Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien: Regionaltrends in Deutschland 2025

Im Jahr 2025 ist der Markt für Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze in Deutschland so dynamisch wie nie zuvor. Doch wer glaubt, dass es nur um sonnige Küsten oder malerische Alpenorte geht, irrt. Die echten Trends liegen hinter den Postleitzahlen, in den zweiten und dritten Reihen der Urlaubsregionen, in den steigenden Bauvorschriften und in den neuen Besitzmodellen, die den klassischen Kauf ablösen. Die Nachfrage ist da - aber die Chancen sind längst nicht mehr überall gleich verteilt.

Wo steigen die Preise am stärksten?

Die teuersten Ferienwohnungen in Deutschland liegen nicht an der Ostsee, sondern in Nordfriesland und Dithmarschen. Hier kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 8.440 Euro. Das ist mehr als dreimal so viel wie im Schwarzwald, wo mit 2.699 Euro pro Quadratmeter noch günstigere Optionen zu finden sind. Diese Kluft ist kein Zufall. Nordfriesland hat den höchsten Anteil an Ferien- und Zweitwohnungen im ganzen Land - mehr als jede zehnte Wohnung wird hier nur für Urlaub genutzt. Die Nachfrage nach dauerhaftem Wohnraum in diesen Regionen ist deshalb stark gedrückt, was die Preise in die Höhe treibt.

Mecklenburg-Vorpommern führt die Liste der Bundesländer mit den meisten Ferienunterkünften an: über 115.000 Objekte. Schleswig-Holstein und Bayern folgen mit jeweils über 90.000. Doch auch hier verändert sich etwas. Die klassischen Hotspots an der Küste werden zunehmend überlaufen. Käufer suchen jetzt nach Alternativen: in der Eifel, im Harz oder an der Mecklenburgischen Seenplatte. Diese Regionen bieten nicht nur günstigere Preise, sondern auch weniger Lärm, weniger Touristen und eine stabilere Umwelt. Klimaschutz und Wetterrisiken spielen eine immer größere Rolle. Wer 2025 eine Ferienimmobilie kauft, denkt nicht mehr nur an Sonne und Strand - sondern auch an Sturmfluten, Küstenerosion und Wasserknappheit.

Warum kaufen Deutsche eine Ferienimmobilie?

Eine repräsentative Umfrage von Civey aus November 2025 zeigt: 53,1 Prozent der Deutschen würden sich gerne eine eigene Ferienimmobilie zulegen - wenn sie nur das nötige Eigenkapital hätten. Doch die Realität sieht anders aus. Viele scheitern nicht an der Liebe zum Urlaubsort, sondern an der Bürokratie. In vielen Gemeinden, besonders in Bayern, werden Zweitwohnsitze zunehmend eingeschränkt. Einige Kommunen verlangen eine Genehmigung, andere verweigern sie komplett, um den Wohnraum für Einheimische zu schützen.

Doch nicht nur die Kommunen machen es schwer. Auch die Banken haben ihre Regeln verschärft. Bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie verlangen sie oft bis zu 40 Prozent Eigenkapital - gegenüber 20 Prozent bei einer Hauptwohnung. Das macht den Einstieg für viele unerschwinglich. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten. Ein Reetdachhaus an der Nordsee oder ein modernes Holzchalet in den Alpen hat nicht nur Charme - es hat auch einen höheren Wert. Immobilien mit Energieklasse A oder B verkaufen sich schneller und bleiben länger vermietet.

Wie wird eine Ferienimmobilie genutzt?

Die Nutzung unterscheidet sich stark nach Alter. Zwei Drittel der unter 50-Jährigen nutzen ihre Ferienimmobilie maximal sieben Wochen pro Jahr. Für sie ist sie eine Investition, kein Wochenendhaus. Ältere Eigentümer hingegen verbringen oft mehr als 15 Wochen vor Ort - sie suchen Ruhe, Nähe zur Natur, Stabilität. Diese Unterschiede beeinflussen, was man kauft. Jüngere Käufer bevorzugen Objekte mit guter Vermietungsmöglichkeit, ältere suchen nach einem Ort, an dem sie sich wohlfühlen.

