Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien: Regionaltrends in Deutschland 2025
Feb, 20 2026
Im Jahr 2025 ist der Markt für Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze in Deutschland so dynamisch wie nie zuvor. Doch wer glaubt, dass es nur um sonnige Küsten oder malerische Alpenorte geht, irrt. Die echten Trends liegen hinter den Postleitzahlen, in den zweiten und dritten Reihen der Urlaubsregionen, in den steigenden Bauvorschriften und in den neuen Besitzmodellen, die den klassischen Kauf ablösen. Die Nachfrage ist da - aber die Chancen sind längst nicht mehr überall gleich verteilt.
Wo steigen die Preise am stärksten?
Die teuersten Ferienwohnungen in Deutschland liegen nicht an der Ostsee, sondern in Nordfriesland und Dithmarschen. Hier kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 8.440 Euro. Das ist mehr als dreimal so viel wie im Schwarzwald, wo mit 2.699 Euro pro Quadratmeter noch günstigere Optionen zu finden sind. Diese Kluft ist kein Zufall. Nordfriesland hat den höchsten Anteil an Ferien- und Zweitwohnungen im ganzen Land - mehr als jede zehnte Wohnung wird hier nur für Urlaub genutzt. Die Nachfrage nach dauerhaftem Wohnraum in diesen Regionen ist deshalb stark gedrückt, was die Preise in die Höhe treibt.
Mecklenburg-Vorpommern führt die Liste der Bundesländer mit den meisten Ferienunterkünften an: über 115.000 Objekte. Schleswig-Holstein und Bayern folgen mit jeweils über 90.000. Doch auch hier verändert sich etwas. Die klassischen Hotspots an der Küste werden zunehmend überlaufen. Käufer suchen jetzt nach Alternativen: in der Eifel, im Harz oder an der Mecklenburgischen Seenplatte. Diese Regionen bieten nicht nur günstigere Preise, sondern auch weniger Lärm, weniger Touristen und eine stabilere Umwelt. Klimaschutz und Wetterrisiken spielen eine immer größere Rolle. Wer 2025 eine Ferienimmobilie kauft, denkt nicht mehr nur an Sonne und Strand - sondern auch an Sturmfluten, Küstenerosion und Wasserknappheit.
Warum kaufen Deutsche eine Ferienimmobilie?
Eine repräsentative Umfrage von Civey aus November 2025 zeigt: 53,1 Prozent der Deutschen würden sich gerne eine eigene Ferienimmobilie zulegen - wenn sie nur das nötige Eigenkapital hätten. Doch die Realität sieht anders aus. Viele scheitern nicht an der Liebe zum Urlaubsort, sondern an der Bürokratie. In vielen Gemeinden, besonders in Bayern, werden Zweitwohnsitze zunehmend eingeschränkt. Einige Kommunen verlangen eine Genehmigung, andere verweigern sie komplett, um den Wohnraum für Einheimische zu schützen.
Doch nicht nur die Kommunen machen es schwer. Auch die Banken haben ihre Regeln verschärft. Bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie verlangen sie oft bis zu 40 Prozent Eigenkapital - gegenüber 20 Prozent bei einer Hauptwohnung. Das macht den Einstieg für viele unerschwinglich. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten. Ein Reetdachhaus an der Nordsee oder ein modernes Holzchalet in den Alpen hat nicht nur Charme - es hat auch einen höheren Wert. Immobilien mit Energieklasse A oder B verkaufen sich schneller und bleiben länger vermietet.
Wie wird eine Ferienimmobilie genutzt?
Die Nutzung unterscheidet sich stark nach Alter. Zwei Drittel der unter 50-Jährigen nutzen ihre Ferienimmobilie maximal sieben Wochen pro Jahr. Für sie ist sie eine Investition, kein Wochenendhaus. Ältere Eigentümer hingegen verbringen oft mehr als 15 Wochen vor Ort - sie suchen Ruhe, Nähe zur Natur, Stabilität. Diese Unterschiede beeinflussen, was man kauft. Jüngere Käufer bevorzugen Objekte mit guter Vermietungsmöglichkeit, ältere suchen nach einem Ort, an dem sie sich wohlfühlen.
