Dokumente zur Immobilie vor der Besichtigung anfordern: Die ultimative Checkliste für sichere Kaufentscheidungen

Warum Sie vor jeder Immobilienbesichtigung diese Unterlagen anfordern müssen

Ein Haus oder eine Wohnung zu besichtigen, fühlt sich an wie ein Abenteuer. Die Lichtverhältnisse, der Garten, die Küchenarbeitsplatte - alles wirkt perfekt. Doch was, wenn hinter der frisch gestrichenen Wand eine feuchte Wand steckt? Oder wenn das Grundstück unter einer Baulast steht, die Sie später zahlen müssen? Die meisten Käufer merken das erst nach dem Kauf. Und dann ist es zu spät. Die Lösung? Dokumente zur Immobilie vor der Besichtigung anfordern. Nicht als lästige Bürokratie, sondern als kluge Absicherung. Wer vor der Besichtigung die richtigen Unterlagen prüft, spart Zeit, Geld und Nerven. Laut einer Studie des Deutschen Maklerverbands und der TU München beschleunigt das die gesamte Kaufentscheidung um durchschnittlich 42 Tage.

Die 10 unverzichtbaren Dokumente - Ihre Checkliste

Es gibt neun Dokumente, die jeder seriöse Käufer vor der Besichtigung anfordern sollte. Seit Januar 2023 ist ein zehntes Pflichtstück hinzugekommen. Hier ist die vollständige Liste, mit Erklärung, warum jedes einzelne wichtig ist.

• Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate): Zeigt, wer wirklich Eigentümer ist, ob Hypotheken oder Pfandrechte bestehen. Ein veralteter oder gefälschter Auszug ist der häufigste Trick von unseriösen Verkäufern. Laut § 19 Abs. 2 GBO muss er aktuell sein. Der elektronische Grundbuchauszug (eGB) ist seit März 2023 verfügbar - innerhalb von 24 Stunden, direkt vom Bundesamt für Justiz.
• Energieausweis: Pflicht seit 2014. Er sagt, wie viel Heizenergie das Haus verbraucht. Ein schlechter Wert bedeutet höhere Kosten - oft mehrere Hundert Euro im Jahr. Seit 2023 muss der Verkäufer zusätzlich den energetischen Sanierungsfahrplan vorlegen, der zeigt, wie das Haus saniert werden könnte.
• Flurstückkarte vom Katasteramt: Zeigt die exakte Grenze des Grundstücks. Oft entdecken Käufer erst hier, dass ein Nachbar ein Wegerecht hat oder ein Teil des Gartens gar nicht zum Grundstück gehört. Die Karte kostet zwischen 10 und 25 Euro - je nach Bundesland. In Nordrhein-Westfalen sind es 15,50 Euro, in Bayern 22 Euro.
• Altlasten- und Baulastenverzeichnis vom Bauamt: Zeigt, ob früher eine Tankstelle, eine Werkstatt oder eine Chemiefabrik auf dem Grundstück war. Altlasten können teuer sein - bis zu 100.000 Euro Sanierungskosten. Auch Baulasten wie ein Zwangsweg oder ein Bauverbot sind hier vermerkt.
• Anliegerbescheinigung: Bestätigt, ob noch Erschließungsgebühren offen sind. Viele Käufer denken, sie zahlen nur den Kaufpreis. Doch wenn die Straße oder der Kanal vor 10 Jahren nicht voll bezahlt war, müssen die neuen Eigentümer nachzahlen - oft zehntausende Euro.
• Baupläne und genehmigte Pläne vom Bauamt: Zeigen, was ursprünglich gebaut wurde. Viele Verkäufer haben umbaut, ohne Genehmigung. Ein eingebauter Keller oder eine Dachterrasse ohne Bauantrag kann später zur Abnahme und Rückbauauflage führen.
• Grundrisse mit DIN 277-Wohnfläche: Die Wohnfläche ist der wichtigste Preisfaktor. Aber viele Verkäufer rechnen sie falsch. Nur Grundrisse nach DIN 277 sind rechtlich verbindlich. Ein Unterschied von 10 Quadratmetern kann 20.000 Euro ausmachen.
• Vergangene Nebenkostenabrechnungen (mindestens 3 Jahre): Zeigen, wie hoch die tatsächlichen Kosten für Heizung, Wasser, Müll und Hauswartung waren. Ein Verkäufer, der 200 Euro im Monat verspricht, könnte in Wirklichkeit 350 Euro verlangen - wenn die Heizung alt ist und die Dämmung schlecht.
• Nachweise über Renovierungen mit Rechnungskopien: Hat der Vormieter die Küche erneuert? Die Fenster ausgetauscht? Die Heizung gewechselt? Ohne Belege ist das nur eine Versprechung. Rechnungen beweisen, dass die Arbeiten fachmännisch und mit Garantie gemacht wurden.

