Vermessungskosten beim Grundstückskauf: Was wirklich zahlt wer und wie berechnet sich das?

Nov, 16 2025

Warum du beim Grundstückskauf nicht um die Vermessung herumkommst

Ein Grundstück kaufen - das klingt nach einem großen Schritt, aber die meisten denken nur an den Kaufpreis. Dabei gibt es noch eine Reihe von Kosten, die oft überraschen: Die Vermessung. Sie ist kein Luxus, sondern ein gesetzlich vorgeschriebener Schritt, bevor du dein Grundstück offiziell in dein Eigentum übernehmen kannst. Ohne eine korrekte Vermessung kannst du nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Und ohne Eintrag im Grundbuch bist du rechtlich gesehen nicht der Eigentümer. Das ist kein kleiner Punkt. Das ist der Grund, warum du dich frühzeitig mit den Kosten und Zuständigkeiten auseinandersetzen musst.

Wie viel kostet eine Grundstücksvermessung wirklich?

Es gibt keine pauschale Antwort. Die Kosten liegen zwischen 600 und 3.600 Euro - und das ist kein Schätzwert, sondern die Realität. Was den Unterschied macht? Drei Dinge: die Art der Vermessung, die Größe des Grundstücks und vor allem der Bodenwert.

Ein einfaches Grenzzeugnis, bei dem nur bestehende Grenzen bestätigt werden, kostet zwischen 600 und 1.200 Euro. Wenn du aber eine vollständige Neumessung brauchst - weil die Grenzen unsicher sind oder alte Markierungen fehlen - liegt die Grenzvermessung bei 1.000 bis 1.500 Euro. Und dann gibt es noch die Teilungsvermessung: Wenn du ein Grundstück in zwei oder mehr Flurstücke aufteilen willst, steigen die Kosten auf 2.600 bis 3.700 Euro. Das ist nicht nur die Vermessung, sondern auch die damit verbundenen amtlichen Verfahren, die dazukommen.

Und der Bodenwert? Der macht den größten Unterschied. In Brandenburg, wo Ackerland oft unter 3 Euro pro Quadratmeter wert ist, zahlst du nur 5 Euro pro Meter Grenzlänge dazu. In München, wo Bauland leicht 80 Euro pro Quadratmeter und mehr kostet, sind es 9 Euro pro Meter. Ein 600 Quadratmeter großes Grundstück in München mit hohem Bodenwert kann leicht 1.800 Euro kosten - obwohl der Makler dir 1.200 Euro genannt hatte. Der Unterschied liegt im Bodenwert, nicht in der Größe.

Welche Arten von Vermessungen gibt es?

Grenzanzeige oder Grenzzeugnis: Die günstigste Variante. Der Vermessungsingenieur prüft, ob die Grenzen mit den Akten übereinstimmen. Keine neue Messung - nur eine Bestätigung. Ideal, wenn du sicher bist, dass alles stimmt.
Grenzfeststellung: Hier wird die Grenze offiziell bestätigt - oft mit Nachbarn. Wird benötigt, wenn es Zweifel gibt, aber keine Streitigkeiten. Kostet 700 bis 1.400 Euro.
Grenzvermessung: Die komplette Neumessung. Wird nötig, wenn die Grenzen nicht mehr nachvollziehbar sind, alte Markierungen fehlen oder das Grundstück nie richtig vermessen wurde. 1.000 bis 1.500 Euro.
Teilungsvermessung: Wenn du ein Grundstück teilen willst - zum Beispiel, um ein Haus zu bauen und den Rest zu verkaufen. Hier kommt nicht nur die Vermessung, sondern auch ein Antrag beim Katasteramt und ein neuer Grundbucheintrag dazu. Kosten: 2.600 bis 3.700 Euro, plus Notarkosten.
Baukontrollmessung: Beim Hausbau brauchst du mindestens drei Messungen: vor dem Bau, während des Baus und nach Fertigstellung. Allein die Einmessung des Gebäudes kostet 500 bis 1.200 Euro.

Wer zahlt die Vermessungskosten?

