Kostenfallen im Immobilienkaufvertrag: So regeln Sie Nebenkosten richtig und vermeiden Überraschungen

Was Sie wirklich bezahlen, wenn Sie eine Immobilie kaufen

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Wer glaubt, dass mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag alles klar ist, der rechnet nicht mit den Nebenkosten. In Österreich und Deutschland liegen diese zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises - und das ist kein Ausreißer, sondern die Regel. Ein Haus für 400.000 Euro kann also leicht 40.000 bis 60.000 Euro an zusätzlichen Kosten verursachen. Und viele davon tauchen erst nach dem Kauf auf, weil sie im Vertrag nicht klar geregelt waren.

Die fünf größten Kostenfallen - und wie Sie sie vermeiden

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelkostenstelle. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland: In Bayern zahlen Sie nur 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen schon 6,5 Prozent. Das macht bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro einen Unterschied von über 12.000 Euro. Viele Käufer denken, diese Steuer falle automatisch auf sie. Doch gesetzlich ist sie eine Gemeinschaftspflicht. Wenn der Vertrag nicht klar sagt, wer sie zahlt, kann es zu Streit kommen - oder Sie müssen sie alleine tragen, obwohl der Verkäufer eigentlich verpflichtet wäre.

Notarkosten sind ein weiterer Punkt, den viele falsch einschätzen. Sie betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Das klingt nachvollziehbar - bis man merkt, dass Grundbuchkosten extra kommen. Die Eintragung ins Grundbuch kostet nochmal rund 0,5 Prozent. Viele Käufer verwechseln die beiden und rechnen nur mit einem Betrag. Das führt zu unerwarteten Nachzahlungen. Der Notar rechnet nicht automatisch alles zusammen. Sie müssen im Vertrag explizit verlangen, dass alle Kosten aufgelistet werden.

Die Maklercourtage hat sich seit 2020 geändert. Früher zahlte nur der Verkäufer. Heute teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision - je zur Hälfte. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben. Aber in der Praxis wird das oft ignoriert. Verkäufer behaupten, sie zahlen nichts. Makler sagen, der Käufer müsse alles übernehmen. In solchen Fällen hilft nur eines: Die Provision muss im Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden - mit genauen Prozentsätzen und Namen der Parteien. Sonst zahlen Sie am Ende mehr, als Sie sollten.

Grundschulden und Löschungskosten sind eine der verstecktesten Fallen. Der Verkäufer hat eine alte Hypothek auf der Immobilie? Dann muss er diese vor dem Verkauf löschen. Das kostet Geld - etwa 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Wenn der Vertrag nicht sagt, dass der Verkäufer das macht und bezahlt, dann wird der Käufer plötzlich zur Kasse gebeten. Das passiert öfter, als man denkt. Ein Fall aus dem Mietrecht-Report: Ein Käufer musste 2.300 Euro nachzahlen, weil die Löschung nicht im Vertrag geregelt war. Der Verkäufer hatte vergessen, dass er das selbst machen muss.

Und dann gibt es noch die unsichtbaren Kosten: Straßenausbaubeiträge, Baulasten, Anliegergebühren. Diese tauchen nicht im Kaufvertrag auf, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen sind - oder weil sie erst nach dem Kauf bekannt werden. Ein Käufer in Salzburg musste 18.500 Euro für eine Straßensanierung zahlen, die der Vorgänger nicht abgerechnet hatte. Im Vertrag stand nichts davon. Keine Klausel. Keine Ausnahme. Keine Warnung. Nur ein Brief der Gemeinde, drei Monate nach der Übergabe.

Wer zahlt was? Die klare Aufteilung im Kaufvertrag

Die gesetzlichen Regeln (§ 448 BGB) sind ein guter Ausgangspunkt - aber kein Vertrag. Sie sagen: Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten. Der Verkäufer zahlt die Kosten der Übergabe - also etwa die Löschung von Lasten, den Energieausweis, eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank.

Aber das ist nur die Grundlage. Der Vertrag kann alles anders regeln. Und das sollte er auch. Hier eine klare Aufstellung, wie es in einem guten Vertrag stehen sollte:

• Käufer zahlt: Grunderwerbsteuer (klar benannt mit Satz des Bundeslandes), Notarkosten, Grundbuchkosten, eventuelle Maklerprovision (wenn vereinbart), Kosten für neue Baugenehmigungen, wenn nötig.
• Verkäufer zahlt: Löschung von Grundschulden, Energieausweis, Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, Kosten für die Entfernung von nicht eingetragenen Baulasten, Kosten für die Übertragung von Mietverträgen, falls vorhanden.
• Gemeinsam oder unklar: Sanierungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Kosten für Schadensgutachten, Straßenausbaubeiträge. Diese müssen explizit geregelt werden - sonst ist der Käufer dran.

