Zwangsversteigerung: So kalkulieren Sie die Kosten für Ihre Immobilie als Schuldner

Wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird, geht es nicht um einen freiwilligen Verkauf. Es geht um ein gerichtliches Verfahren, das der Gläubiger - meist eine Bank - einleitet, weil der Eigentümer seine Schulden nicht mehr bedienen kann. Der Schuldner hat keine Kontrolle mehr über den Verkaufsprozess. Und das ist das Problem: Die Kosten, die dabei entstehen, werden nicht von irgendeinem Dritten bezahlt. Sie werden vom Erlös der Versteigerung abgezogen. Und oft bleibt danach nicht nur nichts übrig - es entsteht sogar eine neue Schuldenlast.

Was passiert bei einer Zwangsversteigerung?

Ein Gläubiger meldet seine Forderung beim Amtsgericht an. Das Gericht ordnet dann die Zwangsversteigerung an. Die Immobilie wird öffentlich versteigert. Wer das höchste Gebot abgibt, bekommt das Haus oder die Wohnung. Der Verkäufer - also der Schuldner - hat dabei keine Einflussmöglichkeit. Weder auf den Termin, noch auf den Käufer, noch auf den Preis. Der Verkehrswert, der vom Gerichts-Sachverständigen festgelegt wird, ist oft höher als der tatsächliche Marktwert. Aber der Versteigerungserlös liegt meist deutlich darunter. Statistisch gesehen liegt der Zuschlag bei nur 85 Prozent des Verkehrswerts. Das bedeutet: Wenn das Haus laut Gutachten 400.000 Euro wert ist, bekommt es im Durchschnitt nur 340.000 Euro. Und davon werden dann alle Kosten abgezogen.

Welche Kosten fallen wirklich an?

Die Kosten sind nicht einfach zu durchschauen. Sie setzen sich aus mehreren Teilen zusammen, und alle werden vom Versteigerungserlös abgezogen. Der Schuldner muss nichts vorab zahlen - aber er zahlt am Ende mit seiner Restschuld.

• Gerichtsgebühren: Drei Gebühren werden fällig: Eine für den Antrag (0,5 Gebühr), eine für den Versteigerungstermin (0,5 Gebühr) und eine für den Zuschlag (0,5 Gebühr). Zusammen also 1,5 Gebühren. Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro sind das knapp 3.600 Euro. Bei 500.000 Euro schon über 5.900 Euro. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG).
• Wertgutachten: Ein Sachverständiger begutachtet die Immobilie. Die Kosten liegen zwischen 1.000 und 2.500 Euro. Bei älteren Häusern, Denkmalschutz oder Altlasten können sie auf bis zu 7.500 Euro steigen. Der Schuldner hat keine Wahl - das Gericht bestellt den Gutachter.
• Veröffentlichungskosten: Die Immobilie muss in Zeitungen und Amtsblättern angekündigt werden. Diese Kosten variieren stark: In München sind es etwa 350 Euro, in Frankfurt bis zu 1.200 Euro bei teureren Objekten.
• Andere Nebenkosten: Dazu gehören etwa Kosten für die Grundbucheintragung, notwendige Dokumente oder eventuelle Nachträge. Diese sind oft klein, aber sie summieren sich.

Insgesamt liegen die Verfahrenskosten bei einem Durchschnittsobjekt mit 400.000 Euro Verkehrswert zwischen 12.000 und 18.000 Euro. Das ist kein kleiner Betrag - und es ist nur der Anfang.

Warum entsteht eine Restschuld?

Die größte Überraschung für viele Schuldner ist: Selbst nach der Versteigerung sind sie nicht schuldenfrei. Warum? Weil die Schulden oft höher sind als der Nettoerlös.

Angenommen, Ihr Haus hat einen Verkehrswert von 500.000 Euro. Der Versteigerungserlös liegt bei 85 Prozent - also 425.000 Euro. Die Kosten dafür: 6.000 Euro Gerichtsgebühren, 3.500 Euro Gutachter, 800 Euro Veröffentlichung. Das sind 10.300 Euro. Von 425.000 Euro bleiben also 414.700 Euro. Aber Ihre Schulden - inklusive Zinsen, Mahngebühren und Anwaltskosten - belaufen sich auf 480.000 Euro. Was bleibt? Eine Restschuld von 65.300 Euro. Und die müssen Sie weiter bezahlen.

