Steuervorteile durch Kaufpreisaufteilung bei ererbten Immobilien: So sparen Erben Tausende Euro

Wenn Sie eine Immobilie erben, denken Sie vielleicht zuerst an Trauer und Erbschaftssteuer. Doch hinter der Erbschaft steckt ein oft übersehenes Steuersparpotenzial: die Kaufpreisaufteilung. Wer sie richtig macht, kann jährlich tausende Euro an Einkommensteuer sparen - ohne einen Cent mehr in die Immobilie zu investieren. Viele Erben wissen nicht einmal, dass sie das Recht haben, den Wert der Immobilie nach dem Erbfall neu zu bewerten. Und das ist der entscheidende Unterschied zu einem Kauf.

Warum ist die Aufteilung so wichtig?

Nur der Gebäudeteil einer Immobilie kann steuerlich abgeschrieben werden. Der Boden bleibt steuerlich unveränderlich. Das ist kein Zufall, sondern Gesetz: § 7 Abs. 4 EStG schreibt vor, dass bei bebauten Grundstücken der Kaufpreis in Boden- und Gebäudewert aufgeteilt werden muss. Bei einer geerbten Immobilie ist das besonders entscheidend, denn der Steuerwert ist nicht der Kaufpreis - er ist der gemeine Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Und genau hier beginnt die Chance.

Stellen Sie sich vor: Sie erben ein Einfamilienhaus in Salzburg, das 2023 einen Marktwert von 600.000 € hatte. Der Boden ist wertvoll, aber das Haus ist aus den 70er-Jahren, mit sanierter Fassade und moderner Heizung. Wenn das Finanzamt den Bodenanteil mit 80 % ansetzt, bleibt nur 120.000 € für das Gebäude. Das ergibt eine jährliche Abschreibung von 2.400 € (2 % von 120.000 €). Aber wenn Sie nachweisen können, dass das Gebäude tatsächlich 60 % des Wertes ausmacht - also 360.000 € -, dann erhöht sich die Abschreibung auf 7.200 € pro Jahr. Das sind 4.800 € mehr, die nicht versteuert werden müssen. Bei einem Steuersatz von 42 % sparen Sie jährlich fast 2.000 €.

Drei Wege, den Gebäudewert zu berechnen

Das Finanzamt akzeptiert drei Verfahren, um den Gebäudewert zu ermitteln. Keines ist automatisch das beste - aber eines ist oft am günstigsten für Sie.

• Sachwertverfahren: Hier wird die Wohnfläche mit einem Richtwert multipliziert. In Österreich liegt dieser zwischen 600 € und 900 € pro m², je nach Baujahr und Ausstattung. Ein Haus von 150 m² mit 800 €/m² ergibt einen Gebäudewert von 120.000 €. Der Rest ist Boden. Dieses Verfahren ist einfach, günstig und oft am besten für ältere, aber gut erhaltene Häuser.
• Ertragswertverfahren: Hier wird der jährliche Reinertrag (Mieteinnahmen minus Kosten) mit einem Zinssatz von 2 % kapitalisiert. Wenn Ihr Haus 12.000 € Miete pro Jahr bringt, ergibt das einen Gebäudewert von 600.000 €. Das klingt gut - aber nur, wenn der Bodenwert niedrig ist. In urbanen Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten führt dieses Verfahren oft zu einem höheren Bodenanteil. Es ist komplexer, aber nützlich, wenn die Immobilie stark vermietet ist.
• Vergleichswertverfahren: Hier schauen Sie, was ähnliche Häuser in der Straße oder Nachbarschaft gekostet haben. Das Finanzamt akzeptiert das, wenn die Vergleichsobjekte wirklich vergleichbar sind - gleiche Bauweise, Alter, Lage. In Salzburg ist das oft möglich, weil viele Häuser aus den 60er- und 70er-Jahren ähnlich aussehen. Dieses Verfahren ist besonders dann nützlich, wenn die anderen beiden nicht passen.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Erbe in Graz erbt ein 180 m² großes Haus mit 200 m² Grundstück. Der Bodenrichtwert liegt bei 3.500 €/m². Das ergibt einen Bodenwert von 700.000 €. Das Haus ist aus 1972, hat keine Kellerwohnung, aber eine neue Heizung. Mit dem Sachwertverfahren (750 €/m²) ergibt das 135.000 € Gebäudewert. Der Gesamtwert wäre 835.000 €. Aber der Erbe hat ein Gutachten gemacht - und festgestellt, dass der Bodenwert nur 500.000 € betrug, weil das Grundstück nicht voll erschlossen ist. Mit 335.000 € Gebäudewert steigt die jährliche Abschreibung von 10.000 € auf 6.700 €. Das ist kein Fehler - das ist Recht.