Was passiert, wenn Dokumente fehlen?

Bei 68% der Immobilienangebote fehlen mindestens drei dieser Unterlagen, so das Deutsche Institut für Normung (DIN) aus 2021. Das ist kein Zufall - viele Verkäufer, besonders Privatleute, wissen nicht, wo sie die Papiere finden oder halten sie für unwichtig. Doch diese Lücken sind Warnsignale. Ein fehlender Grundbuchauszug? Möglicherweise ist der Verkäufer gar nicht der Eigentümer. Ein fehlender Energieausweis? Dann ist der Verkauf rechtswidrig - Sie können ihn anfechten. Ein fehlender Altlasten-Check? Sie könnten plötzlich für eine Schadstoffsanierung zuständig sein - ohne dass Sie etwas gewusst haben.

Bei Häusern, die vor 1970 gebaut wurden, fehlen laut Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 42% der Baupläne. Das ist normal - damals wurde nicht alles dokumentiert. Aber das bedeutet: Sie müssen mit höherem Risiko rechnen. Hier ist eine gründliche Besichtigung mit einem Sachverständigen nicht nur empfehlenswert - sie ist essenziell.

Warum Käufer die Checkliste ignorieren - und was das kostet

Manche Käufer denken: „Ich will doch nicht nerven.“ Oder: „Der Verkäufer wird sauer, wenn ich so viele Fragen stelle.“ Doch das ist ein Irrtum. Laut einer Umfrage von Immowelt weigern sich 63% der Privatverkäufer, den vollständigen Grundbuchauszug herauszugeben. Warum? Weil sie etwas verbergen. Oder weil sie selbst nicht wissen, wo die Papiere liegen.

Die Folge? Käufer, die keine Dokumente prüfen, geben im Schnitt 12,3% mehr aus als nötig. Sie zahlen für eine Wohnung, die später teuer saniert werden muss. Sie kaufen ein Haus, das unter einer Baulast steht. Sie unterschreiben einen Kaufvertrag, ohne zu wissen, ob die Heizung noch funktionsfähig ist.

Ein Nutzer auf Reddit, „Hauskauf2023“, berichtet: „Dank der Checkliste habe ich vor der Besichtigung entdeckt, dass das Grundstück unter einer Baulast steht - das hat mich vor einem finanziellen Desaster bewahrt.“

Aber es gibt auch Gegensätze. Ein anderer Nutzer, „BerlinKauft“, sagt: „Die Anforderung aller Dokumente hat den Verkäufer vergrätzt, und ich habe die Wohnung an einen Interessenten verloren, der weniger Fragen stellte.“ Ja, das passiert. Aber ist es wirklich ein Verlust, wenn Sie eine Immobilie verpassen, die nicht ordnungsgemäß dokumentiert ist? Oder ist es ein Gewinn, dass Sie ein Risiko vermieden haben?

Wie Sie die Dokumente systematisch anfordern - Schritt für Schritt

Es ist kein Zufall, dass 97% der Immobilienexperten die Checkliste empfehlen. Aber nur 32% der Käufer nutzen den elektronischen Grundbuchauszug - obwohl er in 24 Stunden verfügbar ist. Warum? Weil sie nicht wissen, wie sie anfangen sollen. Hier ist der praktische Ablauf:

1. Tag 1-2: Fordern Sie den Energieausweis und den Grundbuchauszug an. Diese Dokumente haben 89% der Verkäufer sofort parat. Wenn nicht, ist das ein erstes Warnsignal.
2. Tag 3-5: Beantragen Sie die Flurstückkarte beim Katasteramt Ihrer Gemeinde. Nutzen Sie das Online-Portal, wenn es verfügbar ist. Bearbeitungszeit: 7-10 Tage.
3. Tag 6-8: Schreiben Sie einen schriftlichen Antrag an das Bauamt für Baupläne, Baulasten und Altlastenverzeichnis. Das ist nach dem Umweltinformationsgesetz verpflichtend - sie müssen innerhalb von 30 Tagen antworten.
4. Tag 9-10: Fordern Sie die letzten drei Nebenkostenabrechnungen und Renovierungsrechnungen an. Fragen Sie konkret: „Können Sie mir die Originalrechnungen für die neue Heizung und die Fenster vorlegen?“
5. Tag 11-14: Holen Sie die Anliegerbescheinigung bei der Gemeinde ab. Oft muss man persönlich vorbeikommen.

Experten wie Dr. Klein empfehlen: Fordern Sie alles mindestens 15 Tage vor der Besichtigung an. Laut Immobilien Scout24 brauchen Verkäufer durchschnittlich 8,7 Tage, um alle Unterlagen zusammenzusuchen. Wenn Sie zu spät anfangen, verpassen Sie die Gelegenheit, das Objekt richtig zu prüfen.

Was tun, wenn der Verkäufer nicht mitmacht?

Wenn der Verkäufer die Dokumente nicht bereitstellt, ist das kein Zeichen von Eile - das ist ein Warnsignal. Ein seriöser Verkäufer hat diese Papiere parat. Ein unerfahrener Privatverkäufer braucht vielleicht etwas Zeit. Aber wenn er nach drei Anfragen immer noch keine Unterlagen liefert, sollten Sie abrücken. Kein Haus ist es wert, in einen Rechtsstreit zu geraten.

Wenn Sie unsicher sind: Gehen Sie zu Ihrer Sparkasse. 78% der Sparkassen bieten kostenlose Beratungstermine an, um Dokumente zu interpretieren. Ein Mitarbeiter kann Ihnen zeigen, ob der Grundbuchauszug korrekt ist, ob die Flurstückkarte passt, ob die Baulasten gefährlich sind. Das kostet nichts - und spart Ihnen Tausende.

Die Zukunft: Digitale Checklisten und Blockchain

Die Branche verändert sich. 2023 nutzen 63% der Käufer digitale Checklisten-Apps - im Jahr 2019 waren es nur 29%. Die führenden Anbieter sind Homeday, Dr. Klein und Baufi24. Ein neuer Trend: Geodaten. Seit 2022 können Sie die Flurstückkarte mit Luftbildern überlagern - sehen, ob die Garage wirklich auf Ihrem Grundstück steht.

Die nächste Stufe: Blockchain. Bis 2025 wird die digitale Dokumentenabwicklung Standard sein. Alle Unterlagen - Grundbuch, Energieausweis, Baupläne - werden in einer sicheren, unveränderbaren digitalen Akte gespeichert. Der Verkäufer lädt sie hoch. Der Käufer prüft sie online. Keine verlorenen Papiere. Keine Fälschungen. Keine Verzögerungen.

Doch bis dahin: Nutzen Sie die Checkliste. Sie ist Ihr bester Schutz. Nicht weil sie kompliziert ist - sondern weil sie funktioniert. Sie macht den Kauf transparent. Sie macht den Verkäufer verantwortlich. Und sie macht Sie zum klugen Käufer - nicht zum Opfer einer versteckten Überraschung.

Was Sie jetzt tun sollten

Heute. Sofort. Öffnen Sie Ihre E-Mail-Adresse. Schreiben Sie eine Nachricht an den Verkäufer oder Makler: „Ich möchte die Immobilie besichtigen. Bitte senden Sie mir vorher den Energieausweis, den aktuellen Grundbuchauszug, die Flurstückkarte, das Altlastenverzeichnis, die letzten drei Nebenkostenabrechnungen und die Baupläne zu. Ich freue mich auf Ihre Unterlagen.“

Das ist kein Angriff. Das ist Standard. Und wer das nicht versteht, sollte nicht verkaufen - oder Sie sollten nicht kaufen.