Die durchschnittliche Auslastung einer Ferienimmobilie liegt bei 23 Wochen pro Jahr - das sind 44 Prozent. Das klingt viel, ist es aber nicht, wenn man die Kosten betrachtet. Steuern, Instandhaltung, Versicherung, Kreditzinsen: Wer nicht professionell verwaltet, überschreitet oft die Grenze zwischen Gewinn und Verlust. Überraschend: 84 Prozent der Privatbesitzer vermieten ihre Objekte selbst. Sie nutzen Online-Plattformen, schreiben eigene Beschreibungen, antworten auf Nachrichten, organisieren die Reinigung. Das spart Kosten - aber es kostet Zeit. Und genau hier entsteht das Problem: Wer berufstätig ist, kann das nicht dauerhaft stemmen.
Was verändert den Markt wirklich?
Der größte Wandel kommt nicht von den Käufern - er kommt von den Modellen. Neue digitale Co-Ownership-Plattformen wie MYNE Homes erlauben es, eine Ferienimmobilie gemeinsam mit anderen zu besitzen. Statt 500.000 Euro für ein ganzes Haus auszugeben, zahlt man 25.000 Euro für einen Anteil. Das öffnet den Markt für rund 40 Millionen Haushalte in der DACH-Region. Vor fünf Jahren war das undenkbar. Heute ist es eine der schnellsten Wachstumsrichtungen im Immobilienbereich.
Diese Modelle kombinieren private Nutzung mit professioneller Vermietung. Der Eigentümer hat 4-6 Wochen pro Jahr für sich, der Rest wird verwaltet, gereinigt und vermietet. Die Einnahmen decken die Kosten - und manchmal sogar mehr. Das macht Ferienimmobilien erst wieder rentabel. Für Investoren, die früher nur an Kapitalgewinn dachten, ist das jetzt der einzige Weg, langfristig zu profitieren.
Was bleibt, was geht?
Die Zeiten, in denen man einfach ein Haus an der Ostsee kaufte und es später teuer verkaufte, sind vorbei. Die Preise steigen weiter - aber nur in den Top-Lagen. In den meisten anderen Regionen stagnieren sie oder fallen leicht. Wer heute kauft, muss klug sein. Lage bleibt das wichtigste Kriterium - aber nicht nur die Nähe zum Wasser. Es geht um Infrastruktur: Ist ein Supermarkt in 10 Minuten erreichbar? Gibt es eine gute Straßenverbindung? Ist der Bahnhof in der Nähe? Wie ist die Internetverbindung? Wer heute eine Ferienimmobilie kauft, braucht nicht nur einen Balkon mit Meerblick - sondern auch eine funktionierende digitale Infrastruktur.
Die Zukunft gehört den Regionen, die sich anpassen. Diejenigen, die nachhaltig bauen, die Vermietung legalisieren, die lokale Arbeitsplätze schaffen. Und diejenigen, die neue Besitzformen zulassen. Wer jetzt noch nur an „Wohnung am Strand“ denkt, wird bald zurückbleiben. Wer versteht, dass Ferienimmobilien heute eine Kombination aus Lebensort, Investition und Gemeinschaftsprojekt sind, hat die besten Chancen.
Was kommt als Nächstes?
2025 wird das Jahr, in dem die Unterschiede zwischen den Regionen noch deutlicher werden. In den Hotspots wird es teurer, in den Randgebieten wird es attraktiver. Die Regulierung wird strenger, die Nachfrage bleibt hoch. Und die neuen Modelle - Co-Ownership, professionelle Verwaltung, nachhaltige Bauweise - werden sich durchsetzen. Wer jetzt nicht informiert ist, wird überrascht. Wer jetzt klug wählt, hat langfristig die Nase vorn.
Kann ich in Deutschland überhaupt eine Ferienimmobilie kaufen?
Ja, aber nicht überall. Viele Gemeinden, besonders in Bayern, Nordrhein-Westfalen und an der Küste, haben strenge Regeln für Zweitwohnsitze. Einige verbieten sie komplett, andere verlangen eine Genehmigung oder begrenzen die Anzahl an Ferienwohnungen. Vor dem Kauf muss man immer die lokale Bauordnung prüfen. Es gibt keine einheitliche Regelung für ganz Deutschland.
Welche Regionen sind für Investoren noch rentabel?