Die durchschnittliche Auslastung einer Ferienimmobilie liegt bei 23 Wochen pro Jahr - das sind 44 Prozent. Das klingt viel, ist es aber nicht, wenn man die Kosten betrachtet. Steuern, Instandhaltung, Versicherung, Kreditzinsen: Wer nicht professionell verwaltet, überschreitet oft die Grenze zwischen Gewinn und Verlust. Überraschend: 84 Prozent der Privatbesitzer vermieten ihre Objekte selbst. Sie nutzen Online-Plattformen, schreiben eigene Beschreibungen, antworten auf Nachrichten, organisieren die Reinigung. Das spart Kosten - aber es kostet Zeit. Und genau hier entsteht das Problem: Wer berufstätig ist, kann das nicht dauerhaft stemmen.

Was verändert den Markt wirklich?

Der größte Wandel kommt nicht von den Käufern - er kommt von den Modellen. Neue digitale Co-Ownership-Plattformen wie MYNE Homes erlauben es, eine Ferienimmobilie gemeinsam mit anderen zu besitzen. Statt 500.000 Euro für ein ganzes Haus auszugeben, zahlt man 25.000 Euro für einen Anteil. Das öffnet den Markt für rund 40 Millionen Haushalte in der DACH-Region. Vor fünf Jahren war das undenkbar. Heute ist es eine der schnellsten Wachstumsrichtungen im Immobilienbereich.

Diese Modelle kombinieren private Nutzung mit professioneller Vermietung. Der Eigentümer hat 4-6 Wochen pro Jahr für sich, der Rest wird verwaltet, gereinigt und vermietet. Die Einnahmen decken die Kosten - und manchmal sogar mehr. Das macht Ferienimmobilien erst wieder rentabel. Für Investoren, die früher nur an Kapitalgewinn dachten, ist das jetzt der einzige Weg, langfristig zu profitieren.

Was bleibt, was geht?

Die Zeiten, in denen man einfach ein Haus an der Ostsee kaufte und es später teuer verkaufte, sind vorbei. Die Preise steigen weiter - aber nur in den Top-Lagen. In den meisten anderen Regionen stagnieren sie oder fallen leicht. Wer heute kauft, muss klug sein. Lage bleibt das wichtigste Kriterium - aber nicht nur die Nähe zum Wasser. Es geht um Infrastruktur: Ist ein Supermarkt in 10 Minuten erreichbar? Gibt es eine gute Straßenverbindung? Ist der Bahnhof in der Nähe? Wie ist die Internetverbindung? Wer heute eine Ferienimmobilie kauft, braucht nicht nur einen Balkon mit Meerblick - sondern auch eine funktionierende digitale Infrastruktur.

Die Zukunft gehört den Regionen, die sich anpassen. Diejenigen, die nachhaltig bauen, die Vermietung legalisieren, die lokale Arbeitsplätze schaffen. Und diejenigen, die neue Besitzformen zulassen. Wer jetzt noch nur an „Wohnung am Strand“ denkt, wird bald zurückbleiben. Wer versteht, dass Ferienimmobilien heute eine Kombination aus Lebensort, Investition und Gemeinschaftsprojekt sind, hat die besten Chancen.

Was kommt als Nächstes?

2025 wird das Jahr, in dem die Unterschiede zwischen den Regionen noch deutlicher werden. In den Hotspots wird es teurer, in den Randgebieten wird es attraktiver. Die Regulierung wird strenger, die Nachfrage bleibt hoch. Und die neuen Modelle - Co-Ownership, professionelle Verwaltung, nachhaltige Bauweise - werden sich durchsetzen. Wer jetzt nicht informiert ist, wird überrascht. Wer jetzt klug wählt, hat langfristig die Nase vorn.