer Notfall.

Wie tief reicht der Schimmel?

Nicht jeder Schimmel ist gleich. Fachleute teilen ihn in drei Kategorien ein:

• Kategorie Eins: Oberflächlicher Befall. Meist nur auf der Tapete oder im Lack. Kann bei guter Belüftung und trockener Umgebung selbst entfernt werden.
• Kategorie Zwei: Mittlerer Befall. Der Schimmel hat den Putz erreicht, ist aber nicht tiefer als 1-2 cm eingedrungen. Hier ist professionelle Beratung nötig - und oft auch eine Sanierung.
• Kategorie Drei: Tiefer Befall. Der Schimmel hat die Wand bis zu 3 cm oder mehr durchdrungen. Oder er sitzt in Holzbalken, Dämmung oder hinter Fußbodenleisten. Hier gibt es keine Alternative zum Fachbetrieb.

Wenn du die Wand mit dem Finger drückst und sie sich weich anfühlt, wenn du beim Abkratzen des Putzes feuchtes Material siehst oder wenn die Wand nach Feuchtigkeit riecht - dann ist es Zeit für einen Profi. Selbst wenn die Fläche klein erscheint, kann die Schadenstiefe enorm sein. Fachbetriebe messen mit Geräten wie dem Testo 606-2, der Feuchtigkeit mit 0,1 % Genauigkeit erkennt. Laien haben solche Werkzeuge nicht.

Wer ist verantwortlich - Mieter oder Vermieter?

Das ist eine der häufigsten Streitfragen. Der Gesetzgeber hat hier klare Regeln: Laut BGB §536c muss der Mieter Schimmel sofort melden. Aber wer zahlt, hängt von der Ursache ab.

Wenn du deine Wohnung falsch lüftest, die Heizung abdrehst, Wäsche in der Wohnung trocknest oder ein Wasserschaden durch deine Fahrlässigkeit entstanden ist (z. B. ein laufender Wasserhahn, den du nicht bemerkt hast), dann bist du verantwortlich. Die Kosten trägst du selbst. Das hat das Bundesgerichtshof-Urteil vom 17. März 2021 bestätigt.

Aber wenn die Wand undicht ist, die Dämmung veraltet, die Fenster schlecht isoliert oder Wärmebrücken vorhanden sind - dann ist der Vermieter zuständig. Er muss die baulichen Mängel beheben. Und er muss innerhalb von 48 Stunden handeln, wenn es sich um einen Gefährdungsstufe-3-Befall handelt. Sonst kann der Mieter die Miete um bis zu 50 % mindern, wie das Amtsgericht München 2022 entschieden hat.

Ein wichtiger Hinweis: Wenn du als Mieter selbst versuchst, Schimmel zu entfernen - und es nicht richtig machst -, dann riskierst du, dass der Schimmel zurückkommt. Und dann wird die Mietminderung nicht nur möglich, sondern auch rechtlich abgesichert. Das ist kein Risiko, das du eingehen solltest.

Wie läuft eine professionelle Sanierung ab?

Ein Fachbetrieb arbeitet nicht mit Essig und Lappen. Er folgt einem standardisierten Verfahren, das in der DIN 18207:2020-07 festgelegt ist. Hier sind die neun Schritte:

1. Sofortmaßnahmen: Der Raum wird abgesperrt, um Sporen nicht zu verbreiten.
2. Schadensanalyse: Mit Messgeräten wird die Feuchtigkeit und die Sporenkonzentration in der Luft gemessen. Über 500 KBE/m³ (koloniebildende Einheiten pro Kubikmeter) ist der Grenzwert.
3. Ursachenfindung: Warum entstand der Schimmel? Undichte Dachrinne? Fehlende Dämmung? Falsches Lüften?
4. Ursachenbeseitigung: Die Ursache wird behoben - sonst kehrt der Schimmel zurück.
5. Entfernung befallener Materialien: Putz, Tapete, Dämmung, Holz - alles, was befallen ist, wird entfernt und entsorgt.
6. Trocknung: Mit speziellen Trocknungsgeräten oder Mikrowellentechnik wird die Wand bis zu 14 Tage lang getrocknet. Das dauert, aber es ist nötig.
7. Feinreinigung: Alle Oberflächen werden mit HEPA-Filterstaubsaugern gereinigt. Kein Staub, keine Sporen.
8. Erfolgskontrolle: Ein unabhängiger Gutachter misst die Luft nach der Sanierung. Nur wenn die Sporenkonzentration unter 500 KBE/m³ liegt, ist die Arbeit abgeschlossen.
9. Wiederaufbau: Neue Putzschicht, neue Tapete - aber nur, wenn alles trocken und sauber ist.