Regionen mit moderaten Preisen und guter Infrastruktur sind am vielversprechendsten: die Mecklenburgische Seenplatte, die Eifel, der Harz, der Thüringer Wald und Teile des Allgäus. Hier liegen die Preise unter 4.000 Euro pro Quadratmeter, die Auslastung bleibt über 40 Prozent, und die Nachfrage steigt. Küstenregionen wie Sylt oder Rügen sind weiterhin teuer, aber auch riskant - durch Klimawandel, Übertourismus und Regulierung.
Wie hoch ist die durchschnittliche Auslastung einer Ferienimmobilie?
Die durchschnittliche Auslastung liegt bei 23 Wochen pro Jahr, also etwa 44 Prozent. Das bedeutet, dass das Objekt vier Monate im Jahr leer steht. Wer nur selten selbst nutzt, kann mit professioneller Verwaltung die Auslastung auf 50-60 Prozent steigern. Wer selbst vermietet, liegt oft bei 30-35 Prozent, besonders außerhalb der Hochsaison.
Was kostet eine Ferienimmobilie in Deutschland?
Die Preise variieren stark. Im Durchschnitt liegen sie bei 5.808 Euro pro Quadratmeter. In Nordfriesland und Dithmarschen sind es über 8.400 Euro, im Schwarzwald nur 2.700 Euro. Ein kleines Haus mit 80 Quadratmetern kostet also zwischen 216.000 und 672.000 Euro - je nach Lage. Die Finanzierung erfordert mindestens 30-40 Prozent Eigenkapital.
Sind Ferienimmobilien eine gute Geldanlage?
Nur, wenn man sie richtig nutzt. Wer sie nur als Wochenendhaus sieht, zahlt meist mehr als er einnimmt. Wer sie professionell verwaltet und mit Co-Ownership-Modellen kombiniert, kann langfristig Gewinn machen. Die besten Chancen haben Objekte mit hoher Auslastung, geringen Instandhaltungskosten und guter Anbindung. Ein Haus in einem Touristenort ohne Internet, ohne Parkplatz und ohne Energieklasse A ist keine gute Investition.
Jerry Schulz
Februar 21, 2026 AT 02:00Die ganze Diskussion um Zweitwohnsitze ist ein klassisches Beispiel dafür, wie Politik und Markt aneinander vorbeireden. Nordfriesland hat nicht deshalb höhere Preise, weil es so schön ist, sondern weil die Kommunen seit Jahren keine neuen Wohnungen zulassen und gleichzeitig massenhaft Ferienobjekte genehmigen. Das ist kein Marktversagen, das ist gezielte Politik. Wer glaubt, dass man mit mehr Bauvorschriften den Tourismus eindämmt, der versteht nichts von Wirtschaft. Die Leute kommen nicht wegen der Sanddünen, sie kommen, weil es keine Alternativen gibt. Und jetzt soll man sie mit Co-Ownership retten? Das ist, als würde man einen Brand mit einem Wassersprühgerät löschen.
Stefanie Koveal
Februar 22, 2026 AT 01:25Ich finde es toll, dass endlich auch an die Umwelt gedacht wird. Ein Reetdachhaus ist nicht nur hübsch, es ist auch ein Zeichen dafür, dass man mit der Natur arbeitet und nicht gegen sie. Ich wohne in der Eifel und sehe, wie viele alte Häuser renoviert werden – mit Holz, mit Isolierung, mit Solar. Das ist Zukunft. Und wenn man dann noch mit Freunden teilt, ist es nicht nur eine Investition, sondern eine Gemeinschaft. 😊
Uta Mcnatt
Februar 22, 2026 AT 05:3923 Wochen Auslastung? Das ist keine Investition, das ist ein teurer Ferienclub. Wer das als Gewinn rechnet, hat nie eine Steuererklärung gemacht. Und 84 Prozent selbst vermieten? Das ist kein Unternehmertum, das ist Freizeitbeschäftigung mit Schuld. Und dann redet jemand von Co-Ownership als Lösung? Das ist nur eine andere Form der Verdrängung – nur mit mehr Leuten, die sich beschweren.