Das ist keine Ausnahme. Eine Analyse des Deutschen Anwaltvereins aus März 2023 zeigt: In 68,4 Prozent der Fälle bleibt eine Restschuld. Und in 76 Prozent der Fälle sagten Betroffene auf dem Portal schuldenbuero.de, dass sie die Kosten nicht vorhersehen konnten. Die Formel ist einfach:

(Verkehrswert × 0,85) - (Gerichtsgebühren + Gutachterkosten + 1.000 €) - Gesamtforderung = Restschuld

Ein Beispiel: 500.000 Euro × 0,85 = 425.000 Euro. Abzüglich 7.500 € (Gebühren) + 3.500 € (Gutachter) + 1.000 € (Pauschale für andere Kosten) = 12.000 Euro. 425.000 - 12.000 = 413.000 Euro. Wenn Ihre Schulden 480.000 Euro betragen, haben Sie eine Restschuld von 67.000 Euro.

Was ist der Unterschied zu einem normalen Verkauf?

Beim normalen Verkauf zahlen Sie eine Maklerprovision (bis zu 7 Prozent) und Notarkosten (1-1,5 Prozent). Das sind hohe Kosten - aber sie sind planbar. Sie wissen, was Sie bezahlen. Bei der Zwangsversteigerung ist es anders. Sie zahlen keine Maklerprovision - das ist ein Vorteil. Aber Sie haben keine Kontrolle. Der Verkehrswert wird überschätzt. Der Versteigerungserlös ist niedrig. Und die Kosten werden von Ihrem Geld abgezogen, das Sie gar nicht mehr haben.

Und das Schlimmste: Sie können nichts dagegen tun. Sie können den Gutachter nicht wechseln. Sie können den Termin nicht verschieben. Sie können das Angebot nicht beeinflussen. Sie sind passiv. Und das ist der größte Unterschied.

Was können Sie tun?

Wenn Sie merken, dass eine Zwangsversteigerung droht, ist es nicht zu spät - aber es wird knapp. Die beste Option ist: Sprechen Sie mit einem Insolvenzberater. Die Verbraucherzentrale sagt: In 41 Prozent der Fälle wäre eine außergerichtliche Schuldenregulierung günstiger als die Zwangsversteigerung.

Ein Anwalt, der sich auf Zwangsversteigerungen spezialisiert hat, kann:

• Die Kosten vorab berechnen
• Prüfen, ob eine Tilgungsvereinbarung mit der Bank möglich ist
• Die Gläubiger dazu bringen, auf die Zwangsversteigerung zu verzichten
• Den Verkehrswert des Gutachters anfechten, wenn er unrealistisch ist

So eine Beratung kostet 150-300 Euro pro Stunde. Aber eine 2-stündige Sitzung kann Ihnen 20.000, 50.000 oder sogar 100.000 Euro ersparen. Die Verbraucherzentrale sagt: In 63 Prozent der Fälle verhindern solche Beratungen eine Restschuld.

Wenn Sie schon in der Zwangsversteigerung stecken, ist es fast zu spät. Aber auch dann: Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten. Manchmal kann man noch die Versteigerung verschieben, eine Ratenzahlung aushandeln oder den Zuschlag anfechten.

Was bleibt nach der Versteigerung?

Wenn alles vorbei ist, bleibt oft nur ein Gefühl: Ungerechtigkeit. Denn die Kostenstruktur ist so aufgebaut, dass der Gläubiger geschützt ist - und der Schuldner nicht. Die Verfahrenskosten werden pauschal vom Erlös abgezogen, ohne Rücksicht auf Ihre finanzielle Situation. Ob Sie 10.000 Euro Schulden oder 500.000 Euro Schulden haben - die Kosten sind gleich. Das ist das Problem.

Der Bundesverfassungsgericht hat 2022 entschieden, dass das Verfahren verfassungskonform ist. Aber die Kritik ist laut: Der Deutsche Anwaltverein, der vzbv und Professoren wie Markus Weber sagen: Die Struktur benachteiligt Schuldner systematisch. Und mit steigenden Zinsen und fallenden Immobilienpreisen wird es nur noch schlimmer. Das ifo Institut prognostiziert bis 2024 einen Anstieg der Restschulden um 15-20 Prozent.

Es gibt keine einfache Lösung. Aber es gibt eine wichtige Erkenntnis: Wenn Sie eine Zwangsversteigerung vor sich sehen, handeln Sie schnell - und holen Sie sich Hilfe. Denn wer zu lange wartet, zahlt nicht nur die Immobilie - er zahlt auch seine Zukunft.