Ein guter Fachbetrieb dokumentiert jeden Schritt. Er gibt dir eine schriftliche Bestätigung. Und er hält die Arbeitsbereiche mit HEPA-Filtern und Überdruckkabinen ab. So verhindert er, dass Sporen in andere Räume gelangen.

Wie viel kostet eine professionelle Sanierung?

Die Kosten hängen von der Schwere ab. Bei oberflächlichem Schimmel (unter 0,5 m²) liegen die Kosten bei 35 bis 50 Euro pro Quadratmeter. Bei tiefgreifendem Befall mit Trocknung sind es 70 bis 120 Euro pro Quadratmeter.

Ein Beispiel: Wenn du 2 Quadratmeter Schimmel hast, der tief in die Wand eingedrungen ist, rechnest du mit 1.400 bis 2.400 Euro. Wenn die Wand zusätzlich trocknen muss, können es bis zu 4.800 Euro werden. Klingt viel? Aber vergleiche das mit den Kosten einer falschen Sanierung: Wenn der Schimmel nach sechs Monaten zurückkommt, musst du alles noch einmal machen - und dann kommt noch die Mietminderung dazu.

Wichtig: Wenn du eine Wohngebäudeversicherung hast, werden bis zu 90 % der Kosten übernommen - aber nur, wenn ein zertifizierter Fachbetrieb beauftragt wird. Kein Laienversuch. Kein DIY-Video. Nur ein Profi.

Wie findest du den richtigen Fachbetrieb?

Nicht jeder, der „Schimmel entfernen“ sagt, ist auch qualifiziert. Achte auf diese Kriterien:

• TÜV-Zertifizierung: Aktuell sind nur 287 Betriebe in Deutschland TÜV-zertifiziert. Das bedeutet: Sie werden regelmäßig geprüft.
• Zusatzqualifikation: Die offizielle Qualifikation „Erkennen, Bewerten und Sanieren von Schimmelschäden“ wird von der Handwerkskammer verliehen. Frag danach.
• Dokumentation: Ein seriöser Betrieb gibt dir einen schriftlichen Sanierungsplan, Messwerte und eine Abschlussbescheinigung.
• Keine Sofortlösungen: Wer dir sagt: „Ich mache das in zwei Stunden“ - der lügt. Tiefer Schimmel braucht Zeit.
• Digitale Transparenz: 78 % der seriösen Betriebe nutzen digitale Projektsteuerung. Du kannst den Fortschritt online verfolgen.

Und vergiss nicht: 63 % der Laiensanierungen führen innerhalb von sechs Monaten zu einem Rückfall. Bei professionellen Sanierungen ist es nur 12 %. Das ist kein Zufall. Das ist Expertise.

Was passiert, wenn du nichts tust?

Schimmel ist kein Schönheitsfehler. Er ist ein gesundheitlicher Risikofaktor. Langfristig kann er zu chronischen Atemwegserkrankungen, Allergien, Müdigkeit und sogar neurologischen Beschwerden führen. Kinder, ältere Menschen und Menschen mit Vorerkrankungen (31 % der Bevölkerung, laut Robert Koch Institut) sind besonders gefährdet.

Und dann kommt noch der finanzielle Schaden: Ein schlecht sanierter Schimmel senkt den Wert deiner Immobilie. Ein potenzieller Käufer wird die Wohnung nicht kaufen, wenn er weiß, dass Schimmel schon einmal da war - und nicht richtig entfernt wurde.

Die Bundesvereinigung Schimmelsanierung prognostiziert: Bis 2026 werden 92 % aller Schimmelsanierungen von zertifizierten Fachbetrieben durchgeführt. Das ist kein Trend. Das ist eine Notwendigkeit. Die Technik ist besser geworden, die Gesetze werden strenger, und die Menschen werden gesünder.

Was ist der nächste Schritt?

Wenn du Schimmel siehst:

1. Notiere die Größe und den Ort (Wand, Decke, Ecke, hinter Möbeln).
2. Prüfe, ob du selbst die Ursache verursacht hast (falsches Lüften, Heizen, Feuchtigkeit).
3. Wenn die Fläche größer als 0,5 m² ist - oder du in einem Schlaf- oder Kinderzimmer bist - kontaktiere sofort einen TÜV-zertifizierten Fachbetrieb.
4. Melde den Schimmel schriftlich an deinen Vermieter, wenn du Mieter bist.
5. Vermeide selbstständige Reinigung mit Chemikalien. Das kann die Sporen in die Luft jagen und das Risiko erhöhen.

Ein Fachbetrieb kommt nicht nur, um zu sanieren. Er kommt, um dir zu sagen, warum der Schimmel entstanden ist - und wie du ihn künftig verhinderst. Das ist der echte Wert. Nicht nur die Beseitigung. Sondern die Sicherheit.