Jannes Bergmann
Februar 22, 2026 AT 15:00Co-Ownership? Ach ja, das neue Spielzeug für Leute, die nicht mal eine eigene Waschmaschine haben, aber 25.000 Euro für ein Ferienhaus ausgeben wollen. 😂
Angela Writes
Februar 24, 2026 AT 10:50Es ist nicht nur um Immobilien gegangen, es ist um die Frage, was wir als Gesellschaft als Wohnen verstehen. Die Ferienimmobilie war ein Symbol für Freiheit – heute ist sie ein Symbol für Exklusivität. Co-Ownership könnte ein neues Modell der Solidarität werden, wenn es nicht nur für die Mittelschicht zugänglich wäre. Aber solange die Finanzierungskriterien so restriktiv bleiben, bleibt es eine Illusion. Wir brauchen nicht mehr Häuser, wir brauchen eine neue Ethik des Teilens.
Ulrich Krause
Februar 26, 2026 AT 00:36Die ganze Geschichte klingt, als würde jemand einen Roman schreiben, der nie endet. Preise steigen, dann gibt’s Co-Ownership, dann gibt’s Energieklasse, dann gibt’s Klimarisiken, dann gibt’s Internet. Und am Ende fragt man sich: Was war jetzt der Punkt? Ich will ein Haus am See, nicht eine Investitionsstrategie mit 17 Bedingungen.
wolfram wolfram
Februar 27, 2026 AT 04:56Es ist bemerkenswert, wie die Diskussion sich auf die Oberfläche beschränkt. Die eigentliche Krise liegt nicht in der Preisentwicklung, sondern in der strukturellen Verzerrung des deutschen Wohnrechts. Die Kommunen haben keine Kompetenzen, sondern nur Befugnisse – und diese werden willkürlich ausgeübt. Zudem ist die Verwendung des Begriffs „Energieklasse A“ in diesem Kontext irreführend, da er sich auf die gesamte Immobilie bezieht, nicht nur auf die Bausubstanz. Es handelt sich hier um eine semantische Unklarheit, die den Leser in die Irre führt.
Max Hrihoryev
Februar 28, 2026 AT 01:02Ich hab das Gefühl, das ist die neueste Marketingkampagne von Immobilienmaklern, die sich als Experten ausgeben. Co-Ownership? Das ist nur eine andere Art, Leute zu verarschen. Du zahlst 25.000 Euro, bekommst 4 Wochen im Jahr und musst dich mit 11 anderen Leuten um die Toilette streiten. Und dann erzählst du deinen Freunden, du hast ein Haus in der Eifel? Haha. Ich hab ein Sofa, das ist billiger und ich kann es nicht verlieren.
Dumitru alina
Februar 28, 2026 AT 13:29Es ist interessant, wie sich die Vorstellung von Ferienwohnen verändert. Früher ging es um Urlaub, heute geht es um Lebensstil. Aber wir sollten nicht vergessen, dass viele Menschen in diesen Regionen seit Generationen dort leben und jetzt kaum noch eine Wohnung finden. Vielleicht ist die Lösung nicht, mehr Ferienhäuser zu bauen, sondern mehr Wohnraum für Einheimische zu schaffen. Und dann vielleicht gemeinsam nutzen, was bleibt.
Yanick Iseli
März 2, 2026 AT 11:40Ich stimme dem Punkt zur digitalen Infrastruktur uneingeschränkt zu. In der Schweiz haben wir seit Jahren gelernt, dass ein schneller Internetanschluss nicht nur ein Luxus, sondern eine Grundvoraussetzung für die wirtschaftliche Überlebensfähigkeit ländlicher Regionen ist. Ohne stabile Verbindung ist eine professionelle Vermietung nicht möglich – und ohne Vermietung ist die Immobilie eine Belastung. Die Zukunft liegt in der Kombination aus traditioneller Qualität und moderner Vernetzung.
Angela Writes
März 2, 2026 AT 21:22Die Antwort von Yanick Iseli trifft den Kern. Die digitale Infrastruktur ist das neue Fundament – nicht der Balkon mit Meerblick. Ein Haus ohne Internet ist heute so veraltet wie ein Auto ohne Zündung. Und das ist es, was viele nicht sehen: Es geht nicht mehr um den Ort, sondern um die Verbindung. Wer heute eine Ferienimmobilie kauft, kauft nicht ein Objekt – er kauft ein Netzwerk. Und das Netzwerk muss funktionieren.