Die einfache Antwort: Der Käufer. Das ist die übliche Praxis. Der Verkäufer hat sein Grundstück bereits verkauft, er hat keinen Grund mehr, für die Vermessung zu zahlen. Aber: Es ist vertraglich regelbar. Wenn du als Käufer eine Vermessung verlangst, weil du unsicher bist, zahlt du. Wenn der Verkäufer sie ausdrücklich als Bedingung für den Verkauf macht - dann zahlt er. Wichtig: Alles muss schriftlich im Kaufvertrag stehen. Mündliche Absprachen zählen nicht.

Bei einem Grenzstreit mit dem Nachbarn ist es anders. Dann schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 919 BGB) vor: Beide Parteien tragen die Kosten zu gleichen Teilen. Das gilt, egal wer den Streit angefangen hat. Hier ist es sinnvoll, vorher mit dem Nachbarn zu sprechen - eine gemeinsame Vermessung spart Zeit und Geld.

Ein Grundstück wird geteilt: Ein Haus und ein freies Grundstück, ein Vertrag wird unterzeichnet, ein Surveyor zeigt eine digitale Karte.

Was kostet es noch zusätzlich?

Die Vermessung ist nicht die einzige Gebühr. Danach kommt der Eintrag ins Liegenschaftskataster und ins Grundbuch. Das kostet zwischen 200 und 500 Euro extra. Und wenn du in einem Bundesland lebst, das digitale Unterlagen verlangt - wie Bayern oder Baden-Württemberg - dann musst du eventuell noch für die Umwandlung der alten Pläne in digitale Formate zahlen. Das ist nicht in der Vermessungsgebühr enthalten.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Kunde in Salzburg ließ ein 800 m² großes Grundstück mit Bodenwert von 65 €/m² vermessen. Die Grenzvermessung kostete 1.350 Euro. Dann kamen 320 Euro für das Katasteramt, 180 Euro für das Grundbuchamt und 120 Euro für die digitale Aufbereitung der Unterlagen. Gesamt: 1.970 Euro. Der Makler hatte 1.200 Euro genannt. Warum? Weil er nur die Vermessung, nicht die Folgekosten mitgerechnet hatte.

Warum sind die Kosten in ländlichen Gebieten oft höher?

Das klingt paradox - aber es ist so. In Städten wie Wien, München oder Hamburg gibt es viele Vermessungsaufträge. Die Ingenieure können ihre Zeit effizient nutzen, Fahrten sind kurz, die Abläufe standardisiert. In ländlichen Regionen - etwa in Salzburg-Umgebung oder im Mühlviertel - gibt es weniger Aufträge. Die Fixkosten für Fahrten, Büro, Ausrüstung und Personal müssen auf weniger Projekte verteilt werden. Deshalb kann eine Vermessung auf einem 5.000 m² Ackerland in der Steiermark teurer sein als eine auf einem 500 m² Grundstück in Linz. Die Fläche ist größer, aber der Bodenwert ist niedrig. Trotzdem: Die Fahrtzeit, die Dokumentation, die Büroarbeit - das bleibt gleich. Und das spiegelt sich in der Rechnung wider.

Wie du Kosten überraschungen vermeidest

Frage vorher nach: Lass dir von mindestens zwei öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren ein Angebot machen. Frag nicht nur nach dem Gesamtpreis - frage nach der Aufschlüsselung: Was ist Sockelbetrag? Was ist pro Meter Grenzlänge? Was ist für das Kataster? Was ist Mehrwertsteuer?
Prüfe den Bodenwert: Der Bodenwert steht im Liegenschaftskataster. Den bekommst du beim zuständigen Amt. Ohne diesen Wert kannst du keine echte Kostenvorabschätzung bekommen.
Vermeide Eile: Wenn du den Vertrag unterschreibst und dann plötzlich merkst, dass die Grenzen nicht stimmen, zahlt du mehr. Prüfe vor dem Kauf, ob das Grundstück bereits vermessen ist. In 95 % der Fälle ist das der Fall. Dann brauchst du nur ein Grenzzeugnis - und nicht eine teure Neumessung.
Teile die Kosten nicht ohne Vertrag: Wenn du und der Verkäufer die Kosten teilen wollen, schreibe es in den Kaufvertrag. Sonst kommt es später zu Streit.

Ein rechtlicher Schutzschild aus Dokumenten und digitalen Symbolen umgibt ein Grundstück, symbolisiert Rechtssicherheit beim Kauf.