Ein guter Vertrag sagt nicht: „Gemäß § 448 BGB“. Er sagt: „Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 6,5 % des Kaufpreises trägt der Käufer. Die Löschung der Grundschuld über 80.000 Euro trägt der Verkäufer. Straßenausbaubeiträge sind ausgeschlossen.“

Was Experten wirklich empfehlen - fünf Regeln für sichere Verträge

Rechtsanwälte, Notare und Verbraucherschützer sagen eindeutig: Verlassen Sie sich nicht auf Standardformulare. Hier sind die fünf wichtigsten Regeln, die jeder Immobilienkäufer befolgen sollte:

1. Listen Sie alle Kosten auf - und ordnen Sie sie zu. Nicht nur die großen Posten. Auch kleine Gebühren wie die Ausstellung von Grundbuchauszügen oder die Übertragung von Wasseranschlüssen. Alles muss im Vertrag stehen.
2. Setzen Sie Pauschalen für ungewisse Kosten. Wenn Sie nicht wissen, ob Straßenausbaubeiträge anfallen, vereinbaren Sie: „Sollten nach dem Kauf Straßenausbaubeiträge anfallen, trägt der Verkäufer bis zu 10.000 Euro.“ So vermeiden Sie Überraschungen.
3. Prüfen Sie das Grundbuch vor dem Kauf. Ein Fachanwalt kostet 300 bis 600 Euro - aber er findet Dinge, die der Notar nicht sieht: unbezahlte Gebühren, versteckte Baulasten, nicht eingetragene Wohnrechte. Das ist die beste Investition Ihres Lebens.
4. Beauftragen Sie einen Gutachter. Ein Zustandsbericht kostet ab 450 Euro. Er zeigt Ihnen, ob die Heizung wirklich noch 10 Jahre hält, ob die Dachrinne undicht ist, ob die Wände feucht sind. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung.
5. Verlangen Sie die Musterklauseln des Deutschen Notarvereins. Sie sind nicht nur empfohlen - sie sind der Standard. Jeder seriöse Notar verwendet sie. Fragen Sie danach. Wenn er sie nicht kennt, suchen Sie sich einen anderen.

Was sich 2025 ändern wird - und warum Sie jetzt handeln müssen

Die Grunderwerbsteuer könnte bald einheitlich geregelt werden. Die Bundesregierung prüft seit 2023 eine bundesweite Regelung. Das könnte die Unterschiede zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen abschaffen - aber auch die Kosten für viele Käufer erhöhen. In Salzburg und Umgebung steigen die Preise weiter. Die Zinsen bleiben hoch. Und die Inflation macht es schwerer, unerwartete Kosten zu stemmen.

Die Verbraucherzentrale NRW prognostiziert: Bis 2025 wird jeder dritte Immobilienkäufer unerwartete Kosten im vier- oder fünfstelligen Bereich erleben - wenn er nicht vorher prüft. Die Erfolgsquote bei Klagen wegen unklarer Verträge liegt bei nur 38 Prozent. Das heißt: Sie verlieren. Fast immer.

Die gute Nachricht: Sie können es verhindern. Eine professionelle Vertragsprüfung durch einen Fachanwalt kostet 500 bis 1.200 Euro. Aber sie spart Ihnen bis zu 85 Prozent der Kostenfallen - das sind bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bis zu 12.000 Euro Ersparnis. Das ist kein Ausgabenposten. Das ist eine Investition in Ihre finanzielle Sicherheit.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Ein Käufer aus Linz kaufte 2023 ein Haus für 320.000 Euro. Er vertraute auf den Makler. Der Vertrag war ein Standardformular. Keine klare Regelung der Grunderwerbsteuer. Keine Ausschlussklausel für Straßenausbaubeiträge. Sechs Monate nach dem Einzug erhielt er eine Rechnung der Stadt: 14.200 Euro für eine neue Gehwegsanierung. Er konnte nichts tun. Der Vertrag sagte nichts. Die Stadt hat Recht. Der Käufer hat keine Chance.

Das ist kein Einzelfall. Das ist die Realität. Die meisten Menschen denken: „Der Notar kümmert sich schon.“ Aber der Notar ist kein Berater. Er ist ein Urkundsbeamter. Er prüft die Formalien - nicht die Risiken. Wenn Sie nicht selbst darauf achten, wer zahlt was, dann zahlen Sie - oft doppelt.