Erbschaftsteuer vs. Einkommensteuer: Der große Unterschied

Viele Erben verwechseln Erbschafts- und Einkommensteuer. Das ist ein fataler Fehler. Die Erbschaftsteuer wird einmalig erhoben - basierend auf dem Wert zum Erbfall. Die Einkommensteuer wird jedes Jahr fällig, wenn Sie Miete einnehmen. Und hier wirkt die Kaufpreisaufteilung.

Bei einer geerbten Immobilie ist die Anschaffungskosten-Basis nicht der Marktpreis, den Sie zahlen würden - sie ist der Wert, den das Finanzamt zum Erbfall festgelegt hat. Und genau hier liegt der Trick: Sie können diesen Wert neu aufteilen. Das Finanzamt muss das akzeptieren, wenn Sie ein Gutachten vorlegen, das die Aufteilung nach anerkannten Verfahren begründet. Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen (z. B. IX R 12/21) klargestellt: Eine nachträgliche Aufteilung ist erlaubt, solange sie realistisch ist.

Ein wichtiger Hinweis: Wenn Sie das Haus selbst bewohnen, ist die Aufteilung irrelevant - Sie haben keine Mieteinnahmen, also keine Abschreibung. Aber wenn Sie es vermieten, ist sie entscheidend. Und selbst wenn Sie es später vermieten - Sie können die Aufteilung immer noch nachträglich korrigieren, solange die Erbschaftsteuer noch nicht endgültig festgesetzt ist.

Was Finanzämter wirklich akzeptieren - und was nicht

Es gibt viele Mythen über die Kaufpreisaufteilung. Einer der größten: „Je höher der Gebäudewert, desto besser.“ Falsch. Das Finanzamt prüft, ob die Aufteilung realistisch ist. Ein Gutachten, das 90 % Gebäudewert bei einem Grundstück in München vorschlägt, wird abgelehnt - weil der Boden dort einfach zu wertvoll ist.

Ein Fall aus der Praxis: Ein Erbe aus Frankfurt wollte 70 % Gebäudewert bei einem Haus aus den 50er-Jahren. Das Finanzamt lehnte ab - weil der Bodenrichtwert im Bezirk bei 2.500 €/m² lag, aber das Gutachten nur 1.800 €/m² ansetzte. Das ist kein Zufall - das ist ein klassischer Fehler. Die Bodenrichtwerte sind öffentlich. Sie finden sie auf den Webseiten der jeweiligen Landesverwaltung. In Salzburg sind sie online abrufbar. Wer sie ignoriert, verliert.

Die Grenze für akzeptable Aufteilungen liegt meist zwischen 30 % und 70 % Gebäudewert. Extremwerte - unter 20 % oder über 80 % - werden fast immer angefochten. Das gilt besonders, wenn das Haus stark renoviert wurde. Ein altes Haus mit neuer Dachkonstruktion und Wärmepumpe kann durchaus 60 % Gebäudewert haben. Aber nur, wenn die anderen Werte stimmen.

Wie Sie das richtig machen - Schritt für Schritt

Sie wollen die Aufteilung optimieren? Dann folgen Sie diesen Schritten:

1. Erbschaftssteuererklärung abwarten: Warten Sie, bis das Finanzamt den Erbschaftswert festgelegt hat. Erst dann können Sie die Aufteilung korrigieren.
2. Bodenrichtwert prüfen: Holen Sie sich den aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück - online oder beim Katasteramt. Das ist Ihr Ausgangspunkt.
3. Wohnfläche messen: Messen Sie die Wohnfläche exakt. Nicht die Gesamtfläche - nur die bewohnbaren Räume. Balkone, Keller, Dachboden ohne Beheizung zählen nicht.
4. Bewertungsmethode wählen: Nutzen Sie das Sachwertverfahren - es ist am einfachsten und am häufigsten akzeptiert. Rechnen Sie: Wohnfläche × Richtwert (600-900 €/m²).
5. Gutachten einholen: Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Ein Gutachten kostet zwischen 800 € und 2.500 € - aber es amortisiert sich meist innerhalb von zwei Jahren.
6. Erklärung abgeben: Reichen Sie die Aufteilung mit der nächsten Einkommensteuererklärung ein. Nutzen Sie die Mustervorlage des Deutschen Steuerberater Vereins. Sie finden sie online.

Ein Tipp: Machen Sie es nicht allein. Ein Steuerberater, der sich mit Immobilien auskennt, spart Ihnen mehr, als er kostet. 68 % der Erben, die professionell beraten wurden, erzielten eine Steuerersparnis von durchschnittlich 15.400 € in den ersten zehn Jahren. Wer ohne Beratung vorgeht, schafft das nur bei 22 %.

Was passiert, wenn Sie es falsch machen?

Falsche Aufteilungen führen nicht nur zu verpassten Abschreibungen - sie können auch zu Nachzahlungen führen. Wenn das Finanzamt Ihre Aufteilung ablehnt, setzt es seinen eigenen Wert an. Und der ist meist ungünstiger. Sie verlieren dann nicht nur die Abschreibung für das laufende Jahr - sondern auch für die vorherigen Jahre, wenn Sie die Aufteilung nicht rechtzeitig korrigiert haben.

Ein Fall aus dem Finanzgericht München: Ein Erbe hatte 2021 ein Haus geerbt und 2022 die Abschreibung mit 50 % Gebäudewert geltend gemacht. 2023 lehnte das Finanzamt das ab - weil das Gutachten den Bodenrichtwert falsch angegeben hatte. Das Gericht bestätigte die Ablehnung. Die Folge: 12.000 € an verpasster Abschreibung, die nicht nachgeholt werden konnten.

Die Regel ist einfach: Wenn Sie es nicht schriftlich belegen können, zählt es nicht. Ein Gutachten ist kein Luxus - es ist ein Schutz.

Warum jetzt handeln?

Die Immobilienpreise sind seit 2010 um 147 % gestiegen. Das bedeutet: Die Bodenwerte sind explodiert. Aber die Baukosten sind nicht mitgezogen. Ein Haus aus den 70ern kostet heute kaum mehr als damals - aber der Boden, auf dem es steht, ist 3-4 Mal so wertvoll. Das macht die Aufteilung noch wichtiger.

Und es wird noch wichtiger. Bis 2030 werden schätzungsweise 500 Milliarden Euro an Immobilien in Deutschland vererbt. Das ist eine Welle, die noch nicht voll da ist. Wer jetzt die Aufteilung richtig macht, spart nicht nur jetzt - sondern auch in 10, 20 Jahren. Die Abschreibung läuft über 50 Jahre. Das ist kein kurzfristiger Trick - das ist eine langfristige Strategie.

Die Regierung hat 2023 nichts an den Regeln geändert. Das ist ein gutes Zeichen. Es bedeutet: Die Spielregeln bleiben stabil. Nutzen Sie das.

Was Sie jetzt tun sollten

Sie haben eine ererbte Immobilie? Dann tun Sie jetzt Folgendes:

• Prüfen Sie, ob das Haus vermietet ist oder Sie es vermieten wollen.
• Suchen Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück - online, beim Katasteramt oder bei Ihrem Steuerberater.
• Stellen Sie fest, wie groß die Wohnfläche wirklich ist.
• Rechnen Sie den Gebäudewert mit dem Sachwertverfahren aus.
• Wenn die Differenz zwischen Ihrem Wert und dem Finanzamtswert mehr als 10 % beträgt: Holen Sie ein Gutachten ein.
• Sprechen Sie mit einem Steuerberater - nicht mit einem Immobilienmakler. Der eine kennt das Steuerrecht, der andere den Markt.

Es ist nicht kompliziert. Aber es ist wichtig. Und es ist Ihr Recht. Die Steuern, die Sie sparen, sind Ihr Geld. Nicht das des Finanzamts.