Was passiert, wenn du die Vermessung ignorierst?

Im Moment scheint alles in Ordnung. Du hast das Grundstück, du hast den Schlüssel. Aber: Wenn dein Nachbar später behauptet, dein Zaun steht auf seinem Grundstück, kannst du nichts beweisen. Ohne Vermessung hast du keine rechtliche Grundlage. Du verlierst nicht nur den Zaun - du verlierst auch das Vertrauen. Und wenn du später verkaufen willst, wird kein Käufer ein Grundstück ohne Vermessung nehmen. Du musst die Kosten dann trotzdem tragen - und du hast noch mehr Zeit und Geld verloren.

Was ändert sich bis 2025?

Die Digitalisierung schreitet voran. In Bayern wird bis 2025 der gesamte Kataster digitalisiert. Das bedeutet: Du bekommst deine Unterlagen nicht mehr als Papier, sondern als digitale Datei. Das ist schneller, sicherer - und langfristig günstiger. Aber: In der Übergangsphase musst du möglicherweise noch für die Umwandlung zahlen. Und nicht alle Vermessungsingenieure haben die Technik. In kleineren Regionen kann das zu Verzögerungen führen - und damit zu höheren Kosten, weil die Arbeit länger dauert.

Was du jetzt tun solltest

Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst: Hole dir den Bodenwert des Grundstücks. Frag den Makler oder das Grundbuchamt. Lass dir von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur sagen, welche Art der Vermessung nötig ist - und was sie kostet. Vergleiche. Frag nach der Aufschlüsselung. Und schreibe alles, was du vereinbart hast, in den Kaufvertrag. Das ist der einzige Weg, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Eine Vermessung ist kein unnötiger Aufwand - sie ist der Schutz deines größten Investments.

Wer zahlt die Vermessungskosten beim Grundstückskauf?

Grundsätzlich zahlt der Käufer die Kosten, da die Vermessung für die Eintragung in sein Eigentum nötig ist. Aber: Der Verkäufer kann die Kosten übernehmen, wenn das im Kaufvertrag schriftlich vereinbart ist. Bei einem Grenzstreit mit dem Nachbarn müssen beide Parteien die Kosten zu gleichen Teilen tragen - das ist gesetzlich vorgeschrieben.

Kann ich die Vermessung selbst machen?

Nein. Nur öffentlich bestellte Vermessungsingenieure dürfen eine rechtswirksame Vermessung durchführen. Selbst wenn du ein GPS-Gerät hast oder ein Vermessungsbuch hast - die Ergebnisse haben keine rechtliche Gültigkeit. Das Amt erkennt nur die Unterlagen von zertifizierten Ingenieuren an.

Wie lange dauert eine Grundstücksvermessung?

Die Messung selbst dauert meist nur einen Tag. Aber die gesamte Prozedur - von der Anfrage bis zur Ausstellung des Dokuments - kann zwischen zwei und acht Wochen dauern. Das hängt vom Amt, der Region und der Komplexität ab. In Städten ist es schneller, auf dem Land oft langsamer.

Ist eine Vermessung immer nötig?

Nicht immer - aber fast immer. In 95 % der Fälle ist das Grundstück bereits vermessen. Dann reicht ein Grenzzeugnis, das die bestehenden Grenzen bestätigt. Nur wenn das Grundstück nie vermessen wurde - oder wenn Grenzen unklar sind - brauchst du eine vollständige Vermessung.

Warum kostet eine Teilungsvermessung so viel mehr?

Weil sie nicht nur eine Messung ist, sondern ein komplettes Verfahren: Du musst ein neues Flurstück im Kataster anlegen, einen neuen Grundbucheintrag beantragen, und oft auch einen Notar einschalten. Jeder Schritt hat seine Gebühren. Das ist kein einfacher Zusatz - das ist ein neues Grundstück, das entsteht.

Kann ich die Kosten steuerlich absetzen?

Wenn du das Grundstück als Investition kaufst - etwa für eine Vermietung - kannst du die Vermessungskosten als Werbungskosten absetzen. Wenn du es als Eigenheim kaufst, ist das nicht möglich. Die Kosten gehören dann zu den Anschaffungskosten und werden bei späterem Verkauf berücksichtigt.